加载中…
个人资料
兔主席
兔主席 新浪个人认证
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:1,101,224
  • 关注人气:1,135
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
正文 字体大小:

北京房租上升的原因——不应当是资本驱动导致的

(2018-08-17 20:32:37)
分类: 人文·社科·社会

20180817

 最近北京房租上升,有一种说法认为是资本驱动的公寓运营商/中介为了扩大市场,不惜出高价,从业主手中争抢房源,结果导致租金上涨。

 

这个逻辑是不对的。

 

大概说说,长租公寓运营商分成几大类。

 

第一类是基于存量资产的,就是现有的已改好的经过适当的装修改造,房子拿来出租。具体又可分为分布式与集中式两种。分布式就是过往的c2c出租,普通居民的房子出租给运营商,运营商经过适当的整理改造再分租出去。这些房子是分散的,分布在小区的不同地方和不同的小区,因此叫“分布式”。分布式主要是中介在做,因为有获得房源的先天优势。但也有非中介背景的机构在做。集中式则是运营商把整个一栋楼宇或建筑租下来,经过适当的装修改造,再分租出去。集中式是参与主体最多的,有开发商、房产经纪、独立运营商等各种背景的机构参与。

 

第二类是平地而起建造的用于出租的住宅地产。。这一类主要是开发商和建设单位。

 

2017年被称为中国长租公寓元年,各式背景的长租公寓运营机构犹如雨后春笋一样参与到竞争中来。同时,政府出台了许多鼓励政策;政府背景的资金方及资本市场监管机构也在驱动、扶持住房租赁市场的发展。同时,压倒性的绝大多数都在一线城市及核心二线城市发展小单位面积、面向购房/成家前单身青年人群的住房租赁市场开展竞争。如此多的机构增加供应,在需求不变的情况下,只会平抑或降低租金。这是很简单的经济学道理。

 

网上有人评价的资本驱动的运营商推高价格,我们可以稍微分析一下——主要涉及的是分布式公寓(即自如、蛋壳等),指控是这些运营商为了争夺房源不惜抬高价格。

 

一套房子本来业主自己出租,比方说月租5000元,放到运营商手里,运营商可能6000元包走,为什么能够在装修改造后提升租金还赚取利润呢?是因为很多情况下运营商进行了合租/分租处理,例如把一个单元房适当改造成两个空间,可以由两个青年或两户合租。比方说一户交3500元,两户合起来交7000元,业主收到6000元,运营商收到7000元,获得中间1000元的差价。而租户只用3500元就住进了房子,如果没有运营商的增值改造可能是住不到这样条件的房子的。运营商是否赚钱呢?在单个项目上,扣除掉成本费用,有可能有盈利,但从公司角度来讲就不一定盈利了,因为公司有总部费用、营销费用、研发费用,俗话说要烧钱。(上面数字纯粹是示意性的,不代表运营商经营的成本和利润)

 

运营商做的合租/分租实际上是帮助增加了住房租赁的供给(一个单元的房子变成了两个单元),也降低了租客租房的准入,所以是件好事。我之前分析过的是,这种情况的问题是,为了最大化收益,运营商有动力将一切的单位(譬如50平方米的单元房)以合租的形式分租出去。这样,市场上可供家庭租赁的单位就更少了,都是小户型适合单身公寓的单位。这种单位并不能满足国家发展“租售并举”住房租赁的诉求——核心是如何解决结婚生子之后的家庭的住房需求。如果这个问题不解决,没有家庭租赁的市场,那年轻人可以住在单身公寓里,但还是得存够了钱,买了房,才敢结婚生孩子。

 

总而言之,这个商业模式是可以使得业主/出租者获得更高的租金的。过程中运营商是创造了价值的。

 

那另一方面,运营商能不能通过提高租客的租金获取更高的收益呢?

 

我的理解是,租金与房价不同,租金属于消费行为,而不是投资行为,与支付能力/购买力的相关性非常强,而且可能是缺乏弹性的(即你的工资从12000元上升到15000元并不意味着你马上就想从5000元租金的房子里搬出来换一个6000元的单元,因为5000元的房子足够满足你的消费需求。多出来的收入你可以用来从事其他消费(也就是收入弹性更高消费品)。另外,如果是购房这种投资行为,自己买不起房可以请父母用积蓄支持一下。租不起房的话那就量力而行挑便宜的租,不会请父母支持。这就是租房的消费属性决定的。因此,房租支付能力和而居民的支付能力/购买力,与经济基本面、经济环境有非常直接的关系。

 

其次,如果运营商都是资本驱动的,那自然结果是从事补贴行为。那补贴谁呢?其一,相对于业主而言,租房的年轻人才是经济上的弱势群体,其承担房租的能力与意愿受制于其经济能力。为了争夺拥护用户,应当补贴租户。其二,,资本驱动的话就要考虑资本市场的估值。运营商支付给业主的都是成本,你手握10万套整租回来的房屋面积那是你的成本,不分租出去是没有任何价值的。,分租出去,你的房源才能成为形成收入的管理资产,才能获得用户,才能获得收取其他增值服务或收入来源的场景基础,才能得到估值。所以基本逻辑就是要争抢租户。估值的逻辑和逻辑应当是你分租出去多少租赁期限的套数(类似酒店客房天数)。如果你从业主整租回来的面积可以稳定地按照一个比例转租出去(相当于入住率),前者才能成为估值基础。但无论如何,对于这类公司而言,估值的基本逻辑应当落在出租能够触及多少租户和家庭。触及、覆盖的组合和家庭数量越高(相当于活跃用户),估值越高。

 

因此,资本驱动的运营商的基本逻辑应当是拼抢租户。一方面,他们需要提高支付给业主的整租成本,以获得房源,另一方面,他们有动力降低转租给终端租户的租金。按前面的例子,如果同一小区内竞争运营商要求的合租价格是3500,那如果要烧钱买流量,我还有动力给出3400,争取这个客源。

 

因此,对于租户而言,资本驱动的结果也应当是补贴租户,降低租金。

 

上述是在有竞争的情况下的情景。但如果一家运营商能够在一个区域内实现垄断,获取所有的房源,成为唯一的转租方/二房东,那是有能力对租户提出更高的价格的。

 

但如前所述,租户可能是价格敏感的——住房租赁市场是面向经济能力比较弱的青年人群体。他们可以为了省钱而住得更远,花费更多的时间。也就是说光垄断一个小区也不太可能。要获取垄断超额利润,你需要垄断整个大片市场的全部或绝大多数供应。而且即便如此,由于租房者的购买力有限,确实不具备支付高租金的能力,他们只会用脚投票离开这个城市。(北京租金近期一经上涨,已经可以看到人们怨声载道,舆论力量很大,并且政府马上开始介入)

 

以上还只是说分布式公寓。市场供应主体非常丰富,还包括集中式(许多存量资产的改造)及各式新建公寓,都会对分布式公寓形成竞争。分布式公寓不可能垄断整个住房租赁市场。

 

所以,我不认为哪家机构可能垄断住房租赁房源,推高面向终端租客的租金。

导致北京租金上涨的原因,应当还是大面积拆违及其他行政法规导致的租赁面积的减少。

 

0

阅读 收藏 喜欢 打印举报/Report
  

新浪BLOG意见反馈留言板 欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 产品答疑

新浪公司 版权所有