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岂能轻易否定房地产的支柱地位？
(2006-09-14 12:53:48)| 分类： 学术研究：有时装作老教授 |
自2000以来，我国房地产行业经历了一轮超常规发展，不可避免的出现了一些矛盾，中央针对房地产行业的抑制性调控政策随之陆续出台。在这一过程中，许多专家针对房地产业的持续稳定健康发展提出了各种建议，但同时也出现了一种声音：房地产作为支柱产业本身就是错误的，其发展前景是无法持续的。我认为，有必要从经济学原理的理论层面和我国经济运行规律的实践角度，同时借鉴发达国家的相关经验，对这一命题进行尝试性的论证。
支柱产业是个动态的概念，房地产业也有生命周期
讨论这一命题的前提是，首先须弄清两个概念：“主导产业”和“支柱产业”。主导产业是先导产业，是推动经济增长和结构调整的新生力量，但在现实国民经济中却不一定占有较高的经济比重，而是表现为较快的行业成长和经济增长速度，比如高科技产业、信息产业等。不妨引用德国经济学家李斯特的观点：“有些幼小的产业从目前看来未必是盈利最大的产业，但却是有发展前途的产业，应当加以扶持。”也即说，各国都须选择适合本国国情、代表先进生产力、能够推动产业升级、对国民经济具有带动作用的先导产业，并对之进行政策倾斜和重点扶持。
而支柱产业则是指现阶段在国民经济中占有较大比重、对经济增长贡献率较高的产业，支柱产业具有市场容量大、产业关联度高、带动系数大等特征。在一个国家处于经济起飞阶段时，必须确立自己的支柱产业，以使其发挥推动经济快速增长的重要作用。比如美国在二十世纪中叶，曾在相当长一段时间内把钢铁、汽车、建筑业列为三大支柱产业；比如现在看来很落后的纺织业也曾在我国长期被视为支柱产业。
比较这两个概念，就会发现它们既有密切联系，又有所区别。一般先导产业发展后能够成长为支柱产业，经历一次次产业升级或产业革命后，部分旧的支柱产业便会退出历史舞台，如纺织业让位于钢铁业、钢铁业让位于汽车业、汽车业让位于信息业等。每种产品都有自己的生命周期，每个产业同样都有自己的发展周期先导产业和支柱产业都是一个动态发展的过程。
从对国民经济的重大推动作用角度考察，先导产业是“未来时”，支柱产业是“现在时”。但二者之间的界限也并非泾渭分明，在特定经济环境和特定历史发展阶段，某些产业既可以称之为先导产业，也可以确立为支柱产业，比如眼下我国的金融保险业，2004年对GDP的贡献率已达5.3%，而且其发展的持续性强、示潜力大。正由于二者对国民经济都非常重要且概念比较接近，所以目前世界各国对它们的定义和表述并不统一。厘清二者的关系，非常有助于剖析目前我国房地产业与支柱产业的关系。
为什么房地产一定成为现阶段的支柱产业
有学者称：房地产业纯粹靠政府扶持而导致高投入，由高投入进而获得超常规增长，但这种快速甚至是过热的增长态势又是以严重耗费土地、资金等珍贵资源为代价的，行业增长方式过于粗放，因此难以肩负支柱产业之大任。关于这些对房地产业本身的评价，我并不完全否认，但并不能据此推断出“房地产业不是也不应是我国现阶段国民经济支柱产业”的结论。
出于产业的社会保障性强、占用资源较多、收入弹性较小等多方面的考虑，可以说，房地产业并不太适合作先导产业，但现阶段作为国民经济的支柱产业是无可厚非的，而且还有资格持续几十年。国家只所以三令五申地强调房地产业的支柱性地位，绝不是没有一点道理的。具体而言，目前我国的房地产业符合支柱产业的三大条件。
其一、产业GDP贡献率高。一个产业的增加值在GDP中占有较高比重，是确立其支柱产业地位并发挥支柱产业作用的最基本条件。根据国际经验数据，一个产业的增加值占GDP的比重达到6%～8%时就成长为支柱产业。近十年来中国房地产业从复苏到初步发展、快速发展，已进入繁荣阶段，其发展速度接近全部经济平均增长的2倍。2003年，房地产业与建筑业的GDP的贡献率已达到近10%，因此2003年的“国18号文”首次明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”。房地产业对上海GDP贡献率更高，由2000年5.5%升到2004的8.4%，由其带动的关联产业的GDP贡献率则总计约19.5%。因此，早在2000年制定“十五计划”时，房地产业便首次与信息、金融、商贸、汽车、成套设备一起被列入上海的六大支持产业。即使在楼市低迷的2005年，房地产对上海区县财政税收和GDP的贡献仍然很高，比如松江分别为18%和8%，徐汇为40%和20%，各区县普遍认为房地产业在相当长的时间里将保持其在区县经济中的支柱产业地位。虽然迫于种种原因，上海“十一五规划”中并未继续把房地产业列为支柱产业，但其事实上的支柱产业地位是无法人为抹杀的。
其二、产业关联度高。支柱产业之所以与其他产业不同，最根本的是其对国民经济发展具有强大的带动作用，在产业关系上表现为与其它产业的关联度很高，并具有较长的消费链，容易形成新的经济增长产业群，发挥“雁阵”的领头作用。房地产的开发生产、交换、分配、消费各环节涉及的元素非常多，直接和间接关联的产业部门特别多，如建筑、建材、机械、装潢业等，由此决定了其产业链特别长，产业关联度也特别强高，其前瞻效应、后续效应和旁侧效应非常突出，波及面很广。一般估算，房地产业产前、产中、产后带动的相关产业多达50多个产业部门、几百种产品和服务，本身具备了支柱产业的地位和作用，近几年在中国国内生产总值9％左右的增长率中，房地产业及其所带动的贡献率约占2个百分点。
其三、产业市场容量大。产业经济规模及其在全国经济中所占的比重，也是确立支柱产业地位的重要依据。由于受市场需求的强烈拉动，近几年中国的房地产的投资规模、竣工量和销售额都保持了较高的增长幅度。从房地产投资增长情况来看，从2000年以来，年增长率都保持在20%以上的高位，即使“国八条”出台后导致房地产市场有所降温的2005年，全年房地产开发投资仍高达15759亿元，同比增长19.8%，占全社会固定资产投资的18%。从商品房竣工面积来看，2005年商品房竣工面积48793万平方米，同比2000年猛增94%。从房屋销售额上看，2005年高达18080亿元，同比2000年狂增359%。
上述数字只是实证了房地产业发展的强劲势头和旺盛的市场需求。从社会和经济发展的宏观上讲，其发展主要得益于我国目前的城市化、工业化的快速推进及人均可支配收入的提高；从产业政策制定的中观上讲，1998年住房体制改革极大地释放和刺激了住宅消费，同时也充分发挥了市场机制配置资源的优势作用；从房地产市场运行的微观上讲，多层次的供应体系和多元化的产品体系基本形成，出现了供求两旺的良好势头。当然，目前我国房地产业还存在许多问题，但发展规模和市场容量之巨是客观事实，是任何一个经济学家都无法否认的。
房地产的支柱产业地位还将持续多久
现阶段房地产的支柱产业地位，对于全国和大多数地方城市来说，是勿庸质疑的。但是，这种地位是否能够持续下去，或者说还能持续多久，是业界争议中的一个主要分岐点。我认为，我国房地产业是朝阳产业，现阶段中央和许多地方政府不仅把它列为支柱产业，实际上还是各级政府重点扶持的主导产业，在我国特定的社会经济发展背景下，房地产的支柱产业地位至少还将持续20年左右。支撑因素很多，在此重点抓住两个根本点略加阐述。
其一、是城市化进程快速推进的必然要求。根据国际经验，当一个国家的城市化水平达到30%的临界值时，将进入加速发展阶段，从30%到75%，英国用了200年，美国用了100年，日本用70年。我国的城市化水平1996年达到30.48%，2004年达到41.76%，平均每年增加1.41%，按此速度，达到75%至少还需21年。若暂按15亿人口做基数，那么也即每年2115万农村人口进入城镇生活，若按日前《中国建设报》公布的全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米计算，每年需要新增住宅5.5亿方平米，但近年来新开工面积最高年份的2004年也只有4.8亿平方米。这些数据说明，城市化造成的房地产需求非常大，即使是近两年在投资过热而导致宏观调控的情况下，供应总量还是不能满足总需求，加之供应结构不合理和部分城市房价过高，更是进一步抑制了正常的购房需求。上面单论了城市化对住宅市场的影响，其实对商业用房、办公楼市、酒店、工业用房等细分市场，以及学校、体育场馆、文化设施展、医院、图书馆等公共设施的促进一样巨大，具体数据不再一一详列。
其二、是国民经济和人均收入快速增长的必然要求。根据今年年初的统计数据，2005年我国GDP达到2.2亿美元，由2004年的世界排名第六，跃至第四，排在美、日、德之后，实现了“超英”，还有待于“赶美”。但人均GDP只有1700美元，世界排名仍在100名上下。经济总量是巨大的，发展速度是超快，人均财富也在迅速积累中，这就为我国房地产业的发展，创造了良好的前提条件。发达国家发展经验表明，人均GDP迈过1000美元的门槛后，居民消费结构将进行升级，不仅汽车消费进入中层收入者的视野，而且住宅也成为消费热点。为什么近两三年上海、深圳、广州、北京的房价快速上涨仍需求旺盛？除了供应结构失调、投机成份较多等因素外，这些城市人均GDP已超过5000美元亦是不可忽视的重要支撑因素。在一线城市中，数量日渐庞大的中产阶级家庭正经历着居住升级，小房换大房、公寓换别墅（或排屋等类别墅）乃大势所趋。
如果按人均GDP年均增长7%计算，30年后我国的人均GDP才会接近10000美元，而目前英国和美国的人均GDP却高达28350美和37610美元，美国1980年的人均GDP是10000美元出头，由此也可证明，美国的经济水平和经济结构大概比我国领先半个世纪。上世纪80、90年代，房地产业在美国是事实上的支柱产业，其产值占国民生产总值的10-15％，固定资产占美国全部固定资产的3/4，房地产投资占国民每年美国私人投资的50％以上，房地产股票、公债和抵押债券占全国有价证券的相当一大部分，抵押贷款几乎都是房地产抵押贷款。对比美国经验，没有理由否定我国房地产业的支柱产业地位，还且还必将至少持续20年。
最后不得不再谈下建筑业与房地产业的关系，因为很多学者都认为前者比后者更适合作支柱产业。确实，绝大多数国家在经济起飞阶段时，都曾把建筑业列为支柱产业，但由于作为第二产业的建筑业相比属于第三产业的房地产业，在知识密集度和资本密集度差距很大，而服务业的崛起是发展中国家的必由之路，随着产业升级，房地产业对国民经济的贡献率必将大于建筑业，而且只能是房地产业拉动建筑业，绝不会是建筑业拉动房地产业。例如，2004年上海房地产业的GDP贡献率为8.4%，而建筑业只有4%。
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