青岛房屋成交量下跌是假性需求减少所致

文/磐石之心

磐石观点：房价唯一能够下跌的可能性，一是政策性住房放宽购买范围，并加大政策性住房的供给，从而真的发挥替代效应；其二，所有持币观望者能够形成联盟，2年内不购买房屋，最终让房地产和银行因无法承受资金压力，或者资金链断裂，导致倾销房屋还贷。那么，这两个可能性是否会发生呢？从目前形势看，发生的概率极小，因此笔者预测青岛房屋价格在奥运之后仍有上涨空间，现在的低迷仅是阶段性的假性需求降低导致的。

看了《大众日报》一篇关于山东省青岛、济南、烟台、威海等几大城市的报道，报道称：与一季度“量缩价涨”不同，进入6月份以来，我省一些城市的住宅市场出现了“量价齐跌”局面。据调查，济南、青岛、日照等地新楼盘纷纷展开促销、优惠、送礼活动，变相降价幅度最高达15%左右。

对于大众日报的报道，笔者身在青岛实在无法苟同这个变相降价15%的观点。对于成交量下降，这是事实，的确现在消费者持币观望态度明显，房产成交量持续下降。但是房价并没有松动迹象，也没有降价促销迹象。

从详细数据来看，青岛6月份房屋交易均价下跌的主要原因是政策性住房的热销导致的，而商品房价格并未出现松动。以青岛市四方区为例：四方区销售均价变动较大，去年8月与9月开始迅速爬高，突破5900元/平。10月份一举冲破6000元大关以后一直高位徘徊，12月海华山景带动再度冲高，达到6511元。1月广华海岸阳光热销又把整个区域均价再度拉回，只有6075元。2月政策房瑞金家园发力，使平均价格再下降到5545元。3月政策房减少使均价回升到6268元。4月由于均价只有4100元的盐滩改造工程导致四方区均价只有5338元。5月盐滩改造经济房项目继续热销，加上开盘销售比较多的梦境江南的低价策略，使本区域均价只有5629元，反弹幅度最小。本月海岸阳光热销，使价格稍稍上涨到5943元。

到底政策房能否发挥替代效应，导致商品房价格随之下降呢？答案很明显，由于政策性住房的供给量无法与商品房供给量形成对抗，同时政策性住房的购买难度之大，条件之高，是所有人共知的。因此，政策性住房无法发挥替代效应，也无法促使商品房价格随之下降。

那么消费者持币观望是否会导致房产商降价呢？对于这个问题，笔者认为影响房价的因素并非一个原因，房屋也是一种商品，影响商品价格的因素包括生产资料价格、劳动力因价格、需求量和供给量等多方因素，由这些因素共同组成的一组函数等式，经过一个均衡的过程，从而实现需求函数与供给函数的交叉，这个交叉点就是房屋的价格。而均衡的房屋价格，还会随着各项因素的变化，而发生变动。

几年以来，青岛房屋价格以及全国大多数城市的房屋价格，都是不断上升趋势。消费者持币观望的原因很明显：奥运会降至，期待奥运会之后中国房价下跌的预言成为现实。但是这并不意味着真正的需求已经减少，而青岛并不像北京、深圳，最重要的生产资料——土地的价格并未见下降，而劳动力成本、原材料成本也逐渐攀升。现在的持币观望，只是暂时性的假性需求减少，当奥运会之后，迫切购房者，发现房价无法松动，出手买房的时候，真正的需求爆发，必然拉动需求曲线向上移动，房价随之还要上涨。

房价唯一能够下跌的可能性，一是政策性住房放宽购买范围，并加大政策性住房的供给，从而真的发挥替代效应；其二，所有持币观望者能够形成联盟，2年内不购买房屋，最终让房地产和银行因无法承受资金压力，或者资金链断裂，导致倾销房屋还贷。那么，这两个可能性是否会发生呢？从目前形势看，发生的概率极小，因此笔者预测青岛房屋价格在奥运之后仍有上涨空间，现在的低迷仅是阶段性的假性需求降低导致的。