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房地产的“庞氏骗局”

(2010-04-01 17:57:34)
标签:

房地产

房价

庞氏骗局

资产泡沫

财经

分类: 房地产

美国人对金融危机爆发后暴露的“麦道夫诈骗案”恐怕记忆犹新,但很少人会想到,其实每个人或多或少都参与过这种“庞氏骗局”的游戏。而这个游戏,在中国房地产市场还在火爆进行。

中国房地产投资色彩浓厚,一方面中国人沉迷于“获得财产性收入”,另一方面没有人认为自己会成为“击鼓传花”游戏的最后接棒者。“财产性收入”包括两种,一种是财产带来的现金流收入,如租金;还有一种就是资产增值带来的溢价收入。对于现时绝大多数投资者而言,追逐资产溢价才是主要目的。因为以租金和房价比来看,投资住房显然不如买股票或债券合算。

房产增值过程,其实质就是前边投资者的收益,要由后边购买者支付,如果这个过程持续进行,那么最后一个接棒者,就会为前边的所有参与人买单。当然,如果这个游戏持续进行,无穷无尽,那么每个参加者都会受益。遗憾的是,房价不可能只涨不跌,最后一个买房者,将成为一轮游戏的最后买单人。

这个过程,其实就是一个房地产的“庞氏骗局”(Ponzi Scheme)。

“庞氏骗局”得名于法国人查尔斯·庞齐(Charles Ponzi)在1917年发起的债券骗局。庞齐出售债券,并给购买人以高额回报,其实质是将后一轮投资者的投资作为投资收益支付给前一轮投资者。由于资金有限,当投资者和资金难以为继时,游戏突然结束。这个过程被后人称之为“庞氏骗局”。以人类天性,这种骗钱游戏或在庞齐之前很早就会出现过,只不过庞齐有幸成为历史人物。

南开大学经济学教授钟茂初最近写了一本书,书名是《庞氏经济学与全球经济危机》。钟茂初教授把传统经济学理论无法解释的危机现象,放到“庞氏骗局”的框架下进行分析,得出了一些有趣的结论,形成了一套系统的“庞氏经济学”。

钟茂初教授认为,现代经济活动带有“庞氏骗局”特点,可称之为“庞氏经济活动”。其特点是设计一个宣称能够获得高收益的投资活动,吸引大批投资者参与其中,用后期投资者的资金支付前期投资者的高收益,循环往复,直至后续资金难以为继,或是投资者信心不再之时,整个系统迅速崩溃。对于房地产市场而言,由于很多自住房并不用于出售,因而房地产价格是由部分供需决定的,是“非市场出清价格”。这种市场特点,就可以让投资者通过炒作来抬高或压低价格,从而让所有人都感受到财富的变化。

如此看来,如果政策制定者、银行、房地产开发商和买房人,一起构造出一个只涨不跌、预期回报高的市场景象,那么就会形成后边投资者不断为前边卖房人买单的“庞氏骗局”。

由于土地稀缺,住房可融资,很容易让房地产成为高预期投资活动,再加上政府可以从中抽头(税收和土地拍卖),这会促使政府积极推动房价上涨。中国房地产市场显然更适合这种“庞氏经济活动”,而参与者更容易成为“庞氏骗局”的受害者。

中国房地产价格表面由供需决定,但决定供需曲线走向的因素多样,其中货币供给就是最为重要的因素之一。由于货币充裕,需求就会旺盛。如果存在住房供给约束,需求增加自然就会拉升房价。而一旦市场资金出现短缺,则住房需求就会急剧下降。鉴于供给滞后,需求下降的结果就是房价下跌。

所以,未来房价走向更多取决于货币供给。从经验看,政府往往不会主动捅破资产泡沫,但市场不可能支持价格持续上涨。这意味着房价的“庞氏骗局”早晚要结束,而时间由货币供应量来决定。当货币紧缩时,游戏往往就要结束了。

 

 

 

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