20180817

 最近北京房租上升，有一种说法认为是资本驱动的公寓运营商/中介为了扩大市场，不惜出高价，从业主手中争抢房源，结果导致租金上涨。

这个逻辑是不对的。

大概说说，长租公寓运营商分成几大类。

第一类是基于存量资产的，就是现有的已改好的经过适当的装修改造，房子拿来出租。具体又可分为分布式与集中式两种。分布式就是过往的c2c出租，普通居民的房子出租给运营商，运营商经过适当的整理改造再分租出去。这些房子是分散的，分布在小区的不同地方和不同的小区，因此叫“分布式”。分布式主要是中介在做，因为有获得房源的先天优势。但也有非中介背景的机构在做。集中式则是运营商把整个一栋楼宇或建筑租下来，经过适当的装修改造，再分租出去。集中式是参与主体最多的，有开发商、房产经纪、独立运营商等各种背景的机构参与。

第二类是平地而起建造的用于出租的住宅地产。。这一类主要是开发商和建设单位。

2017年被称为中国长租公寓元年，各式背景的长租公寓运营机构犹如雨后春笋一样参与到竞争中来。同时，政府出台了许多鼓励政策；政府背景的资金方及资本市场监管机构也在驱动、扶持住房租赁市场的发展。同时，压倒性的绝大多数都在一线城市及核心二线城市发展小单位面积、面向购房/成家前单身青年人群的住房租赁市场开展竞争。如此多的机构增加供应，在需求不变的情况下，只会平抑或降低租金。这是很简单的经济学道理。

网上有人评价的资本驱动的运营商推高价格，我们可以稍微分析一下——主要涉及的是分布式公寓（即自如、蛋壳等），指控是这些运营商为了争夺房源不惜抬高价格。

一套房子本来业主自己出租，比方说月租5000元，放到运营商手里，运营商可能6000元包走，为什么能够在装修改造后提升租金还赚取利润呢？是因为很多情况下运营商进行了合租/分租处理，例如把一个单元房适当改造成两个空间，可以由两个青年或两户合租。比方说一户交3500元，两户合起来交7000元，业主收到6000元，运营商收到7000元，获得中间1000元的差价。而租户只用3500元就住进了房子，如果没有运营商的增值改造可能是住不到这样条件的房子的。运营商是否赚钱呢？在单个项目上，扣除掉成本费用，有可能有盈利，但从公司角度来讲就不一定盈利了，因为公司有总部费用、营销费用、研发费用，俗话说要烧钱。（上面数字纯粹是示意性的，不代表运营商经营的成本和利润）

运营商做的合租/分租实际上是帮助增加了住房租赁的供给（一个单元的房子变成了两个单元），也降低了租客租房的准入，所以是件好事。我之前分析过的是，这种情况的问题是，为了最大化收益，运营商有动力将一切的单位（譬如50平方米的单元房）以合租的形式分租出去。这样，市场上可供家庭租赁的单位就更少了，都是小户型适合单身公寓的单位。这种单位并不能满足国家发展“租售并举”住房租赁的诉求——核心是如何解决结婚生子之后的家庭的住房需求。如果这个问题不解决，没有家庭租赁的市场，那年轻人可以住在单身公寓里，但还是得存够了钱，买了房，才敢结婚生孩子。

总而言之，这个商业模式是可以使得业主/出租者获得更高的租金的。过程中运营商是创造了价值的。

那另一方面，运营商能不能通过提高租客的租金获取更高的收益呢？

我的理解是，租金与房价不同，租金属于消费行为，而不是投资行为，与支付能力/购买力的相关性非常强，而且可能是缺乏弹性的（即你的工资从12000元上升到15000元并不意味着你马上就想从5000元租金的房子里搬出来换一个6000元的单元，因为5000元的房子足够满足你的消费需求。多出来的收入你可以用来从事其他消费（也就是收入弹性更高消费品）。另外，如果是购房这种投资行为，自己买不起房可以请父母用积蓄支持一下。租不起房的话那就量力而行挑便宜的租，不会请父母支持。这就是租房的消费属性决定的。因此，房租支付能力和而居民的支付能力/购买力，与经济基本面、经济环境有非常直接的关系。

其次，如果运营商都是资本驱动的，那自然结果是从事补贴行为。那补贴谁呢？其一，相对于业主而言，租房的年轻人才是经济上的弱势群体，其承担房租的能力与意愿受制于其经济能力。为了争夺拥护用户，应当补贴租户。其二，，资本驱动的话就要考虑资本市场的估值。运营商支付给业主的都是成本，你手握10万套整租回来的房屋面积那是你的成本，不分租出去是没有任何价值的。，分租出去，你的房源才能成为形成收入的管理资产，才能获得用户，才能获得收取其他增值服务或收入来源的场景基础，才能得到估值。所以基本逻辑就是要争抢租户。估值的逻辑和逻辑应当是你分租出去多少租赁期限的套数（类似酒店客房天数）。如果你从业主整租回来的面积可以稳定地按照一个比例转租出去（相当于入住率），前者才能成为估值基础。但无论如何，对于这类公司而言，估值的基本逻辑应当落在出租能够触及多少租户和家庭。触及、覆盖的组合和家庭数量越高（相当于活跃用户），估值越高。

因此，资本驱动的运营商的基本逻辑应当是拼抢租户。一方面，他们需要提高支付给业主的整租成本，以获得房源，另一方面，他们有动力降低转租给终端租户的租金。按前面的例子，如果同一小区内竞争运营商要求的合租价格是3500，那如果要烧钱买流量，我还有动力给出3400，争取这个客源。

因此，对于租户而言，资本驱动的结果也应当是补贴租户，降低租金。

上述是在有竞争的情况下的情景。但如果一家运营商能够在一个区域内实现垄断，获取所有的房源，成为唯一的转租方/二房东，那是有能力对租户提出更高的价格的。

但如前所述，租户可能是价格敏感的——住房租赁市场是面向经济能力比较弱的青年人群体。他们可以为了省钱而住得更远，花费更多的时间。也就是说光垄断一个小区也不太可能。要获取垄断超额利润，你需要垄断整个大片市场的全部或绝大多数供应。而且即便如此，由于租房者的购买力有限，确实不具备支付高租金的能力，他们只会用脚投票离开这个城市。（北京租金近期一经上涨，已经可以看到人们怨声载道，舆论力量很大，并且政府马上开始介入）

以上还只是说分布式公寓。市场供应主体非常丰富，还包括集中式（许多存量资产的改造）及各式新建公寓，都会对分布式公寓形成竞争。分布式公寓不可能垄断整个住房租赁市场。

所以，我不认为哪家机构可能垄断住房租赁房源，推高面向终端租客的租金。

导致北京租金上涨的原因，应当还是大面积拆违及其他行政法规导致的租赁面积的减少。