香港特區只有不到百分之二十的地面是覆蓋著建築物的，另外的八成土地是沒有開發的。前殖民地總督麥理浩於1975年撥劃41000公頃 -- 佔全港土地百份之四十 -- 為法定不准開發的公地，分屬23個郊野公園，這項政策讓香港所有市民至今都能享受到優美、便利的郊野休閒生活。

許多歐洲城鎮都設有城市界限﹝city limit﹞或綠帶，界限外就是農地或郊野，不准亂開發。北美地區則因為過去幾十年蛙躍式的開發郊區，出現低人口密度的亞市區﹝sub-urb﹞、外市區﹝ex-urb﹞與邊陲城﹝edge city﹞，人口分散，建築物無節制蔓延，餅攤得太大，公共交通系統失去了經濟效益，結果私人汽車文化主導了城市區域的規劃。現在一些開明的北美城市和區域如俄立崗州奧克蘭市，重新設了城市界限，以促進市內的緊湊度，養活軌道公交，並保護市郊的農地和原野 -- 真正可以共享的郊區，而不是被私人發展商東一塊、西一塊圍起來的所謂郊區。

中國如何迅速擴大城市化，同時保存農地和郊野，建立以軌道客運優先、有經濟效益的公交系統，減低對私人汽車的依賴？離不開兩大原則：設立城市界限和建高密度緊湊城市。

當然，香港的密度是過高的，以特區的百分之二十土地裝下700萬人口，結果核心市區密度是每公頃超過1000人，相對於東京的150人、新加坡的200人、北美密度最高的紐約市的106人、歐洲之最的慕尼黑的160人。可見香港是極誇張的例子，一平方公里內人口旺角區是12萬，市區平均是53086人，遠高於上海的16364人，東京的5934人。

至於每個人所佔的平均居住空間，香港也小得可憐。到了2004年，公屋居民 -- 佔香港一半的人口 -- 的個人空間經過多次提高後，才由當年人均5·5平米以下到了11·5平米。中國2002年全國人均居住空間是22平米，日本是31平米，英法德是37、38平米，美國是60平米。英法德的中庸居住空間，應是一個發展中國家邁向高度城市化的座標。

故此，當我們說城市應該緊湊和高密度，我們不是要求香港式的密度和人均居住空間，而是追求歐洲、日本緊湊城市的最高密度和最低居住空間系數 -- 核心市區每公頃200人、人均居住空間31平米。

使大家對高密度群居稍為安心的是在過去的35年，世界各地的社會心理學家多次在香港進行密度與社會病態的研究，結果發覺香港人還挺正常，看不出因為密度引發的顯著病態。有了香港作實驗，其他居住密度等而下之的城市可以放心。

上世紀70年代，香港除了在舊城區邊陲建設了高密度高樓的中產樓區和福利公屋外，並在香港島與九龍市區以外的新界大建新城，或叫衛星城，以舒緩人口壓力。這些新城不是上世紀初以6000英畝土地、3萬2千人口為理想的「田園城」，而是動轍50萬人口以上的高密度高樓工業城。這裡有幾個教訓：

首先是人算不如天算，當初以為下放輕工業到新城，有助於新城就業上自給自足，誰知道大陸改革開放，香港製造業北遷珠三角，工業新城沒有了工業，何來足夠的就地就業機會？這說明一個地方的產業單一化是有風險的，因為每個產業都有周期性，並受地緣政策影響。更重要的一點是：在盡量促進就地就業之餘，要認識到新城是不可能完全自給自足的，它們是繞著核心城的衛星，兩者必然有大量的人貨交往。

其次，就要說到軌道客運公交系統了。香港的屯門新城，居民大都要回舊城區上班，開始的時候沒有軌道公交連接核心市區，只修了汽車公路，結果不單是進城要花一、兩個小時，浪費能源，污染空氣，製造城區交通堵塞，還意外頻生，多少人成了公路亡魂。不優先安排好相對快速、頻密的軌道客運公交系統，就根本沒有資格去談新城規劃。衛星新城與核心城區之間的汽車道路主要是為了貨運，就客運來說也以公交為先，私人汽車的流通只應是輔助性的。

另外，香港的許多新城，往往只是睡眠城，大不了蓋個大型商場和學校，缺乏對「地方營造」﹝place-making﹞的追求，而且因發展商各自為政，各小區互相隔離，區內居民階層單一化。當年的屯門，黑幫橫行、是青少年犯罪黑點。今天的天水圍新城，自殺率冠香港。這裡面的成因很複雜，但新城往往有城之名，卻無城的肌理，恐怕是原因之一。新城舊城都是城，有的建得好、有的建不好，這裡皆宜參考「新市區主義」的建議：一個好的城區，不要搞中看不中用的景觀，避免出現無人氣的蕪糊地帶，街道不宜太寬，街區不能太大，要便利徒步穿行，這樣街頭才會熱鬧，有行人，也有商店，功能和階層多元混合，居民有社區歸屬感，這樣的城區，往往犯罪率也偏低。

不過，當年香港決定建新城，並把新城建成高密度，就人口密集的地區而言，總的來說是一個正確的大方向。試想想中國成了發達國家，若用法國這樣重視農業的國家為例，也有六成以上人口住在城市，假設屆時中國16億人口中也有六成多是城市人口，就己經有10億城市人，需要100個1000萬人口的城市才裝得下。唯一的出路是：1，在保育老區風貌的同時，把現有城區建得更緊湊，2，區域整體協調，增建高人口密度的大型新城環繞現有城市，3，用軌道客運公交系統連起核心城區和衛星新城。屆時如果城市人還想保護農地和享有真正郊野的話，新城舊城都要自設城市界限，阻止低密度建築物在界限外蛙躍式蔓延。這樣說，香港城市發展的經驗，有好有壞，是有參考價值的。