上海再爆“地王”！南京东路“163号地块”（商业、办公用地）竞拍事件尘埃落定，现实超越想象，在境内外地产巨头的争夺中，最终成交的楼板价高达66927元，坐定全国“单价地王”的交椅。这一总建筑面积区区6.58万平方米的项目获得资本追捧，当然近几年上海市中心商圈好地块出让极少有关，同时反映出这些地产大鳄对上海商业地产前景的看好。

近二十年来，上海商业地产发展迅速。上世纪80年代末，上海最大的零售网点仍旧是30年代的历史遗产：大新、永安、先施、新新等四大商厦。从1991年开始，商业地产进入快速发展期，商业街、销品茂、大超市、社区商业、临街商铺、底商等丰富的业种业态大量进入市场；从南京路和淮海路传统的两条街商业，逐步形成了以“三街”（南京路、淮海路、四川路）和“四城”（徐家汇、新客站、豫园、五角场）为核心的商业布局模式。

。南京西路商圈是集聚“梅、泰、恒”等顶级高场为特色的高档商业街，淮海路商圈是国际顶级名牌店林立为特色的高雅购物街，徐家汇商圈是由几家大商场组成的点式商圈，虹桥商圈以外籍人士为主力消费群的商业圈，南京东路商圈面向大众和游客的传统商业街区，外滩商圈是新兴的集聚国际顶级品牌旗舰店的高档消费圈；陆家嘴商圈依托高端办公楼群辐射浦东的商业区。

从全市高端商业的分布、业态、业种以及服务对象上来看，主要特征有：依托成熟的商务中心，发展特色商业街区及商业中心，各商圈的不同服务对象，或面向大众、或以周边居民为主力消费群、或向外区辐射，各不相同，各具特色。从租金上分析，商业租金主要由街铺租金及商场租金两部分构成，通常街铺租金较高，而商场租金则由于楼层、业态不同高低分布不等。从租金范围段分布上来看，外滩商圈的租金最高，平均每天50-65元/㎡；其他主要高端商业市场租金的低位数相差不大，约在10-15元/㎡/天，而高位数则因地段、业态等因素存在一定差距，其中南京西路商圈以及淮海路商圈的租金高位数较高，为45-48元/㎡/天。

第三、新老商圈齐开花。由于国情不同，中国的大都市不会出现欧美城市曾出现的市中心“空心化”的现象，未来上海市中心的高端商业地产市场依然优势明显，几大商圈都有新的商业项目在建，如南京西路的越洋广场、会德丰，南京东路商圈的洛克菲勒商业项目，陆家嘴商圈浦东大道东方路李嘉诚的世纪大都会项目，、徐家汇商圈的兆丰小闸镇项目、弘基广场等。而新商圈也在快速成长，如五角场商圈（万达商业广场、百联又一城、麦科特金亿广场）、曹安路商圈等新型商圈也将在未来3-5年内逐步建成。

关于上海高端商业项目的租金走势，我们总体持乐观态度，未来五年将以5%左右的速度递增，至2011年时，高端商业市场租金的低位数将达到12.5元/㎡/天，高位数将有望突破55元/㎡/天。当然，还必须考虑到随着点式商业项目的快速发展，市中心传统商圈的市场份额将在一定程度上被分流，高端商业市场的平均租金极有可能保持平稳增长态势，除个少数优势项目或定位独特的项目外，整体市场很难出现大幅飞跃。

值得开发企业和投资者关注的是，在自2003年以来的房地产宏观调控中，住宅业正成为政策重点引导、管制的市场，工业地产市场也开始被规范和整治，而商业地产市场基本上被网开一面。因此，我国的商业地产市场，尤其是在上海这样的一线城市，其发展潜力巨大，诸多地产企业纷纷进军这一领域，整体投资前景颇为乐观。好诶，珍爱，IMB，诺基亚

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