三、四两月，楼市回暖迹象出现，这跟去年有些许相似之处，其中季节性因素影响较大。但接下来市场的演变，恐难持续这种暂时的复苏劲头。因为诸多因素都在制约着上海楼市。笔者把目前及今后一两年的市场特征总结为 “三化”特征：板块分化、价格僵化、后市淡化。

所谓“板块分化”。上海楼市整体呈现平稳发展，兼小幅盘整、波动，商品住宅供求基本平衡，但区域之间、板块之间的表现反差明显。尤其值得关注的是，2007及今后几年，这种差异将持续存在，甚至有进一步扩大的迹象。供求关系的变化，将从根本上影响到商品住宅市场的走向。

从环线观察，截止2006年底，全市商品住宅可售面积主要集中于外郊环之间，其占全市的比重超过50%，而且这一区域累计销售率最低，持续呈供大于求的格局。从区县分析，市中心区域的供求及销售情况，总体比郊区县要好。

根据去年的销售情况，就商品住宅去化时间进行预测。今年销售周期延长的多达11个区县，其中松江、金山或将达到18个月，宝山、黄浦等区也有可能超过一年。并非只有外环以外的楼盘销售遇滞，即使是部分市中心高端住宅，一样面临“好女难嫁”的尴尬，全国第一贵的汤臣一品即如此。

从住宅用地出让情况分析，目前全市可建但未建的住宅建筑面积逾4000万平米，而且区域分布不均衡，这必然会影响到今后2-4年的住宅供应形势。从环线来看，外郊环间所占比重最大，约有60%。闵行、南汇、青浦、金山等区未建住宅用地可建总量较大，长宁、黄浦、卢湾、静安等中心区由于土地趋于稀缺，相对总量较小。

如果再考虑各个区域和板块的市场需求规模大小不同，则不难预测出它们未来的供求情况。自06年就开始供大于求，今年乃至今后两年仍不容乐观，商品住宅明显供大于求的区县有奉贤、金山和松江。自06年就开始供小于求，中长期供不应求的区县一个都没有，只有虹口和闵行的商品住宅在今年可能整体上供小于求。

由上述分析可知，今年甚至明后两年，上海商品住宅市场整体而言供大于求已成定局。随着楼盘销售速度的进一步放缓，市场中存在的住宅可售面积，也将有所增加，将由去年底的不足1100万平米，增至今年底的近1300万平米。市场的这种走势，笔者归纳为“后市淡化”。对开发商而言当然不是好消息，对资金链的考验加剧，企业优胜劣汰的速度加快；对于消费者而言当是好事情，无疑增加了跟卖方博弈的砝码，是入市还是等待全由自己；对于政府而言，应该是喜大于忧，“喜”在于宏观调控效果明显，住宅市场的降温既可促进社会和谐，亦有助于楼市更加健康稳定的发展；“忧”在于相关税费收入的减少、城市建设速度放慢。

另外，值得关注的是，去年住宅价格并未明显下降，若综合考虑国家统计局、上海统计局、专业研究机构等各方的相关数据，应该说目前上海住宅价格整体呈盘整之态，谈不上是涨还是跌。所以笔者以“价格僵化”相描述。涨不上去，原因在于诸多政策利空，如新增许多税费，投资、投机需求剧减；跌不下去，原因在于宏观经济面太好、外资仍在涌入、刚性需求能量巨大等利好。因此，价格的僵化状态短期难以打破，盼着降价的消费者对此可能有所失望。

但也并非没有机会“捡便宜”，上文所述的部分明显供大于求的板块和资金压力过大的开发商，必然“祭起促销狠招”———降价。