辞旧迎新之际，很多人都在关心2007年上海楼市的走向。过去的一年，股市“财富效应”气若长虹、纵贯全年，投资客纷纷弃“房市”投“股市”，卖房、抵贷、典房，不亦乐乎，从投资角度该如何看待上海楼市，又自住角度又该如何度测上海楼市?

最近，国家统计局初步公布了全国房地产市场的年度数据。开发投资同比增长21.8%，处于近几年的低位；70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，比上年回落2.1个百分点；供应结构有所优化。可以说宏观调控取得了一定成绩，但同时一些突出问题仍未得到根本性解决：商品住房供应结构性矛盾、房价上涨较快、住房保障制度滞后等。比如北京、深圳等热点城市的房价仍在10%以上增幅的高位徘徊。

相较而言，上海楼市交出了一份还算不错的答卷。2006年房地产开发投资同比增长2.3%，增幅回落3.8个百分点；新增住宅供应量同比降幅为15%，新开工面积和竣工面积比同2005年都有明显下降；住宅供求比由2005年的1：0.70上升至1：0.98，市场供求关系趋于平衡。若按市政府公布的官方数据，新建商品住房销售价格比上年下降3.2％，全国绝无仅有。

为什么上海房地产市场的调控效果比全国整体表现好得多。原因在于，2005年在“新老国八条”重压之下，惟有以上海为代表的长三角楼市应声而跌。2006年已趋于稳定，这是一种比较均衡、良性的低位运行态势。而北京、深圳等部分城市依然沿着2005年高速增长的惯性向前滑行，不可能很快下挫至合理的低位。

从2006年上海住宅价格全年走势分析，成交价格继续维持上涨的势头，全年价格为8094元/平方米。从月度价格走势看，1-6月份成交价格一路攀高；受调控政策出台的影，7、8月份均价经历短暂的下挫，接下来几个月逐渐趋于平稳，应该说，宏观调控的效果比较明显。均价最高点出现在6月，为9230元/平方米；年底的均价比年初时的全年最低价高出了36个百分点，全年住宅市场成交均价表现出波动上扬的走势。

总体而言，在2005年和2006年连续两轮宏观调冲击之下，上海楼市正在逐步适应政策多发、产业转型、产品换位的市场环境，情况总体表现平稳、趋好。    无疑，这为2007年市场的健康发展奠定了坚实基础。2007年，中央的态度是继续加强和改善宏观调控，但笔者认为将会实行区别对待，作为全国调控效果最为明显的城市之一，上海将不会被列为重点调控对象。因此，对于2007上海楼市走势，既谈不上乐观，也没必要悲观，市场将继续保持2006年的低位态势，大起大落不会出现，小幅波动再所难免，总体呈“箱体振荡”格局。

最后，简要预测一下2007年区域市场的发展态势。第一、中心城区市场将稳中有升。2006年内环内市场表现积极，高档楼盘交易整体回暖。由于可售房源较少，2007年其占全市成交比重将会日益下降，同时其稀缺性也保证了房价整体上升态势。第二、内外环间区域市场基本平衡。这一区域的地段性、配套性都较好，而且随着中环线浦西段的开通，其周边的许多板块在2006年都有良好的表现。2007年区域将保持去年的走势，如新江湾城、古美等部分板块将会保持一定的热度。第三、外环外区域市场，平稳中有所下滑。2006年外环外区域市场表现出激烈的竞争态势，供大于求成为常态。2007年全市仍将有60%以上的供应集中在这一区域，如松江、宝山、南汇等地区，动迁配套房比重较大，“90/70”项目也会在下半年开始陆续进入市场，供求失衡程度有可能加大。