关于楼市走向，一直是业内外普遍关注的话题，而大部分民众更关心住宅市场的起伏涨落。本文笔者重点从供求关系的发展演变上，分析研判一下上海住宅市场的发展趋势。为了使分析逻辑更加清晰，就采用先近焦、后远焦的述事方式。

首先，看看堪称关健的11月楼市态势。其实从10月开始，上海住宅成交量就有明显下降，房价亦显露疲态，但仍维持供不应求的架势。11月供求关系发生逆转，变成了供大于求。11月全市商品住宅新增面积108.98万平方米，环比减少9.7%；全市住宅市场成交量为212.28万平方米，环比下降10%；商品住宅成交量为127.11万平方米，环比下降24.19%；商品住宅供应降幅远小成交降幅，证明市场确实转冷。12月份的数据表明这一趋势仍在继续。

其次，再来回顾一下全年的供求关系演变。今年1月住宅市场供大于求，2、3月供不应求；4月住宅供求比为1：0.88，供略大于求；从5月开始转变变为连续半年的供不应求，6月供求比达更是到1：2.04，成为全年高点，供应严重不足，其后逐渐回落；11月1：0.91，重新出现供大求于的状况。这充分表明，今年上海住宅市场经历了一个由低谷—回暖—高潮—回落的全过程，这是一个比较完整的短期发展轨迹。反映了在宏观调控背景下，市场机制自身的运行规律。

再次，从近几年的供求关系作大跨度的分析。从2002年到2006年，上海住宅市场的供求关系依次为1：1.19、1：0.86、1：1.07、1：0.7、1：0.98。这组数据蕴含的意思是：2002、2003、2004三年供求基本平衡，由于“国八条”的严厉调控，使2005年明显供大于求，2006年步入均衡状态。今年以来，楼市加快回暖、重新繁荣，整体表现供不应求。

当然，仅看供求关系还不能透彻分析清楚市场态势，不妨再加上成交量做旁证。从2002年到2006年，上海住宅预售量（新房成交量）依次为2588万平米、2711万平米、3310万平米、1794万平米、2148万平米。这组数据背后的故事是：2002、2003、2004三年成交量递增，2004年达历史高点，市场极其繁荣，2005年步入低迷，2006年稳步回升。2007年全年住宅（新房）成交量将达2700万左右。这再次证明半年前笔者曾说过“6月高点难以持续”（6月住宅成交量达300万平米）。

与往年相比，今年2700万平米的成交量比合理值略高，2004年3310万平米的神话以后恐难以再现，按上海易居房地产研究院的相关报告，现阶段上海一手住宅年成交量保持在2200-2500万平米之间比适合量，过高则表明投资、投机成分偏大，过低则表面合理需求受到外部因素（如调控政策）的强行抑制。

综而言之，接下来的几个月，上海楼市将步入盘整，供大于求是主流，价格也会有年下调。但我们必须清醒的认识到两点：一是由于近两年上海新增住宅用地偏少（即使算上年底连续推出的住宅用地），2006年住宅开工量同比2005年明显下降，2007年同比2006年又有所下降，这意味着2008年上海住宅供应依然偏紧。二是上海住宅市场的刚性需求规模较大且比较稳定，很难冀希望2008年需求大幅萎缩，当然投资、投机性需求也会比2007年有所减少。

如果仔细考察这两个因素，结论也是很明白：2008年上海住宅成交量比2007年有所下降，供求关系将趋于平衡，从而导致价格同样趋于平稳，市场形态更类似于2006年。最后还是要表明我的观点：经过接下去几个月的调整之后，假如明年二季度没有重大的、严厉的调控措施出台（类似“国八条”和“国六条”），则2008春夏交替时节，上海住宅市场仍会有所回暖，但期望大涨已不现实。

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