近日，京城各媒介纷纷报道，北京房地产业全年行业收入超过2235.6亿元，利润额超过175.9亿元，但从整个行业来看，企业的亏损率达到52.8％、负债率为79％！

    据北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的数据显示，2006年，全市2000多家限额以上房地产业总资产近13544.8亿元，在上游企业享受平均利润总额3000多万元的“大餐”时，下游企业却明显“吃不饱”，平均亏损额达到1000多万元。从整个行业来看，企业的亏损率达到52.8％，企业的负债率为79％。上游企业的流动资产周转率远高于下游企业。

    一方面，北京的房价居高不下，一方面，北京的房地产业半数为亏损，到底是什么回事？李博客告诉大家，不要听信表面数据，从中反倒是可以看出这个行业存在的偷税漏税现象问题有多么严重！

     其实，这早已不是什么秘密了。在广州召开的2006年中南区注册税务师协会协作会议上，注册税务师事务所在实际审查过程中就发现一些房地产企业存在偷税漏税现象。除了大家熟知的利用关联关系转移利润之外，其偷税漏税常用的手法还有三种。

     一是少结转收入。常见的有下列情况：收取采光费、宣传费、上房费等价外费用不计入收入；购房人办理的按揭贷款计入“短期借款”科目，没有计入“预收账款”科目：“预收账款”总账和明细账数字不符。二是收入不入账。常见的情况是使用收据收取售房款不入账，使用资金时，以向某人借款的名义转入账内。三是多计成本费用。虚列开发成本，常见的手法是通过虚开建筑业发票加大“开发成本”科目，一些企业为了少缴33%的企业所得税而虚开税率为3%的建筑业发票，虽然发票是真的，但工程价款是假的，合同也是假的；虚列开发成本挂账在“其他应付款”科目；不按期结算项目成本，暂估多转销售成本；企业收到预收账款时就结转收入，但成本还无法准确核算，就暂估多转销售成本。

    　　在中国，房地产行业是一个非常具有诱惑力的行业。主要原因就是房地产投资可以利用财务杠杆以小博大。根据央行的调查估算，近年来80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷；同时建筑商垫资开发已是业内不成文的规矩。与此同时，很多开发商还通过“内部认购”、“内部认定”的形式在拿到预售许可证前就开始卖楼，玩起现金流游戏。正因为房地产企业与其他企业不同，存在着建筑商垫款和客户的预售款这一其他行业不可能具有的优势，因此，与20％左右的销售利润率相比，一些开发商的投入产出比就可达到数倍甚至数十倍。

　　　然而，在房地产形势一片大好、利润不少的今天，不少房产公司，包括上市公司申报的利润却是负数。这恐怕更多地是由于财务报表作假的缘故。据《21世纪经济报道》披露，在2004年对房地产企业的税务大稽查中，山西、山东、四川、云南等地税务机关反映，相当部分的房地产企业存在涉税问题，许多房地产企业存在大肆偷漏税问题。房市火爆的北京房地产业全年亏损率为52.8％、负债率为79％，谁信啊？

    李博客郑重建议北京市有关部门，以北京房地产行业半数“亏损”为线索， 重点放在有无“偷税漏税”现象的查获上，在审查过程中，要多从政府有关部门、建筑施工企业调查取证，尤其要特别注意测算房屋的开发成本，注意检查“现金”和“银行存款”科目，特别是大额的现金增、减变化，只要敢下决心，一心为公，从中是完全可以发现问题的，让国家税款尽可能地收上来。