[“住房保障的路径选择”系列文章之三]

 中等收入群体：政府补贴圆其“私房梦”！

从严格意义上讲，只有占城镇家庭总数30-40%的中低收入及以下群体，属于住房保障覆盖的范畴，其它都应丢给市场去“料理”。但鉴于目前我国的具体国情：买房置业的传统观念深厚、人均收入水平整体偏低、房价增长过快，处于社会中间位置的中等收入群体同样存在买房难的问题。

按国家统计局的划分法，目前全国城镇中等收入家庭占城镇家庭总数的20%，而按上海统计局的划分法，则上海市中等收入家庭占比约为32%，由此也表明上海城镇家庭收入结构更接近发达国家的橄榄形。2005年全国和上海城镇中等收入家庭的人均可支配收入分别为9190元和15668元，当年全国和上海住宅销售均价分别为2937元/平米和6698元/平米，若按80平米户型和户均3人计算，则全国和上海中等收入家庭的房价收入比分别约是9：1和11：1，明显超过国外6：1左右的合理均值。

前段时间，经济学家王小鲁在一份报告中认为：“目前城镇最高与最低收入10%家庭之间的人均收入差距约为31倍，而不是现在统计显示的9倍。”按他的研究，中等收入群体的收入统计也存在少报现象，只是问题没有最高低收入家庭那么严重。笔者也认为，中等收入的官方统计数字存在偏低的可能性，但“水份”不会很大。考虑到这一困素，中等收入家庭的房价收入比会降一些，但仍会处于偏高区间。而上海、北京、深圳等高房价城市的房价收入比，明显高于全国水平，中等收入群体购买商品住宅的难度相应也更大。

那么，政府该怎么办？现阶段，在优先保障中低收入以下群体的情况下，政府没有足够的财力和精力，为中等收入群体提供类似廉租房和经济适用房的保障产品，只能在鼓励民众“自力更生”的基础上，对购房进行适度的财政补贴。所谓财政补贴，是指政府为了实现特定的政治或经济目标，通过财政安排对企业或居民提供资助。针对企业的补贴如出口退税，针对个人的补贴主要面对社会弱势群体。财政补贴主要包括价格补贴、投资补贴、利息补贴与生活补贴等。针对中等收入群体购房的财政补贴，主要有价格补贴和利息补贴两条路径可资选择。

价格补贴的合适载体，其实就是部分城市正在实施的“限价房”。一般的价格补贴，如副食品价格补贴、石油价格补贴等，都是直接用货币的形式发放给居民或企业，但限房价补贴机制有些特殊。限价房是直接把住宅售价限制在低于市场水平，表面看起来，政府并没有补钱给消费者，但购房者却实际上得到了价格补贴。相应地，表面看起来，政府没有损失什么，限价房依然遵循“竞地价”的出让原则，但实质上政府损失了部分土地出让金，因为开发商在拿地时已经考虑到限制售价所带来的利润损失，必然要以相对较一些的价格拿地。

2003年，宁波市最早开始建设限价商品房，实践证明确实在一定程度上平抑了当时高扬的房价，后来杭州、大连、青岛等城市亦有所尝试。2006年九部委联合出台的“十五条细则”中明确规定：“中低价位、中小套型普通商品住房土地供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法”，即所谓的“双限双竞”。但是，绝大多数地方政府只落实了“70/90”政策，而没有明确要求限房价，仅有广州、北京、成都、南京等少数城市进行限价尝试，尤以北京大张旗鼓，近日出台的《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》显示，要建1500万平米的“两限”普通商品住房。

价格补贴的作用在于，能够稳定市场价格，保证居民基本生活，有利于财富二次分配。但如果补贴范围过大，则会削弱价格作为经济杠杆的作用，扭曲市场机制。

限价房也一样，70%住宅都实行价格补贴，比例过高，中央有些理想化了，地方不愿执行情有可原。笔者认为，限价房的比重控制在15%以下为宜，能够资助50%左右中等收入群体购房已经相当不错。在定价上，比市场价低15-20%比较合理（经济适用房多低于市场价40%左右）。在销售中，一定要把好“准入关”，销售对象限定为中等及以下收入群体。在执行中，目前北京、南京、南昌等城市采取以分散为主、集中为辅的布局方式。如南京规定部分普通商品住宅项目需配建20%的中低价商品房，北京须配建15%的双限房和保障性用房。这一模式其实也是美国、英国等发达国家的成熟经验。

另外，利息补贴也是被发达国家广泛应用的一种补贴方式。比如，美国对用于自住的中低收入家庭长期提供住房抵押贷款利息补贴，遗撼的是我国至今没有大规模推广这一模式，仅有上海等个别城市有所尝试。2003年，上海出台《关于落实本市中低收入家庭实行购房贷款贴息政策若干规定的实施意见》，城镇中低收入居民家庭（特指人均年收入低上海城镇居民人均可支配收入的家庭，包括中等收入家庭），在2003年6月1日至2008年5月31日期间，使用贷款购买一套自住中低价商品住宅，可享受购房贷款总额10%-15%的贴息。

从理论上讲，这项制度把上海60%以上的城镇家庭纳入受益范畴，但真正得实惠的家庭并不多，因为对所购住宅档次有严格限制，单价不能超过4500元，且户型面积不能超过90平方米，所购二手房总价不能超过33万元。这种价格的新房数量较少，只能去远郊寻找。总体来说，上海的利息补制度还有完善的余地，这一模式值得全国推广。

在广义上，购房补贴的形式是多样化的，比如美国常用的购买自住用房抵免个人所得税，德国的住宅互助储金信贷社（贷款低利率）等。过补贴可以有效资助中等收入群体购房，能够避免经济适用房的诸多弊端。需要指出的是，财政补贴一般都是“真金白银”，其实施的规模大小与政府财力密切相关，即便是欧美发达国家，1980年代以来也出现了住房福利减少的趋势。我国住房保障的优先次序，必须依照最低收入、低收入、中低收入、中等收入群体。至于占人口30%-40%左右的中等收入以上群体，则不在政策关照之列。

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系列文章之二：中低收入群体：谁说“租不如买”？

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