8月2日，市场传闻称北京将开始试点取消商品房预售制度。针对取消商品房预售制度这一传闻，业内分析认为，目前来看该政策在全国出台的可能性不大，但在北京等中心城市试点的可能性存在。

    当初曾被老外戏称为“中国人的第五大发明”的房屋预售如今站在了生死边缘，是存是废众口不一、争论激烈。实际上，期房预售更通俗的说法就是卖期房、卖楼花，这种房地产销售模式曾起到过积极的作用，但是随着房价不断高涨，期房预售的各种弊端不断凸显，因此这种制度也就成了高房价的“罪魁祸首”。

    期房预售制度的存在，的确给消费者造成了不可估量的损失，但不管是保留派还是废止派，我个人认为，他们讨论的重点不在根上。之所以造成今天这种局面不在于期房预售本身，而在于人，在于开发商本身，在于这种房地产市场监管制度的缺失，在于缺乏健全的惩治制度。所以说，取消期房预售制治标不治本。

    期房预售制弊端丛生

    从1953年霍英东提出“预售楼花”开始，期房预售的弊病就存在，比如房图不一致（建筑单体、室内室外、规划）、交工时间无保障、重复抵押、修改设计而业主无知情权等等。

    说通俗一点，实际上开发商早期被允许采用期房预售模式是对开发商的一种照顾，商品房预售制度加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本，扩大了商品房的开发规模和提高了商品房的建设速度。同时，除银行贷款和信托融资外很少有其他可供选择的融资方式，实际上商品房预售成为了房地产商开发融资的主要手段。
   
    所以，开发商应该感谢党和政府给了他们这么一个很好的融资机会和手段，他们应当心存感激、惠及于民，但是他们非但不顾百姓死活，反而变本加厉，追逐暴利的欲望不断膨胀，从而利润的驱使让他们忘记了自己的身份——开发商，他们把开发和商割裂开来，单纯的从商，只要有利润可赚，哪管他百姓死与活。

    预售期房将风险转嫁给了银行和购房者，如房价正处于上升周期，期房变现房时房价上涨导致风险下降；但当房价处于调整或下降周期，期房变现房时就会因房价下降增加银行坏帐风险。购房者在购买预售商品房时同样也承担了房价波动的风险。

    于是，开发商变得更加肆无忌惮起来，他们瞄准了预售商品房的销售行为与房屋实际交付行为之间存在时间差，钻起了空子。比如开发商不履行期房购买合同，推迟交房，改变房型结构及绿化场地等；或违规操作，“重复销售”和“重复抵押”、延期办证，商品房面积缩水、装修不合格；或增加商品房开发成本、减少供应量，促进房价上涨；更有甚者还有一些不良开发商利用预售制度的缺陷，坑蒙拐骗，席卷预售款逃匿。

    因此，就有了像北京现代花园业主反映的那样：“我们在1996年购买了亚运村楼盘现代花园，谁知道一等就是11年。”

    另外，期房预售制度还在很大程度是助长了期房的炒作和投机。由于房地产开发是一个长期的过程，“炒房族”利用期房作抵押向银行贷款炒房，等到房屋竣工验收时，房价已经被抬高了许多，而这正是开发商期望看到的结果。因而，开发商为了获取更多的利润就拼命圈地，扩大开发规模，使投资规模非理性无限膨胀。

    对于这种情况，本来这是政府部门审核和准许的，所以，希望开发商要好自为之，给人民政府一点面子，否则，吃不了让你兜着走。真的断了你的财路，后悔可真来不及。

    取消期房预售制易，撼房价难

    我不同意简单的取消期房预售制度，当然不是同意开发商的做法，更不是替开发商辩解，如果说单纯取消期房预售制度，能够稳定房地产市场的话，我一百个赞成。但是，取消这种制度，就一定能让房地产市场稳定下来，房价就一定能回归理性吗？未必。

    据调查，目前大多数百姓都赞成取消期房预售制度。我是站在百姓这一边的，但实际上，这只是大家伙的一个愿望，看到目前期房预售制度下开发商的种种罪行，人们天天盼望着取消这种让开发商迅速无本捞钱的制度，甚至不再做房价下降梦，而做起了期房预售制取消梦，因为以为取消了期房预售制也就让房价降了下来。

    不管针对房屋预售制度的存废问题争论得有多激烈，实际上都毫无现实意义。因为，力挺取消期房预售制度的没有看到导致房价不断攀升的实质问题，开发商的辩驳更没有看到自己对房地产市场的危害性，完全是在为自己的罪责开脱，所以说期房预售制只是一个表面的假象，是开发商各种不法手段的外在表露，即使是取消了期房预售制度，而不从开发商身上下手，他们还会有新的伎俩搅乱房地产市场，这无异于换汤不换药。如果取消了期房预售制，这也等于断了开发商赖以生存的粮食，从而许多开发商特别是中小企业将面临生死存亡的关头，不过这也是他们自找的。活该！但是这也不是我们想看到的结果，我们的最终愿望是让房地产市场回归理性。

    当初建立起期房预售制度，目的一是加大供应量，以解决当时城市居民改善居住条件的迫切需求；二是降低房地产开发企业的门槛，拓宽开发商的融资渠道，从根本上也是为了刺激生产、加速供给。这么多年过去了，期房预售制度确实起到过积极作用，不过供需矛盾非但没有减弱，反而是有增无减。尽管是这样，我认为取消期房预售制度不过是治标不治本，要想从根本上解决房价问题，最重要的不是单纯盯着这个无辜的销售模式，而在于运用这个模式的人，他们都利用这种模式干了些什么？

    一句话，期房销售也好，现房销售也罢，各有利弊。不管采用哪种方法，只要是稳定住房价的方法就是好方法。人们都会拍手称快！

    期房预售制需政府加大监管力度

    既然双方都没有说到点上，那采取哪些强有力的措施才能箝制开发商的各种违法乱纪行为呢？

    首先，加强开发商职业道德素质教育。

    或许许多人听起来会笑掉大牙，但是我不得不说，当前许多开发商缺失社会责任感，甚至动不动就与百姓为敌，对其进行教育或许无济于事，但这是最基本的，如果他们心里没有游戏规则的各种道道，没有最起码的做人的公序良俗，那么他们在什么制度下都会成为害群之马。这也是温总理所谓的“开发商缺乏道德的血液”。

    其次，加强对期房预售制度的监管。

    如果开发商缺“德”，那就用政策和法律来约束。目前由于开发商开发行为未得到有效监督，才会导致各种纠纷频繁发生。政府应通过实行一些可操性很强的监管手段来完善这一制度，比如房屋预售款不要全部划拨给开发商，可拿出一部分交给银行、律师行等中介机构，一旦房子交付后出现质量等相关问题，中介机构这笔款项即可用来对消费者补偿。

    香港楼盘可以预售，但土地必须全款支付，开发商把土地抵押给银行获得建设贷款，但是这些贷款不能由开发商支配，而是由律师行按照工程进度划拨给施工方。每个阶段都会有监理机构和律师行验收，但国内的期房预售制度则没有。

    再次，最重要的是政府应有更强有力的执行力。

    其实开发商的各种罪行都彰显天下，但只是仍然让他们“逍遥法外”，这正如娱乐圈那种炒作公司（说好听点叫策划公司）制造各种假新闻却无人监管一样。约束开发商行为不但需要制度上的保障，更需要强有力的执行措施。如果政府的政策漏洞百出或者不能有很强的执行力，甚至自身陷入到利益的漩涡，则不管期房销售还是现房销售都不会有非常理想的效果，都会有漏洞可钻，都会有新的问题出现。

    所以说不是期房预售制度的错，错在犯了错却置之不理。国外也有期房预售制度，人家就做得很好。

    最后，购房人的利益始终是最根本的。

    几次关于是否取消期房销售制度的争论，现房销售最大的支持者就是买房人和想买房的人。之所以会出现这种局面，是因为期房带给这些买房人的伤痛最大。开发商将商品房预售制度变成圈钱工具的典型事例屡屡发生，而期房销售中的种种欺骗手段令买房者心寒，却没有对百姓补偿和保护的措施。如果期房销售制度出台的同时，能以同样力度实施对买房者的保护，又何至买房人非要购买现房，有不见兔子不撒鹰的后顾之忧呢？

    我想这应该对开发商来说是一个比较温和的措施，这也是解决目前关于期房预售制度的最根本措施，也是万全之策了。如果他们还不开眼，那真就别给他们留后路了。