银行图谋掐断房企命脉？

房地产企业生存环境越来越不容乐观。近期央行上海总部下发《2008年上海市信贷投向指引》，要求各家银行严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房地产开发企业的贷款，严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，同时需对开发贷款增长情况和中小房企资金链的压力引起关注。

整体而言，在近几年持续的房地产信贷紧缩、尤其今年实行从紧货币政策的形势下，房地产企业的资金皆有所紧张，只是程度不同而已。如去年万科抢先降价的主要原因就是销售资金回笼速度下降到不足以支撑扩张需要，而今年恒大地产香港IPO受挫的直接结果是无奈转向私募和全国降价。相较大企业，中小企业的日子更加难熬。

央行上海总部的文件中之所以特别提醒：关注中小房企资金链的压力。其目的不言而喻：防范自身风险。而防范和降低风险的路径主要两个：一是提高放贷门槛，或者干脆把中小企业拦在门外，只做大主顾的生意；二是在企业倒闭前抢先收回自家的贷款。另外还有一种无奈之举，企业暂时实在没钱还贷，若把他们逼死了，由此造成的坏帐更多，银行于是退而给其一定的展期，甚至硬着头皮继续接济这些“倒霉蛋”，期望他们能熬过楼市冬天，届时把所有的贷款连本带利地收回。

虽然近几年银行界对于房地产贷款警钟常鸣，但从去年第四季度开始，对于风险的关注度快速提高。因为房地产市场发生明显调整，由市场衰退导致的风险，是银行所面临的最大潜在风险。正由于此，今年4月初，央行上海总部就向八大商业银行发出《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》，紧急摸底房企资金链。而且，有消息称很多银行已开始向发展苗头有异的中小企催债。

那么，身板单薄的中小企业还有活路吗？众所周知，与发达国家和地区相比，目前我国房地产开发业的市场集中度非常低，即使龙头万科2007年的占有率亦刚达2%。近几年持续的宏观调控，使开发企业数量起伏不定，全国总数从1997年的21286家，持续增加到2004年的59242家，在2005年“国八条”的严厉调控下，减少为56290家，消失了2952家企业，2006年行业景气底有所恢复，于是又新增了2420家，达到58710家。

截止2008年5月7日，全国共有资质一级有效期房地产开发企业579家，如果把非一级资质的企业划归中小企业，则目前我国中小开发企业的比重高达99%。如果按市场占有率分析，近几年百强企业的市场占有保持在20%左右，这就意味着中小企业创造了70%的左右的销售业绩。显而易见，如果潘石屹所谓的“房企百日剧变论”和王石的“5、6月份房企危机论”果真兑现，那么大量中小企业将抢先成为炮灰。

中小企业生死与否，命系资金链，牵着链子的手有两只，一手是银行，一手是市场。银行想要提前或按时收贷，则资金紧绷的企业只能选择破产，或低价抛售——若低于成本则无异于自杀；如果市场持续低迷，或者来一个两年左右的中期调整，则中小企业都将步履维艰，倒闭或卖身者将遍地皆是。自本世纪以来的楼市上升和繁荣期，没有任何一个城市的楼市曾连续两年衰退，2005年的调控风暴中，包括上海在内的部分长三角城市也只是低位徘徊了半年至一年之间。

与大企业相比，中小企业手中的土地储备较少，而土地储备目前普遍被视为企业“包袱”，只要银行不急于催债，短期内铁定不会出现大批死亡的现象。实际上，由于近几年市场繁荣，国有商业银行房地产业贷款质量已不断改善，其不良率从14.6％下降至9％左右。另外，进入新世纪以来，随着国有银行的改制和上市，地方政府干预银行放贷的行为已大大减少，地方分行更多地被垂直领导和市场化运作。况且，2004年以来，银行早就在钟情大型房企的同时，冷落了不少中小企业，即使放贷中小企业，也多是相对优质的企业或项目。

另外，现阶段银行体系仍呈流动性过剩的格局，国有大银行完全可以放弃中小房企，但外资银行和股份制银行却极有可能趁机抢占市场。毕竟，中长期看好中国楼市，依然是国内外金融巨头之共识。综上所述，笔者认为央行提醒银行业关注开发贷款的风险理由充分，但各家商业银行、尤其是地方分行大规模逼命中小房企的时机尚未成熟，银行的当任之急是学习国外经验，健全风险监测和处置机制。

本文刊发于《证券时报》

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