商业地产和住宅地产的区别，在字面上的区别是，住宅房地产开发普遍就叫房地产开发，商业地产就是商业+房地产开发。商业地产既有房地产开发所遇到的问题，也有商业持续经营的问题。

  目前许多房地产开发商都热衷做商业地产开发，主要是看中商业地产开发的销售单价高于普通住宅的售价，从涉足社区商业开发开始，许多开发商渐渐深入到专业商业地产开发商来。但是，纵观全国房地产商业地产开发公司，除了万达、红星美凯龙、居然之家外，成功者寥寥。

  初级开发商的如意算盘是，在住宅上完成成本的回收和基本的利润后，利用街边或者社区内部建造部分商铺，用三倍以上的单价对外销售，赚得极大利润。这是大多数开发商的想法。确实，许多开发商通过这种方式也赚到更多的利润。于是，多数开发商开始效仿，并且加大商业的开发面积。可惜的是，现在看到比比皆空的街边商业和社区商业都成为烫手的山芋，空置在那里，积压了开发商的主要利润，形成尾大不掉的痛苦。相对住宅来说，面积巨大、很难分割；功能性不强；商业氛围很难形成、商业价值更难体现，只好也压手中。这只是社区商业的痛苦。

 针对专业商业市场开发来说，城市综合体、专业市场的涉足，对许多开发商简直就是噩梦。在全国，我们经常可以看到荒芜、空荡的商业项目，这是因为在没有准备好，在没有想明白的情况下，奔着商业地产的诱人销售单价的诱惑，自以为是的投机者就一头扎了进去。不管是初涉开发的投机者还是已有成功住宅开发的成功者，大多数人还停留在把商铺建好销售出去的层面。

  其实，商业地产和住宅地产的最大区别在于，住宅地产只要把住宅销售完结，就表示整个商业活动结束，最多为了掩盖开发的缺陷，临时组建一个物业管理公司，来缓解住户的矛盾。而商业地产，商铺销售只是整体商业行为的一小部分，销售完结才是商业地产开发的开始。既然商业地产的售价高于住宅，既然我们给投资客户的承诺是“一铺养三代”，商业氛围的完善和租金的回收，就是投资者最重要的期盼。往往投机开发的开发商，只关心商铺的销售进展，而忽视了商业氛围的持续。恕不知，在商业地产销售到2/3的时候，也是商业地产开始营业的时候，在此之前还有商业招租的问题，就是帮助投资者和自营户确定商业业态定位，聚集同类商业经营者，形成商贾繁荣的氛围。如果开发商没有认真进行商业业态的定位，没有给同类业态的经营者足够的信心，就很难形成繁荣的商业氛围，那么就更难实现持续经营的商业常态。最后，开发商就会把实际的开发利润积压在最后的1/3的商铺上。这，就是我们经常看到的商业烂尾项目。不管是深圳的华南工业原料城还是襄樊的国际商都，都不同程度面临到这个问题，到今天，襄樊国际商都在经历过三次以上的业态改变后，还仍然门可罗雀，就是明证。

  我现在代理的华中光彩大市场同样经历过过山车式的跌宕起伏。我是2005年接触到这个项目的，当时，现在的股东团队刚刚组成。因为前面的股东团队和一路之隔的竞争对手产生了较大的冲突，大股东只好撤离。于是，烫手山芋扔到了目前的股东手中。其实，现在的股东以前也没有操作过这样大的项目，2000亩的商业盘量，在2004年的中国也很少见。因为市政府招商的热情，也因为不到10万元一亩的土地成本；更是因为以为稳操胜卷的自信。总之，新组建的百盟集团进驻到光彩大市场。

  襄樊市房地产协会请我过来讲课，一堂课下来，光彩大市场就想请我拍摄一个广告片，片子拍完后，我就开始关注到这个超级大商业地产来。我当时的判断是它会死在开业前！因为，为了堵住当地"光彩大市场没有实力，收到预付款后就会走"的谣传,我们可爱的开发商决定了把商铺从后面整体往前盖的建筑方案。在我叹为观止的惊讶后，我的判断是开发商未必有这样的资金实力！他很难坚持到开业的那一天。