楼市回暖与否，还看股市脸色！

股市太不给奥运会面子了，不仅没迎来万众期盼的“奥运行情”，反倒再度大幅下挫，跌破2400点，股指倒退到2006年下半年的水平，只可怜亿万被套股民凄凄惨惨戚戚。另外还有一大拨难受的人：去年以来买过房的和眼下准备买房的人。

去年全国房价大幅上涨，高位入市的人最担心今年房价下跌，脆弱心灵正被蹂躏的首推房子已沦为负资产的部分深圳业主。而有购房计划的人，目前一样忐忑不安，因为不知房价会不会下跌，如果仅是短期盘整，而后像前几年那样重新进入上涨通道，岂不是美梦又要落空。

决定楼市走向的因素很多，如宏观经济周期、房价泡沫程度、城市化进程、货币政策等，但也有些指标可以从侧面预示楼市发展趋势，股指就有这种神奇的功能。前段时间笔者在做房地产泡沫方面的比较研究，发现在一些国家，股市和楼市的走向非常一致，而且股市稍稍走在楼市前面，从而在一定程度上可以预示楼市走向。

台湾股指从1987年的1000点飙升到1990年2月的12682点，其后崩盘，狂跌到1990年底的2700点，而台北房价由二季度的每坪28.79万，降至第四季度的每坪27.21万，仅下跌了5.5%；直到1991年，房地产泡沫才正式破灭，然而房价并未出现暴跌，而是持续几年的阴跌。

日本也类似。日经指数从1985年的12000点上涨到1989年底的39000点，然后暴跌到1990年底的20000点；而地价的下跌则姗姗来迟，以1991—1992年的跌幅最大，1992年3月与1991年3月相比，跌幅高达20%以上，其后步入长期阴跌；到2002年，日本六大城市的土地价格下跌了约80%，与日本股票市场的跌幅相近。

其共同的规律在于：房价上涨与股市上涨几乎是同步进行的，但在股市回落时，房价回跌的时间较股市递延，且房价调整的幅度远小于股市，显示出房市稳定度优于股市。股票和房地产同属资本品，但前者的投资投机特征较后者更为鲜明，因此对于市场的敏感度更高，当心理预期发生改变时，先是股票投资者纷纷夺路而逃，接着楼市投资者陆续撤离。

这一国际经验同样可以获得国内的佐证。我国房地产市场从去年第四季度开始调整，业内绝大部分人都认为2007年9月27日出台的“二套房贷新政”是主因，其实很多人都忽视了同期股市的变化。2007年10月16日，股市达到阶段性顶峰：上证指数6124点，之后开始持续下跌，今年4月首次跌穿3000点大关，至今已低至2400点左右，累计大跌逾60%，这跟日本、台湾当年的股价崩盘情况非常相似。而楼市调整稍晚于股市，今年上半年一二线城市成交量大幅萎缩，但房价依然小幅增长，但按目前市场态势，下半年将出现整体性小幅下跌。

实际上，除了股市指标领先于楼市指标外，股市对于楼市具有明显的单向作用力。在股价高涨期，“财富效应”显现，股民的虚拟资产快速膨胀，让其觉得成了“有钱人”，剌激包括车市和楼市的在的消费行为；在股价下跌期，“财富效应”消失，投资者虚拟产品缩水甚至被套，让其觉得重归“穷人阵营”，花起钱来变得缩手缩脚，像房产这样的大额商品，更不敢染指。当然，在股市下行期，也不排除部分投资者从股市撤离，转而进入更具保值性的楼市，但并非主流。

我们常说中国住房市场的刚性需求有多旺盛，在工业化、城市化快速推进的情况下，这是实情，但如果投资、投机者都不玩房产了，那么楼市也不可能很快闹腾起来。从某种程度上分析，想要知道房地产市场何时回暖，并重新步入上升通道，不妨密切股市走向。

本文刊发于《东方早报》个人专栏

长三角房价，将步珠三角后尘

研判当前楼市泡沫意义重大