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地震震垮高房价心理支撑

(2008-05-29 09:05:29)
标签:

汶川

地震

房价

拐点

下跌

房产

分类: 房地产

这是一个早想写的题目,但只有在悲痛和激情过后,人们才能进行理性的思考。

逝者已去,活着的人们将重新面对生活。虽然太阳照旧升起,但生活已然发生了变化。

地震后,大家在惦念灾区同胞的住房问题时,也开始关心房价问题。地震究竟会给房地产市场带来怎样的影响?是因为需求旺盛而带来市场繁荣,还是因为观念改变而打破供需平衡?

我以为,地震会震垮高房价的心理支撑,这场人类悲剧也将成为推倒房价的最后一个力量。

其实,即便没有地震发生,房价也会在今年出现拐点。理由就是,影响房地产市场供求关系的宏观经济基础发生了变化。透过供求关系的表象,房价折射的其实是金融问题。过多的货币发行量和银行信贷偏好,成为推高房价的根本力量,加上住房制度的偏差,这三大因素,一度导致房价居高不下。

而今天,这些因素都已经发生了变化。可以相信,即便地震给中国经济增长带来一些影响,但面对严峻的通货膨胀局面,紧缩的货币政策不会有大的改变。更何况,地震实际加大了通胀压力。因为重建会增加原材料需求,从而拉动生产资料价格的上涨。而灾区农业受到较大破坏,也会减少农产品的供给。可以认为,消费价格难以在短期内平稳下落,因而,紧缩的货币政策不会放松。实际上,有的大银行现在已经用完了全年的信贷额度,货币政策和信贷政策的紧缩效应,将在后半年集中出现。

而资本市场的价值回归,也使得房地产上市公司的融资渠道和经营模式发生了变化。融资-买地-拉高地价-再融资的圈钱模式和囤地-拉高房价的营销模式,在股市泡沫破灭后,已经难以为继。资金问题最终成为房价下跌和大量中小开发商破产的根本原因所在。

另外,国际游资在人民币升值进入下半场时间后,也会择机退出中国房地产市场,支撑房价的投机性需求力量大为减弱。

现在说说地震。

地震是可怕的自然灾害,中国人在经历这场劫难后,在痛苦和悲伤过后,将会重新思考生命的意义和人性的本质。有识者已经认识到,这场地震将成为中国社会的转折点。人们不光看到中国人公民意识的觉醒,还应看到中国人的生活价值观将发生根本性的变化。活着的人就要好好活着,这句话将会改变很多人的生活方式,也包括对房地产的看法。

中国人一向以买房为乐,渴望积聚房产,传给子孙。过去几年里,大家也探讨过,现在一般人购买的楼房,与传统意义上附带土地的房产已经迥然不同,但在通货膨胀背景下,住房最终还是成为保值增值的工具。不过,地震让投资者从睡梦中惊醒。他们会突然发现,没有地震保险的住房投资充满风险,一旦出现大灾,几代人的财富将化为废墟,而脚下的土地,几乎与自己无关。没有土地支撑的房价大厦,最终会在购房者的心理地震后崩塌。在加息、信贷减少、国际游资逐渐退出条件下,投资者市场预期和财富价值观的改变,必然导致投资性需求的下降。而近日广州市的一项调查显示,对住房的投资性需求,所占比例已经不到7%。

此外,地震还给住房市场带来了另一个影响,就是对现有住房质量的评估,成为购房者的一个重要选项。有报道说,在成都,一些刚刚交房的小区,已经出现住房质量问题,其原因绝不仅仅是地震所致,而是建筑本身就没有达到设计标准。如果投资者认识到这一点,将会及时将囤积的住房脱手,这无疑成为加速房价下跌的一个内在动力。开发商为了资金而抛售,投资者因为市场预期和建筑质量而急于脱手,将成为房地产市场的一道景观。

再来说说普通自住需求的购房者。地震过后,大家一方面会观望,另一方面也会重新审视自己的住房理念。选一套够住的房子,或许成为很多人的新观念。与其将毕生积累买一套大房子,不如将收入分摊到消费上,给子女良好的教育,给自己更多的闲暇,这才是生活的真谛。当人们知道享受美好生活时,就会知道,房子,其实是生活中最小的一部分。家有万丈豪宅,晚上只睡一张床。

地震改变了我们的生活,更会改变生活的观念,支撑高房价的最后一条腿已经不复存在。

 

 

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