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房价的绝对真理和相对真理

(2010-06-02 19:34:14)
标签:

房价

绝对真理

相对真理

城市化

财经

分类: 房地产

   真理有绝对真理和相对真理之分,有关房价的真理自然也有绝对和相对的逻辑。
  有经济学家说,房价贵是永远的,随着城乡一体化和务工人员不断进城,老百姓对房屋的需求是一定的。从长期来看,房价不会下来,而短期则有可能调整。
  这个逻辑对吗?
  在一定的假设条件下是对的。这些假设包括人口线性增长、城市房屋供给小于需求、土地成本不断增加,等等。
  那么如果换一个假设呢?假设人口出生率低于死亡率;假设城市本身的供给在增加,即新的城市在不断建设;假设城乡逐渐一体化,土地得到转换,等等。那么结论是什么?结论是,从短期看,由于供求矛盾突出,房价会出现上涨;但从中长期看,房价在某个时点会出现长期拐点。
  这就是真理的相对性。
  我想说说影响房价的几个相对真理。
  先说人口。
  绝对真理说,中国人口规模庞大,而且还在不断增长。
  没错,中国的人口到今天为止是在不断增长,在可以看得到的几年内依然会增长。但20年、30年后?中国会有多少人口?
  说房价上涨的人没有给出答案。
  我这里有一个答案。上个世纪80年代,我读过科学院院士宋健写的一本关于人口增长的书,印象颇深。他做了一个数学模型,表明,如果中国能够坚持“只生一胎的政策,那么50年后(2030年左右),中国的人口数量在迈过高峰后将下降到8亿人。当然,宋健的理论假设与现实生活有些出入,但我们还是能够从他的结论中得到一些科学的思维方式,即人口有其自身的变化规律,中国的人口增长在达到一定高峰后,一定会出现拐点。
  这是人口增长的相对真理。
  再说说城市化。
  绝对真理说,因为城市化,农民要进城,所以城里的房价会不断上涨。
  其实,绝对真理在说城里房价上涨的同时,并没有告诉大家城里的有钱人正在往乡下别墅搬,也没有告诉大家在这座城边又建了另外一座城。
  说得严肃点,那就是一个问题,即城市化的路径是什么?其实,现代的城市化理论已经跨越了传统的通过工业化带动城市化的发展阶段,而是强调以非农化来带动城市化。非农化与工业化不是游戏式的文字转换,他们代表了不同的城市化发展模式。前者强调发展工业,其方式是人口向大城市集中,以取得规模经济的集聚效应。后者强调发展服务业,而服务业并不非得集中在大城市。有人的小地方,也要有服务。
  新思路就有新办法。新办法是,与其集中资源发展大城市,不如发展相关城市群,通过建立资源互补的城市群,带动农村人口分流。所以,发展卫星城市和城市群,是新型城市化的道路。而对新城市的建设和城市群的发展,也会使城市群间连接线的周边地区得以开发,这不仅有利于推动城乡一体化,还可以鼓励人们分散居住。
  最后说说土地供给。
  绝对真理说,土地是稀缺的,土地供给会减少,所以房价会上涨。
  但绝对真理同样没有说,稀缺的是可耕地还是盐碱滩,盖房的地点一定得要稻田还是可以盖在河海边和山坡上。绝对真理也不清楚,在新城市里盖房与在老城里建楼是否有同样的容积率要求。
  即使是可耕地,短缺也不是绝对的。因为,通过城乡一体化,可以交换用地。而通过国际贸易交换农产品,其实也就是交换了可耕地资源。
  所以,有关土地的真理也是相对的。
  因为有关房价的真理是相对的,所以就没有房价绝对上涨的绝对真理。

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