今天京城各大媒体竞相报道北京调控规划细则出台的消息，稍加分析可以感觉到这个所谓的“实施细则”，还是没有摆脱千呼万唤始出来犹抱琵琶半遮面的味道。

 

　　其实，在此之前北京市规划实施细则不是没有，而是从2006年6月1日起一直在无声无息地执行着，我在《北京调控细则不声不响执行中》中讲到的北京市规委"北勘设测发〔2006〕33号文《关于认真贯彻落实《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的通知》（以下简称6月文件）"，就很明确地提出了就“一个项目”的总量进行70％的控制，六月一日后新批项目必须按照此规定进行设计，六月一日前完成《建设工程规划许可证》审批尚未取得《开工证》的项目要按此规定进行套型调整。从设计和施工图审查单位下手，严格体现国发37号文的原则要求。

 

　　此番市规划委员会9月1日，出台的市规发[2006]1101号”颁布《关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》（以下简称新文件），文号变了，发文机构从勘查设计管理处变为规委办公室，从内容上并无新意，继续沿用了6月文件的核心，重申了6月1日以后新项目执行单一项目控制“70％90平方米以下”的规定。

 

　　对于6月1日以前已取得规划审批手续的项目的政策执行，新文件的规定反而变得模糊起来，“2006年6月1日前已经取得相关批准文件，但未取得施工许可证的商品住宅项目，应按照依法行政的原则，依照有关政策规定，配合市有关部门做好清理工作。”，“有关政策”指的是什么？“清理工作”如何进行？没有答案。而6月文件明确规定“对于过去已审批但未取得施工许可证的商品房项目凡不符合上述规定的，设计单位应认真配合相关单位进行套型调整和修改。建设单位须将调整后的施工图送原施工图审查机构进行重新审查。”那么，6月文件的相应规定还有效吗？

 

　　至于“继续停止别墅类房地产开发项目的规划审批，严格限制对低密度、大套型住房项目的规划审批。”就更显得模糊了，让人不禁要问“别墅”、“低密度”项目的规划定义是什么？“严格限制审批”的标准又是什么呢？有理由期望，有关部门能够尽快通过后续文件的出台，让这些措施有清晰的依据，让这些措施具备较强的实际操作性。

 

　　尽管还有不少要点需要明确，但这些规定的出台和执行，将实质性影响房地产开发产品结构、项目成本和开发进度，使得有效供应量及大户型售价、小户型单价控制均隐含变数：

 

　　1、开发商操作空间压缩，大户型供应减少，远郊项目处境尴尬

 

　　新规定之下，开发商产品策划空间被大大压缩，大户型供应也将明显大幅度减少。尤其是那些已经经过规划审批尚未开工的低密度住房项目，将陷于等待清理的极度尴尬，进退两难的处境。试想在1.0左右的容积率下，这类用地一般地处远郊，技术上要实现70％的90平方米以下套型面积并不难，但是在购房者低价近住的强烈的现实期望面前，目标市场会因此变得可望而不可及。务实地看，政府应该从本地实际出发，以“坚持突出重点，分类指导，区别对待”的态度处理这类情况，具体分析，不要一刀切。

 

　　应对传言中利用标准层层高做文章，用夹层突破套型面积控制的“妙着”，北京市规委于7月10日颁布了《容积率指标计算规则》，分别就住宅、办公、商业建筑的层高大于4.9米、5.5米、6.1米时，建筑面积按照该层面积的2－3倍计算。

 

　　2、近期开发进度减缓，有效供应减少

 

　　原有未开工项目的规划审查和套型调整，在目前的行政许可程序下，规划牵一发而动千钧，交通、绿化、人防、消防、教育等部门的配套审批亦需重新来过，这必将使得开发进度延后，有效供应量短期会有所下降，亦会反作用于短期市场价格。

　　3、项目局部成本增加，单价控制存在难度

 

　　70％的规定，使得住宅项目户数增加，引起以户数为基数的车位、管线、垂直交通、消防、装修等的成本增加，使销售单价控制增加难度。例如北京市住宅停车位规定三环路以外的普通住宅项目（含经济适用住房）每千户500个车位、中高档商品住宅按每户1个车位标准设置（执行中多按后者执行）。1万平方米项目，套型面积100平方米时，需配备100个车位；套型面积调整为80平方米，需要配备125个车位，增加25个约需地下面积1000平方米，造价250万元，成本增加250元/平方米。

 

　　如此这般，期待还将持续。