3-4月，全国各大上市房企密集亮出2011年成绩单。据不完全统计，截至记者发稿时，共有近百家房企发布了2011年度业绩报告。虽然在惯性作用下，房地产企业的业绩仍呈增长态势，但却难以掩盖后继乏力之实。经过这一轮的房地产调控，诸多房地产企业显现出疲态。这些上市房企2011年报为我们提供了一个很好的了解市场的窗口。《安家》杂志以全面而高度的视角审视房地产企业的现状与未来，以期从中发现一些规律，为房地产市场的发展趋势把脉。

    “万恒中保”新四强成型

    随着房地产行业的洗牌加剧，房企冠军之争愈演愈烈。在上市房企中，营业收入迈过百亿大关的多达15家，营业收入逾50亿的房企共23家。万科以717.83亿元居榜首，恒大、保利紧随其后。

    表1：昔日“招保万金”被“万恒中保”新四强取代。

    保利以央企背景和雷厉风行的军事风格努力构筑央企军团，中海凭借精益求精的品质欲赶超万科。而恒大上市之后连续三年赶超，终于追上保利、中海，紧随万科之后。

    自此，各大房企的座次排位也发生了明显变化，当年的“招保万金”中，“招”和“金”已经退出房企前十，取而代之的是恒大和中海，“万恒中保”新四强基本成型，而恒大成为调控年中业绩增长最快的房企。

    房企龙头万科去年全年公司实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%；实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。

    恒大地产在香港发布2011年度公告称，2011恒大全年销售额803.9亿元，全年净利润117.8亿元，其中核心业务利润率仅14%，被誉为“中国最薄利多销房企”。

    和恒大一样，稳居前四的还有中海地产。这家央企促销起来非常务实。其年报显示，2011年中海全年净利润为151.2亿港元（约合125.5亿元人民币），成为业内“最赚钱房企”。

    保利地产的业绩快报显示，2011年实现营业收入470.27亿元，同比增31.02%；净利润65.13亿元，同比增32.39%。

    相比万科、中海地产以及恒大地产等龙头房企2011年净利润来看，保利地产净利润已被拉开一段距离。中海以及恒大净利润突破百亿，而万科也接近百亿，达到96亿元。

    去库存化时代来临

    尽管众上市房企2011年报业绩看起来还不错，但2012年大都下调了业绩目标。业内预测，迫于调控压力，上市房企今年或将引领市场进入“降”时代。

    据了解，在已经公布年报的75家房企中，总库存市值达到9048亿元，有媒体称房地产全行业的库存市值或超过5万亿元，预计今年资金缺口将达1.3万亿元。

    表2

    截至2011年12月31日，80家A股上市房企库存总量接近万亿。在表2中发现，规模排名在前列的上市房企，其库存压力也不小。通过数据整理发现，万科、保利、招商位居前三甲。单从此表来看，所有房企的存货都在同比增长。

    龙头企业万科的存货量达到了2083.35亿元。按照其2011年销售额1215.4亿元推算，需要21个月才能消化完。
    中国房地产研究会近日发布的“500强测评研究报告”显示，2011年，500强房地产开发企业存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，500强房企的平均存货已达到99.89亿元，创历史新高。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业进入去库存时代已成为不争的事实。

    据北京师范大学金融研究中心主任钟伟测算，到2012年底，在最悲观的情况下（新开工下降5%，销售面积增速为0），全国商品房屋库存量为47.3亿平方米；在最乐观的情景下（新开工下降15%，销售面积增速为10%），2012年底商品房屋库存量44.8亿平方米。从在建面积看，去库存可能需要至少3年时间。据测算，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。如果2012年销售额再下降，则房地产行业整体上接近盈亏平衡的边缘。

    另外，2011年年报显示，上市房企资金链相当紧绷。通过该表2发现，在资产负债率超过70%的公司达11家，占比7成。其中新城B股为85.94%，在未显示的高新发展企业高达95.5%，鲁商置业也高达92%，就连万科、保利的资产负债率也近8成。

    开发商利息支出额度和增长幅度也居高不下，万科利息支出额度达到27229.87万元。申银万国发布的一份房地产信托研报显示，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，则共有约3062亿本息到期，从3月起进入偿付高峰。

    各大房企稳中求进

    前有巨额库存难以消化，后无资金有效补充，加上房地产调控短期内不会放松，各大房企该如何应对残酷的现实？许多房企已经开始转变策略，不再单独求大，而是在未来计划和决策上更加谨慎。

    中信建投证券房地产首席分析师苏雪晶说，根据统计，当前一些大的房企净资产收益率均维持在百分之十几，而在过去，随便一家房企的收益率都可能达到30%，这预示着中国房地产业将逐步告别“暴利时代”。

    中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，好的企业可能会继续发展，发展得稳健一些，差的企业正在被洗掉。这和过去拿块地都能赚钱的情况已经大不相同了。通过这样的转型创新才能使企业生存下来越做越大，整个行业适应市场的变化，满足市场的需求，适合整个国家转变发展方式的主线。

    事实上，记者从年报中发现，十家房企如万科、恒大、保利、中海、龙湖、远洋、富力、招商、绿城中国以及雅居乐中，2011年拿地金额依次为237亿元、272亿元、225亿元、242亿元（港元）、94亿元、91亿元、49亿元、43亿元、16亿元以及15.7亿元，合计约为1285亿元，较上年减少1378亿元。有7家房企在去年全面收缩了扩张规模，拿地金额和拿地面积同比降幅五成以上。其中，绿城中国拿地金额降幅最多，仅支付16亿元用于新增用地，同比降幅达到87.50%；而雅居乐新增土地建筑面积降幅最大，同比减少了84.49%。

    其中中海是其中唯一一家未减少拿地支出的房企，其2012年拿地支出较去年增长15.7%，去年其支出金额为208亿港元。

    中国房产信息集团研究总监薛建雄称，开发商一般会“市场不好时拿地，市场好时卖房”，但从各大房企近期公布的计划来看，今年的土地储备计划与去年相比，也呈下降趋势，保利今年的开工、拿地计划相比去年缩水一半，而远洋地产的新开工面积也减少了4成。由于开发商慎重拿地或无力拿地，也导致土地价格不断走低，底价出让、流拍频频出现。

    截至4月12日，中海地产累计新增土地储备213.4万平米，其中权益内的土地储备为196.5万平米。而去年同期，中海地产新增权益内土地储备525万平米，是如今的2.67倍。

    与此同时，绿城中国表示，今年不打算大手笔新增土地，“我们的负债已太高了”。而万科也直到4月才打破零拿地记录。

    保利地产一季度土地支出也创出了三年新低。其支出45亿、购入建筑面积总额为182.86万平米土地。而2011年一季度保利支出70.56亿元，购入291.69万平米土地储备；2010年同期保利则支出158.76亿元，购入358.38万平米的土地储备。

    严峻的形势，促使很多上市房企重新思考战略导向，主动调整产品结构。业内舆论认为，2012年众上市房企“大佬”们或将领衔新一轮降价。（《安家》杂志5月刊）