小产权房你还敢买吗？

    这两天朋友们打算买小产权房，我告诉他们说如果搁两年前可能还能钻法律空子，或许能捞个便

宜，毕竟这块在法律上存在空白。但是现在国家针对小产权房的态度强硬，“小产权房”不受法律保

护，国家将严禁“小产权房”进一步发展，所以现在我还没有这个胆量冒这么大的风险。

    据《中国经营报》报道，《土地管理法》的修订将在年内审议。一份名为《土地管理法(修订草

案征求意见稿)》(下称“征求意见稿”)的文件，开始在全国国土厅局系统“征求意见”，总计49条

新增法条赫然在列。最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表

述明确的“无偿自动续期”。

    虽然只是简单的表述，但却对此前盛行的小产权风敲响了警钟。一直以来，农村集体建设用地的

流转是个焦点。许多人认为城市居民不仅可以购买宅基地自己建房，而且这些土地的使用权可以抵押

以获得金融支持和扩大发展。但“征求意见稿”明确，农村集体建设用地要有条件流转，不得改变土

地用途。这样的规定也让此前对“小产权房”合法化的想象化为泡影。其实法案很明确，中国的土地

不会私有化。

    随着商品房价居高不下与新农村建设，北京出现许多售价仅为2000多元/平方米的小产权楼盘日

前在公开叫卖。买房手续极为简单，而且只收很少手续费，格外抢手。这是两年前流行在网络上的新

闻。

    尽管人人都知道便宜没好货的道理，如此便宜的小产权房自然没法和大产权的商品房相比。但是

当你看到商品房房价太高，两限房、经济适用房和廉租房与自己完全绝缘，而同时自己的住房梦又难

以打消时，小产权房曾是多少人实现住房梦的福音！

    小产权房盛行缘起价格超低

    曾几何时，小产权早就不是出不得厅堂的“麻脸女”，早已经是瑕不掩瑜。因为它能给普通百姓

想要的东西，那就是低廉的价格。据统计显示，北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密

云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至

30%。

    是啊，在北京二环内20平米的房子就要30万，而这30万就能买到近100平米的五环外“小产权房

”。

    当小产权房的这些种种“优势”遇上人们从众心理的驱使，小产权自身不可调和的劣势也早就被

抹煞了，小产权房走到今天也就在情理之中了。

    其实北京郊区的许多“小产权房”都是以“旧村改造”或者“旧城改造”的名义进行的，许多楼

盘都是以“某某村旧村改造项目”立项的，利益驱动显而易见。他们就是将原来的旧村改造，建成楼

房，节省了地方，本村村民的居住条件满足后，将多余部分进行销售，这样既可以让村集体有所获益

，也解决一些村民的安置工作，是一举两得的事情。

    据了解，“小产权房”一般由开发商和村委会合作，或者村委会自行组织建设，在宅基地等用地

上开发住宅，而后自行销售，并向购房者发放由乡镇政府制作的“房产证”。购房者签订的合同与一

般的商品房买卖合同也有所不同，其名称是“XX项目房屋买卖合同”，合同由乡镇人民政府监制，出

卖人为某村民委员会。可见小产权房由“村委会”自行当起了“开发商”。

    尽管低廉的价格造成了购房者对“小产权房”的趋之若骛，但在“小产权房”热销的背后，却是

难掩的风险和显而易见的利益驱动。深处两难境地和尴尬局面的老百姓们如何拿捏好这两者的关系，

如何权衡这两者的轻重则尤为重要。

    关于小产权房有了官方表态

    在目前高房价压力的现状下，人们选择购买小产权房也是无奈之举。因此当前最需要的就是政府

能够站出来替百姓做主了。面对小产权房不管是一种什么样的政策，如何合理安置已经大量存在的“

小产权房”，是一刀切的推倒？还是由购买者通过补交土地出让金等方式取得真正产权？政府总算有

了一个明确的态度，当然下一步就是出台相关法律法规以填补法律空白了，相信关于此会逐步完善。

    下面是官方表态。中央财经领导小组办公室副主任中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文去年

介绍中共中央关于推进农村改革开放有关情况说，“小产权房”的产生是违法的，因为它违背了城乡

土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的

。因此，违法批准建设“小产权房”，违法开工建设“小产权房”的人，是要承担法律责任的。“小

产权房”绝对不允许再搞，这个是清楚的。国土资源部副部长鹿心社关于小产权房再次重申，对于小

产权房，这里要讲三句话：第一，小产权房不符合我国现行法律规定，不受法律保护。第二，要采取

行之有效的措施，严禁小产权房进一步发展。第三，要深入研究，分类分析，采取针对性措施，化解

历史形成的小产权房问题。

    购小产权房风险解读

    尽管“小产权房”一片热销景象，但 “小产权房”存在多重风险，最大的问题是实际上没有产

权，不受法律的保护。购买小产权房究竟存在那些风险呢？

    一、小产权房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过

户手续。

    二、如“乡产房”、“村产房”等小产权房没有国家产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证

，不能像大产权的房子一样抵押、流转。若遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。

    三、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房

人的资金压力，增加购房风险。

    既然国家相关部门已经针对小产权房明确表态，并且在年内审议的《土地管理法(修订草案征求

意见稿)》中提到农村集体建设用地要有条件流转，不得改变土地用途。所以我想问一句阁下，在低

房价高风险的小产权房面前，你还敢伸手吗？

    当然过去我也赞成一些实在想房甚至做梦都想的人选择一套小产权房也未尝不可，但那毕竟是历

史，而今天已远非昨日，希望下手前请三思。这正像社会上流行的“小三”现象一样，虽不合法，但

也自愿；尽管没有具体的法律约束，但毕竟真出了问题你没地说理去，并且你还只能哑巴吃黄连有苦

说不出。

 

 

 

陈锡文：小产权房绝不许再建 要保护已购者利益