深圳市国土与房产局最新公布的统计数据显示，5月份新建商品住宅销售面积为38.48万平方米，环比增加15.31%；而住宅均价为11014.14元/平方米，环比下降7.92%，降幅较前两个月大幅减小。于是有人说深圳楼市已经触底，即将回暖。

    真是这样吗？5月份深圳市住宅成交总面积只有38.48万平方米，而单月成交面积达到去年90万平方米的平均水平，才可以确认深圳楼市已经回暖，所以断定回暖为时尚早。况且在房价下跌大势下，即使出现小小的波动也是很正常的。我今天不想对深圳房价进行未来预测，只想分析一下近半年来深圳房价持续下跌背后的真实原因究竟是什么。

    一、楼市泡沫必然会被挤破。这是最根本原因。实际上房价再高，只要老百姓能承受得起，我也不认为楼市有泡沫。关键是民生关乎房产产业健康发展，更关乎你我老百姓的生活质量。房地产为改善民生所取得的成就不容抹杀，但是房价飞速上涨，已经远远超出普通老百姓的承受能力，这就出现了泡沫。至于百姓为了一套房子不惜牺牲任何代价的故事比比皆是。泡沫不破，不仅影响民生，更有可能影响社会各个方面。而如今房价都让普通老百姓望而生畏，民生问题必然决定房价泡沫被挤破。

    其实早在去年10月份，深圳楼市下跌的迹象就初露端倪。尽管从当时数据上看房价依然坚挺，但是已经出现了有价无市的情况。

    二、宏观调控爆发威力。这是导致深圳房价下跌的最有效的原因。过去为什么有人说国家的宏观调控没有用，甚至还会“越调越高”？其实我认为国家的宏观调控从它诞生的第一天起，就起着影响和指导楼市的作用，之所以我们一时看不到房价回归理性主要是因为宏观调控有一定的滞后性，并且由于楼市发展迅猛，房价增长过快、基数大，不可能起到立竿见影的效果。这就是宏观调控，如果想让房价有明显效果和凸现效果，那直接下令降价好了，可这不可能。

    再者，退一万步讲，即使宏观调控没有实行，第一条中房价背离民众意愿导致房价下跌是一条亘古不变的真理，这是必然的。如果没有宏观调控，任由房价肆意上涨，估计楼市早就完了。

    银行连续加息，紧缩银根，开发商面临资金“断奶”的窘境，在持续观望的市场氛围下，为实现快速销售，迅速回笼资金，开发商只有从房价上下功夫。

    三、购房者观望情绪高涨。这是导致房价下跌的最直接原因，也是开发商最担心的。如果购房者都在观望，开发商建再多的房子也等于白搭。从去年年底开始的大范围的购房者观望，着实给楼市带去了不少寒意。另外，如果说认为汶川地震震荡深圳楼市未必有点牵强的话，那么我们也不得不承认，全国购房者的心态都受到一定的影响，其置业的迫切需求有所缓解，需求结构也有一定的变化。地震后购房者更加倾向于选择低密度和低容积率的产品，部分消费者或将转向“即买即住”的次新房，或者以暂时租房的方式，放缓购房计划，“房屋质量”在消费者的心理地位有所提升。

    所以，深圳楼市因为购房者的观望出现下跌，深圳楼市的未来也会因为购房者的持续观望而持续下跌。

    四、炒房者的败退让“房”价回归。连年来，或许人们早就对房子的本意有所淡忘，相信多数人一提到房子首先想到的不是房子本身，而是附加在房子本身以外的无形的东西，这也给炒房者炒房提供了发挥空间。而近来的种种不利因素让炒房者无路可走，节节败退。像深圳这样的大城市，原住民太少，而炒房者太多，必然让房价无形的东西更容易无限的膨胀，从而隐患也就越大，风口浪尖虽然很风光，可惜只是短暂的。

    五、保障房的建立能大大降低房价。这是降低房价最现实的做法。如果没有足够的保障房，降低房价只是一句空话。保障房的建立不仅能从形式上降低房价，因为保障房多属低价房，低价房能有效拉低均价。而且保障房的建立还能真正解决许多中低收入家庭的住房问题，供应量的加大自然导致房价下跌。

    实际上，给炒房者机会的也正是因为普通百姓对保障房的缺乏。在深圳房价回归理性的同时，政府新增的政策性住房用地超过了60万平方米，2.5万套经济适用房和公共租赁住房将会投向市场，解决低收入人群的住房困难。而国家今年也再次加大了保障性住房的投入，廉租房、经济适用房、两限房的陆续推出，让很多老百姓的住房梦有了底。住房保障做得越彻底，房地产市场降火退烧的也就越彻底。

    深圳房价跌了，上海、北京等其它城市楼市的调整只是时间问题，单凭泡沫一点就决定了这样的城市高房价走不远。（刘光宇）