未来五年全国住宅供应预测

全国房价走势惹人关注，而决定房价的主要因素是供求关系，次级贷、地震等外部因素可以在短期内改变市场形态，但决定市场中长期走势的，一定是内部的供求关系。本轮宏观调控的前半段（2003-2006）只所以效果不佳，很大程度上是因为政策有些失误，原本应该增加供应，却紧缩了土地，而同时需求并未压制，因素导致持续几年全国住宅市场整体供不应求。前段时曾分析过未来五年全国的住宅需求（未来五年，中国住宅需求很吓人！） ，本文接着分析一下供应情况。

未来五年住宅的供应主要取决于几个因素。一是土地供给情况，土地供应量直接决定了住宅最大可能的提供量；土地供应包括两部分，即新增土地供应和盘活存量土地。二是政策因素，主要影响住宅供应的结构；现有政策包括“70/90”、限价房、保障性住房新政等。三是市场因素，市场景气度较高，开发商会积极拿地并加快开发速度，增加有效住宅供应量，否则相反。

新增供应用地：13.5亿平方米左右

近年我国土地购置面积与开发面积比较（万平方米）

从2002-2006年土地购置面积情况看，年均土地购置面积在3.6亿平方米左右，开发面积在2亿平方米左右。由于2004年以来国家加大了对土地供应调控力度，2005、2006连续两年土地购置面积出现了下降。不过在市场持续升温的情况下，土地开发面积却出现了快速上升的势头。

从供求角度看，2005年开始，住宅销售量连续三年大于竣工面积。这表明，随着人们生活水平的不断提高、城市化进程的推进、投资投机性需求膨胀，目前住宅市场处在供不应求的状态。解决高房价问题，重要措施就是增加土地供给，提供有效产品供应。从这个角度看，未来五年，我国土地供应量应该会有所增加，底线是不能比目前的供应水平低。住宅土地占全部土地出让比例大致为70-80%，取中间数75%，每年土地购买面积为2.7亿平方米,五年新增土地面积为13.5亿平方米。

盘活存量土地：7.6亿平方米存量用地

存量用地方面，当前土地政策一个重要方面就是要打击开发商屯地的行为，加大对闲置土地的盘活利用。就全国而言，住宅存量土地并没有一个权威的统计数字，按2007年9月国土资源部公布的数据：2004年年底，全国闲置土地是28105宗，面积是107万亩（合7.1亿平方米）。从每年土地购置面积与土地开发面积的数据对比中（见上图），可以洞察我国存量土地的情况。比如，2006年土地购置面积是3.68亿平方米，同年开发面积是2.66亿平方米，两者的差额大致就是该年度存积未开发土地。这种性质的土地2002-2006五年累计量达7.7亿平方米之巨，按照75%的比例，换算成住宅土地面积为5.8亿平方米。在严厉的土地整治政策背景下，估计其中有80%，也即有4.6亿平方米住宅用地在今后五年将得以开发并形成市场供应。另外，还须考虑2007年（无数据）的存量土地，及2002年以前形成的闲置土地，假如其中3亿平方米在未来五年得以开发，也即共计有7.6亿平方米存量住宅土地将形成供应。

住宅供应预测结论：未来五年可用于开发的住宅土地面积是新购置土地面积与可用于开发的存量土地面积之和，即13.5+7.6=21.1亿平方米。假如平均住宅容积率按1.8计算，那么未来五年可向社会提供的住宅面积为37.9亿平方米。

住宅供应结构预测

未来五年“70/90”政策的效应将充分显现出来，大部分城市的新增住宅供应都将以90平方米以下中小户型为主。不排除在政策实行若干年后，“70/90”政策会根据市场实际情况进行调整，但最近几年住宅市场的供应结构必然受到该政策的重大影响。

2008年政府大力推进以经济适用房和廉租房为主的住房保障措施。以上海为例，上海政府在2008年两会期间宣布在五年内开工建设2000万平方米的经济适用房，使得政策性住房供应占住宅总供应量的比例达到20%。住房保障是政府面对新的市场形势，及时调整政策，保障民生，重点推进的工作。可以预测，在未来几年，政府将继续贯彻实施住房保障政策，甚至还有进一步强化的可能性。

由于经济适用房建设标准限定在60平方米左右，廉租房建设标准限制在50平方米以下，因此，未来五年，60平方米以下住房的供应比例将逐步扩大，并长期趋向占总住宅供应量15-20%的比例。

建设部要求各地在今年6月底以前出台《2008-2012年住房建设规划》，目前大部分城市《2008年住房建设规划》已经出台，从中可以看出各地2008年住房供应的结构情况。从下述城市住房建设规划来看，保障性住房所占供应总量的比重平均在18%左右。

部分城市2008年住房建设规划情况（万平方米 %）

综合以上各因素，预计2008-2012年全国住宅供应结构大致如下：高档商品房约占10%，90平方米以上普通商品住房约占20%，90平方米以下普通商品住房和限价住房占50%、保障性住房（经济适用房和廉租房）占20%。90平方米以下住宅总的比例约为70%。

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