楼市理性回归，长期依然看好

自2003年开始，我国房地产业出现偏快增长的情况，并渐渐偏离理性和良性的发展轨道。一个理性的房地产市场，其增长速度应跟国民经济的发展同步，考虑到我国房地产业本轮的繁荣与1998年的住房制度改革后被长久压抑的住宅需求集中释放有关，而且目前国家处于城市化和工业化的加速阶段，因此房地产业的发展速度应在一定程度上高于国家经济的发展速度。

近一年来全国楼市整体回归理性轨道

到底什么样的形态才算理性？具体而言，现阶段我国房地产市场合理的增长指标是：房地产开发投资增幅应保持在15-25%之间（如2006年的21.8%），且不宜超过全社会固定资产投资增速；房价增幅应与人均可支配收入相符合，而且应该略低于人均可支配收入增速，目前而言，房价年均增幅不应超过10%（可比价格），2007年商品住宅价格涨幅超过17%，许多大城市的增幅超过30%，深圳、北京等超过40%，明显偏离理性轨道；从需求性质看，自住需求应成为市场主导，投资、投机需求不应超过总成交量的20%，2007年深圳投资、投机性购房占比高达70%左右，可谓炒房成风，泡沫明显。

全国70个大中城市房屋销售价格走势

经过持续的宏观调控，从去年第四季度开始，我国房地产市场出现调整的迹象，今年以来，楼市由过快增长向理性回归的形势越来越明显，首先表现在各地的房屋成交量有一定幅度的下降，其次是深圳、广州等部分城市的房价开始下跌。今年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比上涨0.0%，这是近几年首次出现月度环比不再增长，按目前全国楼市趋势，接下来很快会变为负增长。实际上，更能反市场真实情况的二手住宅价格环比增幅，今年5、6两个月已开始连续出现负增长。

“国房景气指数”主要反应的是房地产开发的景气度，由上图可知，这一指数从2007年4月开始持续上涨，于11月达到高点，然后转头向下，今年6月下降至103.08，下半年有可能跌进不景气区间（100以下）。综上所迹，形势比较明朗，目前全国楼市正在降温，逐步回归理性。

今年上半年全国主要区域市场现状及趋势

就全国房地产市场而言，进入2008年以来，市场下行的速度加快，尤其是成交量同比去年明显萎缩。由于全国区域之间的经济和楼市发展周期，以及发展成熟度不太一样，在房地产市场总体低迷的形势下，还存着区域之间的细微差别。接下来分析一下全国主要区域市场的表现。

从市场供应和成交上看。大部分城市上半年市场供应量与去年同期持平甚至有所增长，但上半年全国各大城市住宅成交量较去年同期均出现大幅下降。大部分城市被“腰斩”，福州、武汉市场成交量萎缩幅度最大，同比分别下跌了73%和61%。北京、沈阳两城市成交量下降程度较小，同比下跌36%和31%。

6月份，与往年同期相比，全国一二线城市成交量仍处于较低水平，与5月份相比，成交出现明显分化，大部分城市出现“淡季不淡”的特征，成交量环比上升或持平。北京、南京市场成交量环比大幅上涨；上海、天津、西安、沈阳等城市成交量与上月基本持平；成都、重庆、深圳、福州等城市受到地震或暴雨的影响，成交量出现较大幅度下滑。

从成交价格上分析。今年上半年在成交量低迷的情况下，成交价格一直保持增长的趋势，上半年70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2％，涨幅比上年同期高4.2个百分点。从区域情况看，6月，主要城市房地产价格依旧保持前期趋势，价格坚挺的城市仍未显现出明显的打折现象，广州、深圳市场也未出现降价幅度继续扩大的迹象。

主要城市5、6月市场成交均价情况表

长三角区域：今年上半年，长三角地区成交量萎缩较为严重，主要原因有三，一是新增供应量较小，导致成交量同步减小，除了开发商推迟开盘的原因外，主要是近几年土地出让量不断下降，以上海为例，2006年月均住宅供应量为234万平方米， 2007年只有112万平方米，2008年进一步降至89万平方米；二开发商普遍坚持不降价的策略，导致购房者迟迟不愿入市；三是市场观望情绪浓重。我们预期随着供应量的增大，下半年成交量会有所上升，明年上半年明显回升。从价格分析，目前仍维持高位，但由于企业资金压力加大，下半年优惠促销的楼盘数量会增多，但房价下跌的空间并不大，整体下调10-20%的可能性最大。

珠三角区域：在全国各大区域中，以广州、深圳为首的珠三角城市房地产市场最先进入调整期，从去年8月已经开始。今年上半年成交量下降明显，近期在大力度的促销活动刺激下，成交量有所回升，下半年预计将呈盘整加回升状态。从价格上分析，降价幅度较大，市场整体均价水平已经回落到2007年初的水平，估计本轮调整中房价将会整体下调20-30%。6月华南地区较去年同期相比成交量同比、环比下跌幅度加大，6月未能保持5月成交回暖的良好势头，反而加速下跌，一方面受暴风雨影响，另一方面显示仍处于深度调整期。

环渤海区域：6月，环渤海区域区域市场呈现理性化发展趋势，北京在供应的带动下成交出现回暖迹象，天津、沈阳成交量价走平，客户购房更加理性化。总体而言，北京、天津等城市成交量仍处于较低水平，但比珠三角和长三角情况稍好。尽管打折促销的楼盘增多，由于幅度普遍较小、很多新开楼盘往往采用先提价再打折的销售策略，购房者并不动心。目前来看，价格基本稳定。由于北方市场总体没有长三角和珠三角发育得充分，因此房价下调的空间有限，最有可能下调10%左右。

中西部区域：整体而言，中西部地区基本上不存在房价泡沫，目前房价收入比在6倍左右，目前成交量也出现的低迷的情况，但房价下跌的空间很小，估计将以盘整为主，部分城市可能会出现小幅下跌。区域市场有些分化，比如武汉虽然降价促销较多，但成交冷淡；重庆、成都3-5月成交量呈递增回暖态势，由于汶川大地震的影响，市场回暖的进程将会延迟，不过在国家灾后重建和《成都地产十条》等利好剌激下，楼市成交量将会有所回升。6月，中西部地区各大城市房地产市场表现尤为低迷，观望氛围与上月相比更加浓重。

我国房地产市场长期向好趋势并未改变

第一，目前我国处于快速工业化和城市化阶段，工业化不仅带动经济快速增长，也会推动城镇化进程。我国正处于城镇化加速发展时期，城市化率从1996年的29.37%，增至2007年的44.9%，年均增长1.41%。理论界有一条著名的“纳什姆曲线”：城市化率达到 30％以后，城市化进程及对房地产需求将迎来快速增长阶段，会一直持续到城市化率达到60％，预计到2020年会达到60％。

第二，人均收入快速增长，带来持续的房地产需求。2002年以来，我国城镇居民人均可支配收入保持年均10%的增长速度，在我国宏观经济持续向好的大环境下，现阶段居民旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求旺盛。另外，随着我国经济的发展以及城市家庭模式的变化，城镇家庭小型化的趋势越来越明显，包括婚房在内购房需求在一定程度上也属于改善性需求。

第三，人口红利使得购房动力强劲。人口红利是指在一个时期内，生育率迅速下降，少儿与老年抚养负担均相对较轻，总人口中劳动适龄人口比重上升，从而在老年人口比例达到较高水平之前，形成一个劳动力资源相对比较丰富，人口红利带来的高储蓄率、高投资率以及其他好处有力地推进了宏观经济和房地产行业的高增长。美国从战后到20世纪60年代中期的“婴儿潮”为美国70—80年代的经济快速发展和房地产行业的持续上涨提供了坚实基础。中国人口自然增长率的高峰期从1962年一直持续到1978年，期间人口自然增长率维持在25%左右，在近20年的生育高峰期中，中国新增人口2.8亿，目前其所处年龄段在30—47岁之间，收入水平是他们一生当中较高的，对于房地产的需求旺盛。2006年末中国处于15-64岁的壮年人口占到总人口的63%，处于红利期。按目前的乐观估计，中国人口红利可延续至2020年，悲观估计也能保持到2015年。

第四，目前全国很多地方的的城市建设处于快速发展时期，尤其是旧城改造及其它城市建设（如修建轨道交通等）造成的动拆迁，会持续产生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。

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