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我对我国租赁住房/长租公寓行业的一些初步看法20180118

(2018-08-04 20:59:47)
分类: 观点·Opinion
我对我国租赁住房/长租公寓行业的一些初步看法

对我国长租公寓/租赁住房业务的一些看法

去年(2017年)被业内认为是中国长租公寓或租赁住房“元年”。即中国房改之后,以住宅商品房销售为主的房地产行业经过约二十年的发展,到了一个新的历史阶段,。国民经济及政府财政很大程度依赖房地产投资的问题,此外,房地产还在社会投资、消费、居民择业等多种维度 挤出 实体经济及其他产业,从长期上看扭曲国民经济结构,三是,房价快速提高引发的社会不满。

因此,从去年下半年开始,国家开始大举推广“租购并举”,要求积极发展住房租赁市场。

(实际上,房改之前都是租住公房,但在那个时候,房租物业费都是象征性地叫叫。不是商业化的租赁住房)

以下是经过一段时间的观察,我对这个新生产业的一些想法。

1、  目前大量运营商及资金都在涌入这个行业。运营商包括开发商、经纪背景的公司、独立创业的运营商及其他投资机构。资金来自有强大资产负债表的开发商、国有银行及保险(相当程度上受政策驱动)及其他传统社会投资机构、一些原本主要面向新经济的VC/PE等。预计从现在开始向前若干年将持续会有大量钱涌入

2、  我目前看到的压倒性绝大部分运营主体投资经营的都是面向 单身或生育前 青年的小户型单位,大概就是20~60平方米之间。如果40-50平方米的房子则有可能是合租房,因此算下来,人均面积可能就是在20-30平方米。这部分人口主要满足的是大学刚毕业,收入水平偏低,结婚及或生育之前的住房需求。

3、  目前住房租赁市场中有大约80%的人都在30岁以下。将这个数字和首次购房的年纪做比较(手边没有数据,但全国来看大概是30出头,因房价提升,首次购房年纪在不同城市均在逐步推后。比照发达国家水平看,35~40岁首次购房是比较正常的

4、  目前运营商、投资商大举介入的人均20~30平方米的小户型市场,我认为就是存量住房租赁市场。这些资金和运营商的涌入并不能创造型的住房租赁需求。30岁以下的人本来也不买房,本来就是只能租房,这些运营商和投资商是否介入和他们是否租房没有什么必然关系。他们是否租房的原因更多的是房价、结婚年纪、生育年纪等。显然,结婚和生育年纪也会受房价影响。房价提升会使一部分人更晚购房,即短期内停留在租房市场

5、  党和国家目前希望提倡的“租购并举”,“租购同权”,我理解,其根本的本意是,形成一个较为庞大的租赁住房供应市场。这些房子足够优质,能提供相应的社会福利)例如子女就学),使得他们不再需要买房,只需要租房(甚至终身租房)即可。换句话说,用 租赁住房 取代 自有产权住房 (home ownership)。

6、  前面所说的各种投资商进入的人均20~30平方米的市场,是一个人的人生旅程中,购房需求产生之前的市场。真正的购房需求是在婚育时产生的。我们的社会文化提倡结婚时或结婚之前购房,主要也是为了满足后续养育孩子的需要,提供一种保障。实际上真正的需求是孩子出生后产生的。人均20-30平方米的单身公寓是不可能满足都市白领的育儿需求的。应当在70平方米以上(这个数字我随便拍的),特别考虑到当代中国社会养育孩子的经济、社会、人力成本不断提高的,一对年轻夫妇通常还需要借助上一代父母或保姆共同养育,形成了居住需求,因此70平方米住起来也是很紧张的,一家人住在一起肯定会导致生活质量的下降。所以,这个时候,婚育人群是需要更大单位的户型的。一则买房,二则住房

7、  另外,孩子生育后马上就产生了上幼儿园、上小学的教育需求。这时,就有购房落户需求。一段时间以来,一些地方政府现说的什么租房上学、推进“租购同权”,都是表面工程。研究一下相关法规就知道,以北京为例,租房是有权利上学的,这只不过是顺位排序的问题,要考虑有没有户口、有没有产权。前面顺位的人满足了之后,再满足你。所以,这个不是权利的问题,而是对有限资源如何分配的问题。除非说无户口的租户和有户口+产权的人一起平等摇号上学,那就是租购同权了。如果这样安排,我以前曾经写文分析过,也是极其不合理的。这里不赘述。

8、  综上,在婚育后,家庭有两个需要,一是要有更大的户型;二是最好有户口+产权,这样才能竞争获得公立教育资源。我们看到,人均20~30平方米的青年长租公寓市场一和这个市场无关,和国家鼓励发展的“租购并举”无关。目前的资金和运营商争夺的是同一个存量的、本来就在租房的无房单身青年租赁市场。

9、  根据我的直观经验和一些有限的调研发现,单身青年愿意为住房支付的租金是缺乏弹性的(inelastic).。也就是说,当你的月收入从4000元上升到8000元,或从10000元上升到15000元时,你的总体消费力提高了,但你可能并不会打算把租房费用也按工资增长按同比例提高50%。你可能还是只愿意拿出3、4000元去租房。有市场人士提消费升级的概念。我的看法是,青年确实有消费升级的意愿,但落实到花钱,可能还只是愿意把钱花在其他的一些服务上。例如健身、保洁。基础租金具有刚性。

10、              另外,和购房不同,购房是投资,可以全家集资购房。租房则与年轻人的可支配收入具有极强的相关性。只有年轻人的工资提高了,承受房租的能力才有可能提高。而工资提高需要的似乎经济基本面的改善,这是租赁住房运营商所不能控制的因素。

11、              说两句关于盈利模式,由于租金端是非弹性的、较难提升的,要提升收益率只能降低原始成本。除去传统的经纪委托租赁模式外(即成功租赁后收取一些佣金),目前我们说的运营商和投资机构进入的“住房租赁生意”,从是否握有产权看,主要有两种大类模式,一种是整租后分组(Leasehold),一种是握有产权。整租的主要问题是因为没有资产作为支持,难以吸引银行及其他社会资本,也难以证券化及退出;握有产权的问题是收益率不好计算。目前看来,能算过帐来的模式有两种,一种是低价拍得的地。上海出让了几宗,楼面地价六七千块钱,这个如果建好再租出去,yield to cost比较高,还是能算过账来的。但上海这些地基本都让地方国企拿走了。以后可能会增加一些更加具有竞争性的租赁用地招拍挂,这个到最后就是比拼哪家运营商商的资金成本更低(如具有较低融资成本或较强募资能力的开发商或投资商)、运营能力更强(能够把租金做上去,把运营成本压低,把利润率做出来)。第二种模式是收购一些城市内的存量资产,例如规划走其他用途的商业、产业地,进行集中改造之后再分租

12、              从一般的国际商业地产的经验看,资金涌入只有一个结果,就是推高资产价值,压低cap rate。因此,大量资金进入住房租赁市场唯一的结果将是推高招拍挂租赁第或收购拟改造资产的价格。这将使得每项资产的entry cap rate或stabilized cap rate水平降低。缺乏资金能力的小运营商很快将无法在这个市场生存

13、              然后回过头说供需问题:目前大量资金和运营商涌入的都是青年租赁住房市场,又是盖楼又是改造,所以供给是提升的。可供出租的单元将不断增加。而且,一些做分布式长租公寓的运营商会对单位进行改造,进行合租以提升租金,会进一步增加供应链。需求呢,基本只能面向婚育导致的购房刚需产生之前的人群。需求端主要看有一定收入水平(例如收入5000元以上)的青年人口进入市场(大学毕业生或城市人口净流入),以及一部分因为缺乏经济能力导致购房(及婚育)年龄推后的人。我没有各大城市的数据,但认为很值得研究。而像北京这样的租赁住房热点城市,实际上在控制人口。我的一种感觉是热钱及政策性及战略性资金的涌入将导致供给增加,速度超过需求增加,因此,青年公寓的租金的绝对水平可能下降,或者同等租金所提供的服务会增加

14、              同样支付三五千元租一个房子,以后你可能不需要提升租金也能享受到更多的服务,这IE新来的服务,可能有投资机构“烧”的钱,也有大运营商通过规模效应及运营效率提升省下来的钱所提供的。所以,和滴滴打车送打车券一样,租房消费者可以享受热钱涌入带来的短期红利

15、              那么有购房需求的新婚育群体怎么办呢?我认为人均20-30平方米的青年公寓是不能满足他们的需求的。他们要么通过集资、加杠杆购房,要么转而寻求暂时租住更大的户型,例如70~100平方米的单位。由于房价上涨、购房金融工具受限,可能有更多的人不能购房,如果婚育年纪不受推迟的话,租房需求有可能会提升。按照这个逻辑,大户型整租住宅的租金应该上升。由于现在分布式公寓运营商的崛起,使得更多的大户型可以通过“合租”的方式提升租金,这就使得这部分住房(大户型整租)的供应可能更少,租金进一步提升

16、              因此,青年公寓的租金可能下降(或租金不变,服务增加),家庭租赁的租金可能上升。

17、              家庭租赁才是未来的市场。而且我理解这才是党和国家真正希望指向的市场。这种住房需要几个条件,一是要求是大户型,二是应当由机构而非小业主提供长期租赁。这个长期是指三年、五年。在同等租金下(而且业主在法规限制下,不能乱涨租金),现有租户有优先租赁劝。另外,由机构提供我认为是特别重要的,这样才能使落户存在可能。这样才能使租房和以户籍为导向的公共教育资源建立联系。只有这样,才能使人可以不去选择自有产权房(home ownership),而去一辈子租房。

18、              除了户口外,一个家庭的居住,要形成“家”的安定氛围,是需要对家进行一定的装修装饰,建立自己的特点、认同。这是需要耗费时间、金钱投入的。如果你只在一个小业主提供的住房地方一年年续租,明年就不确定租哪里,那你不会去做什么装修改造。这个地方不可能成为你的“家”,只是你短期的落脚地。你们始终还需要通过购房获得一个属于自己的家。这里不说投资需求,完全只是居住需求。而只有当你租的房能够长期租下去,未来有很强的确定性,同时你有权对住房进行一定的定制化装修和布置,才可能有归属感和安全感。所以,只有机构的长期租赁合同才可能满足家庭租赁的要求。

19、              另外再不厌其烦地重复一下这个点,各种专业公寓运营商的出现,可以对住房单元进行适当改造,再以“合租”的形式分租,可以获得更多的租金和更大的利润,是公寓运营商和原业主都欢迎的。所以,除非整租创造的租金大于或接近合租,业主和运营商才有动力区整租。这将使得更多的单位进入单声而非家庭租赁市场,使得后者的租金进一步提高。

20、              今天不打算覆盖老年租赁市场。最后再说,还有一个类型是企业租赁,例如大企业、外企租赁住房,为自己员工提供的短期或中期住房。如果企业是用自有地开发的,以后能分给员工,那基本就回到了房改前。如果是在社会上租赁回来的,提供给自己的员工,那对员工比较接近短期的福利。这个就很适合外派员工,但同样不能代替家。更像服务式公寓。针对这个市场,如果员工是单身的,非家庭型的,我的理解是企业愿意为员工制服的租金水平会参考并逐步市场主流单声公寓运营商提供的租金水平,慢慢的他们可能就不再愿意花这么多钱给员工租房。另外,当供应商很多的时候,也可以通过竞价招标来压低价格。所以,B2B的公寓租赁我个人认为租金会下降。

21、              最后说一说关于REIT。目前金融行业和地产行业有很多关于REITs的讨论。目前中国只有基于ABS的所谓类REIT,并不存在公募发行的REIT。而REIT最核心的不仅仅是公募,最核心的是对标的资产运营环节税收的碱免。在一个资产价格很高,收益率很低,仅有公募的形式,但没有税收减免的REIT,是不能帮助投资性房地产证券化的。缺乏相关的运营环节税收优惠政策,也是香港市场REIT发展不起来的重要原因。关于REITs的讨论我只说一点,就是真正REITs的设立涉及税收政策,超出了证监会、住建部、财政部等具体部门的职能,因此必须由中央政府副总理以上级别牵头,形成跨部门工作组推动。而世界各国的REIT都涉及立法,建立REIT code,在中国的法律环境下,还需与证券化配合,因此需要立法机构(全国人大)参与或牵头完成。自下而上或仅限于单个政府职能部门是无法建立REITs的。因此,REITs必须自上而下推动。与其各自发散地空谈REITs,,不如先研究一下全球各国REITs的设立。很快就可以得出结论:中国REITs的设立环节到底缺少了什么。

(全文结束)

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