关于加油站、停车库土地评估方法的最佳选择

一、有收益的土地评估的常用方法

1、首选方法——收益法的原理：运用适当的资本化率，将待估物业预期的未来各期正常收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年纯收益，那么，以现有的一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。

收益法的计算公式为：L = (A/r)*[1-1/(1+r)n]

式中：L —— 土地的价格

     A —— 土地的年纯收益

     r —— 土地的资本化率

     n —— 土地的使用年限。

2、次选方法——市场比较法原理：将估价对象与近期已经发生了交易的类似房地产（此处指土地）加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产（此处指土地）的已知价格,修正得出估价对象价格的一种方法。

    市场比较法计算公式为：

    比准价格=可比实例价格*交易情况修正系数*

    交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数；

估价对象价格=三个比准价格的算术平均值。

二、收益法的缺陷及改进

我们知道，使用收益法的理想状态是——有稳定的、确定的现金收入流量和稳定的还原利率。

但是，在目前条件下，要找到确定的现金收入流量、稳定的还原利率，都是非常困难的事情。所以，这种方法明显不足。那么，如果能够找到替代的方法，将会有意想不到的效果。再看市场比较法，由于其使用前提是必须有相对完善的市场、正常交易的案例，这样就可以进行方便的对比分析，从而确定估价对象的价格水平。

现在的问题是，在评估停车库、加油站的土地时，现金收益流量是很难确定的，还原利率也难以确定，因此必须用替代方法。

刚好，市场比较法的前提条件又是成立的——目前深圳市属于市场化出让的加油站、停车库土地的案例分别已经达到3宗以上，正常交易的市场化条件已经基本具备，将很顺利的解决市场比较法的案例选择问题，结果的确定将是很有效果的、很有说服力的。因此，可以避开由于收益法带来的收入不确定、还原利率不确定的弊端。

三、加油站、停车库的市场比较法

 1、深圳市加油站正常交易案例比较因素条件说明表

2、深圳市停车库正常交易案例比较因素条件说明表