地产商脑袋发热，像疯子；政府新政不管用，看傻眼；买房人对未来房价，战战兢兢。

北京时间11月8日下午4：45分，电话铃突然响起。话筒里传来急促的声音“杨老师，新江湾城D3地块竞标结果出来了，仁恒以2万元的楼板价胜出，我在现场代表四家媒体就此事采访你！”意料之中，却仍有些许惊诧。几天前就有记者不断提醒我今天这块地要竞标，因为有5个月前绿城高价拿下近邻D1地块的“热辣新闻”之先例，媒体们早就不约而同地期待让人不思议的“数字”。

开发商缘何如何疯狂？确也存在客观原因，一是近几年上海优质地块供应偏少，实力派开发商嗷嗷待哺，丢出块肥肉必然出现恶抢的局面，今年南京东路“163”地块楼板价也曾飙高到6万多元；二是房价上涨加快，市场预期良好，尤其是自今年二季度以来，跟全国其它一线城市相似，上海楼市亦经历了一波快速上涨，由此导致开发商对后市持乐观态度，比如现在回头再看当初绿城拿下D1地块的价钱，已不算什么高价了；其三，大型开发商，尤其是上市公司，自去年以来或者如碧桂园、远洋地产、SOHO中国那样通过IPO圈钱上百亿，或者如万科、金地、保利那样通过增发、派股、发债等再融资几十亿、逾百亿，巨量资本揣在怀里，不快点花出去确实有点心慌慌。

“人有多大胆，地有多大产”，这是句很经典又很荒唐的历史“名言”，很多事情必须要拉开一些时间距离，才能还原其真相。1991年日本地产泡沫破灭之前，不管是开发商还是购房人，都认为日本地价和房价将“难以估量”地涨下去。仁恒敢于超高价拿地，重要的支撑点是眼下的上海楼市情形及1-2年后市场走势，只有预期非常乐观，才敢如此大胆下手。勿庸置疑，在开发商眼中，今年的上海楼市表现非常漂亮，但笔者认为今年4-9月的高增长在未来两年内很难再现，虽然从中长期看，上海楼市仍会持续增长，但房价涨幅趋缓是必然趋势。仁恒的这一堵注，玩得让人心跳，咱们还是拭目以待2009年吧。

讲到赌，不妨分析一下这次“挂牌”出让中的一个细节改变。10月25日有媒体报导，上海市土地主管部门将现场竞价由现行的现场举牌竞拍改为一次性书面报价。为此，笔者曾应邀在第一财经日报撰文加以分析，其中有原话——“多数情况之下，脑袋发烫的竞价人会反复计算、权衡开发成本与地价之间的关系，并揣测对手的报价，然后报出一个比较理性的价格。但是，如果是特别优质的、稀缺的地块，如果恰好又是一个急于拿地、势在必得的地产大佬，那么，他的报价极有可能比原来竞拍形式下价格还要高！”

孰料，改变规则后的“第一挂”，就被笔者言中，而且是后一种情况！对于想借此抑制高地价的政府部门来说，愿望是美好的，可结果有时却并不那么美妙。很明显，因为这是块极其稀缺的“宝地”，因为只有一次报价机会，志在必得的仁恒只得放手赌一次。恭喜仁恒，暂时成功了，但项目是否最终能够赚到钱，还有待时间考验。

最后，还得聊点跟此事件有点关系的房地产新政。日前，国家发改委和商务部联合公布了新版《外商投资产业指导目录》，与房地产有关的新规定主要有两点：一是外商投资“普通住宅的开发建设”从鼓励目录中消失；二是限制目录中新增了外商投资“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”。这条新政，可以说是国家规范和限制外资进入房地产业政策的继续和加强，这一进程始自去年“171”号文件。绿城于今年6月高价拿下D1地块后，至今未能按时结汇，已反映出限外政策开始发力。

同样具有外资背景的仁恒，以类似的方式高价拿地之后，是否也会受到类似审批流程方面的延滞甚至阻碍，目前尚不得而知。其实，从2002年开始，《外商投资产业指导目录》已经开始限制外商进行“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”，但事实并非如此，或许只有列入“禁止目录”，地方政府和其它利益部门才会彻底让外商从房地产业“卷铺盖”走人。