事实证明，我当时的判断有些失误，接下去6-9月一手住宅月均成交量为294.79万平方米，市场的非理性往往出乎意料。但从另一个角度看，我当时的判断又不能算全错，因为，10份成交量就跌到235万平米，12月持续跌到173万平米。2007全年一手住宅成交量为2753万平米，月均为229万平米。猪八戒可以暂时变成“花美男”，却总归要露出原形。

现在回头看看整个2007年上海楼市，尤其是住宅市场的表现。总体看来有些偏热，房价上涨偏快，却称不上疯狂。这得益于第一季度的冷淡和第四季度的降温，对冲之后，二三季度市场的癫狂也并不是那么可怕。

从住宅价格分析，2007年成交均价比2006年上涨8.6%；相比2006年度增幅，增加4.2个百分点，处于偏快区间。这和我们发展研究所在第三季度时预测的“全年涨幅不超过10%”非常相符。当然，由于2007年上海配套商品房的成交比重较大，纯商品住宅的涨幅应该会更高一点。考虑到2006年全国CPI只有1.5%，2007年却大增至4.8%，10%左右的房价增幅有些偏高，尚不能定义为：过高。

从住宅供求关系分析，2007年一手住宅市场供求比为1：1.31，供不应求现象明显，是近几年供求矛盾最突出的一年。相比而言，2006年供求关系非常理想——1：0.98。从成交量上看，2007年一手住宅成交量为2753万平米，比2006年增加不少，但正如我一直强调的一个观点：2004年是上海楼市的繁荣顶点，那年的成交量高达3310万平米，而且那年的住宅价格涨幅亦超过20%，远比现在疯狂。

所以，如果一定要说上海楼市有“拐点”，那么本轮市场景气周期的拐点应出现在2004年（以年度为衡量单位），或者说是2005年四、五月份（以月度为衡量单位），而不是目前很多人乱讲的“第四季度”或“现在”或“2008”。

至于2008年，上海住宅市场将会以“稳”为旋律，以“调”为插曲。稳表现在：价格平稳，供应平稳。“调”表现在：成交量会有所下调，全年一手住宅成交量将在2400-2500万平米左右。

备注：以上数据来自上海易居房地产研究院