据2007年05月11日经济参考报消息,随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商向记者坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，房开商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”

在记者保证不透露真实姓名的情况下，这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。

楼盘开发成本只占房价20%

我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3，如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。

前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本要比那边低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10-12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。

南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飚升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。

“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润

土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。

“招拍挂”的项目一般分为三种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”，由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售；一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是通过规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方政府决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。

要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、政府等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。

土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了一倍。

改规划+乱测量+滥用料=高利润

修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。

修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增殖”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。

滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。

4成利润为职权部门买单

“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是房开商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。请客吃饭一顿没有上万元会让领导“没有面子”；组织相关职能部门“外出旅游”，不出国门就是没有旅游，这些部门只是象征性地交纳部分旅游费用，90%以上由我们直接支付给旅行社；逢年过节的“购物卡”，一次性就是几十万元。

我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔钱“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是房开商“化解”灰色产业链的主要手段。

我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，房开商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方政府和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。（记者:何丰伦）

以上，李博客之所以全文转发，是觉得这文章写得很实在，说的都很在理，应该说基本上都是事实。看了这篇文章，让李博客对房产商的黑心与贪官的贪有了更清醒的认识。

前不久，房产商中的大明星潘石屹不知羞耻地为自己和房产商说好话呢，这个中国最不诚实的商人罗列了影响房价的七大因素，其中前五个因素是影响房价上涨的。第一是中国经济持续快速增长；第二是人民币升值的压力，最终导致人民币资产的重新估值；第三是近几年房屋供应量的相对减少；第四是最近一些部门的政策导致进入房地产行业的门槛在一步步提高；第五是从中国人的消费观念上来看，中国人过了许多年的苦日子，不愿意消费，更愿意投资。购买房子大多是为了投资，而不是消费；对此李博客曾撰文指出，他在房价问题上相当相当不诚实，逃避了一个房价上涨的一个很重要的因素，正是这个因素存在，使房子成本无形中得到增加，这就是房地产领域频发的“官商勾结”腐败！

房地产领域的“官商勾结”腐败现象存在久矣。因房地产领域的腐败案件具有隐蔽性强、涉案金额大的特点，又是党政部门主要官员和开发商相互勾结，所以普通百姓甚至有关部门的公务人员很难发现和察觉。因为房产商腐败公关层层加码，大大加大了房地产开发的成本。而在此基础上形成的“官商勾结”，一定程度上造成了房地产开发商要挟地方政府要员的客观现实，使政府不敢对房价进行有效干预，从而进一步推动房价上涨！

这些，素有“地产大鳄”的潘石屹先生难道不知？为什么不把这个主要因素写在你的《七大因素影响2007年房价走势》一文中呢？你怕什么？怕官员找你麻烦，还是你自己身上也不干净呢？李博客看了不少这方面的报道，对官商勾结的手法有个大致的了解，烦请潘石屹先生看看老李分析的对也不对。在土地出让环节，某些开发商是费了大脑筋的，其常用的手法无非是与政府部门有关官员合谋，以免费划拨或者低价协议出让的形式取得土地使用权。如曾任南京市委书记的王武龙、安徽省原副省长何闽旭、福建省原工商局局长周金伙等案件，均与土地转让环节的腐败有关。此外，一些腐败官员也会主动在土地在进行招拍挂之前，在公开信息的渠道和方式上大做文章，比如，有的选择关注度不高的媒体，故意缩小土地拍卖信息的传播范围；有的选择周末等时间发布，到了规定时间，只有两三家打了招呼的房地产开发企业知道土地拍卖信息并做好了招投标的论证工作，使阳光招标变成暗箱操作，成为开发商和腐败官员提前商量好土地出让价格！

实事求是讲，各级规划部门对开发企业的约束性制度是非常强的，但是许多制度中的具体要求却有极大的弹性，使得无孔不入的开发商利用各种手段贿赂有关官员在规划审批环节上做手脚。比如，开发项目的容积率，就是官商勾结常在此腐败的一个环节。因为一些大盘规划的面积可以达到数百万平方米，楼盘容积率只要提高零点几个百分点，就能够给房产商带来巨额的经常利益。

此外，因我国实行土地用途管制制度，工业和商业用途的土地使用年限一般在50年以下，而住宅用途的土地可使用70年。于是，一些开发商对有关部门的官员进行公关，在土地用途转换上搞阴谋，在原来应该是工业和商业项目上开发住宅项目，大大增加了销售利润。

房地产业人士都清楚，在房地产项目规划审批过程中，规划、国土、建设等要害部门必不可少，还需要经过房管、工商、税收、交通、环保、卫生防疫、消防、地质勘探、园林、人防等众多机构的审批或备案。曾有开发商大吐苦水，因楼盘开发是资金密集型项目，哪个环节“打点”不好，“打点”不到，那些有权的就会拖着不办。每天上万甚至几十万元的贷款利息等着要还，谁拖得起？只能给好处，而这些“好处”使建房成本层层加码后，“羊毛出在羊身上”，最终就害惨了楼市链条最末端的人——那些可怜的购房者！

以上房价上涨的因素，不知潘石屹先生为什么没有提及，李博客不相信他会不知有这样的内幕，不过，老李也可以理解， 谁能砸自己的饭碗啊，再说，说出来，对他的利益和形象，当然都是有损失和损害的。可是，今天他再装下去就太不像话了，人家有房产商道出了其中的内幕：“楼盘开发成本只占房价20%，房开商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”

房产商和贪官们，你们的心也太黑太贪了，一个房的成本只占房价的百分二十，而你们就拿了百分之八十！不过，现在这条腐败的线索已摆在这里了，我们众多的经济执法部门就别坐在哪里看热闹了，是不是应该采取点真格的了？否则，还要你们有什么用啊？行动吧！

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