“

我们的问答栏目又和大家见面啦！

一段时间不见

孟教授 又为买房人们解答了一些疑难杂症

江北三大品牌房企怎么选？

年轻人能不能买公寓？

投资华侨城

购买学区房

......

下面就带你一一解决

”

问：我想在江北给父母买套房子，等他们过些年退休后来住。我们现在住在鼓楼，看了荣里、浅山艺境、华润国际社区，哪个更合适？

答：确实有不少人在江浦买房子给老人住，那边老山到长江之间没有工业区，没有污染，而且到鼓楼河西都近。

其实这里项目不多，荣里、华润、金地都算品牌项目了，但还是有区别的，荣里本质上不算核心区，高层离高架近，适合年轻人，不适合养老，洋房是还可以的，但低层洋房据说想做精装修，现在应该不卖；华润在核心区，交通很方便，但是不一定区域上是最适合住宅的；浅山艺境的产品和环境都不错。

https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz_jpg/Wuerr0OnLdEwZpGqvGqmcgpePWAfkr8ReEEkudm8icgnhRqicTxGl7swpUHYCfB98iaZgAR4Wt2rgNl7tIZ39vzbQ/0?wx_fmt=jpeg

问：孟老师，要毕业的学生，能不能买公寓？准备先过渡一下，有什么建议或要注意的吗？

答：刚毕业学生要分男女生情况来看，男生建议住宅多一点，因为要考虑到安家，女孩的话可以考虑公寓，既可以毕业后用来居住，条件好一点，住起来也放心，也可以用作资产或嫁妆；

现在买公寓的话，要考虑交通，以方便上班，周边环境好一点，配套成熟，生活方便，小区管理正规，也要考虑资金回报，看看升值空间。

追问：那您有没有什么合适的公寓项目可以推荐？

答：公寓项目看这几点：首先地域上以主城为主，生活配套要成熟，交通要方便，离上班地点近，郊区公寓一般不具备这些条件；具体来说，项目品牌要靠谱，开发商实力要强；也要考虑租金，选择租赁需求旺盛的区域。

城北不多，城南多一点，河西仙林也有，城东需求比较大，也可以平时多参加我们的买家讲坛活动，现场咨询。

https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz_jpg/Wuerr0OnLdEwZpGqvGqmcgpePWAfkr8R2HTiaGzherQSqj3XFPicZ5uJGX0BPTiaSEonMSw4Nl25URr02psqcPPCw/0?wx_fmt=jpeg

问：孟老师：华侨城能买到房，现三人众筹投资，其中1人南京单身有房贷但南京无房，另二人已婚无购买资格，能否合伙买房？能否投资？

答：众筹买房这种现象在市场特别火的时候比较普遍，但现在少了很多，我建议你要特别谨慎。

一方面要非常靠谱的关系才能一起买房，否则会有纠纷，尤其你是三人众筹，另外两个已婚的人是否是夫妻关系，如果不是夫妻那关系更加复杂，除非有很好的关系基础，加上明确的书面约定。

而且，在限购限贷之下银行也会很谨慎，这种关系情况下放款可能有难度。

至于华侨城，现在放风价4万以上从市场来看已经很高了，它的户型各方面你不一定匹配得上，而价格低的话，3万5肯定可以买，但开发商不一定愿意开，具体你再斟酌一下。

https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz_jpg/Wuerr0OnLdEwZpGqvGqmcgpePWAfkr8Rh7enx4sF8pUP6WDS2gKgxS11bE01eSVXMrJvNribX7kcUATGmiasQLuQ/0?wx_fmt=jpeg

问：孟教授对第二梯队老破小学区房怎么看，宝宝2022年入学，北小及南师附小学区房从投资角度现在能购买吗，会太早吗？

答：学区房是一个硬通货，是比较好的资产，我们注意到这一波学区房也涨价较多，随着楼市的调整学区房也会有调整，而调整时机也就是比较好的买入时机。

2022年上学现在考虑确实有点早，但至少说可以比一比看一看，留给自己机会和空间多一点。北小算是第一梯队，南师附小是第二梯队，这两个学校在玄武区都算较好的学校，这个时候如果楼市调整，一些二手房房主价格比较适中，有些让利空间，那么可以下手，如果不是全家一起住过来，可以选面积小一点的。

追问：谢谢孟教授，您觉得民办中小学的兴起和发展会影响老破小学区房的价格走势吗？因为老破小学区房除去学区因素没有任何优势。

答：民办初中对现在公办初中影响很大，它们已经能和公办初中平分秋色了，但是小学则还是公办的天下，这个一时半会改变不了，高中就不存在学区了。

是的老破小除了学区确实没有其它价值，如果你看租金、区属价值、小区配套等都不是特别好，所以同样大小的学区房，如果你资金不是特别宽裕的话，建议你买面积小的，因为40平米和100平米同样是上学，这一波行情中出现的一些调整因素可以重点关注，反正你有时间嘛，可以慢慢淘。

https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz_jpg/Wuerr0OnLdEwZpGqvGqmcgpePWAfkr8Rtu7m9pUXAVL6hRw1yHchVOYzBORy9lIH9ZRP7CNdDFnnp4EjKQtLXw/0?wx_fmt=jpeg

问：170平米的中海凤凰熙岸5.5万/平，是否该出手（单价2.7万买入的）？如果出手了，用卖房款再买河西是否合适？不考虑自住

答：你这个产品是不错的，应该2012年左右买入的一期或二期产品，170的房型应该是东边户的四房，这个房型很好，景观也比较好，照理说现在价格涨一倍可以出手了，如果你需要用钱可以出手。

但现在问题是如果你用这个钱去买河西，目前不一定有好的产品匹配，因为这个产品基本没什么缺点，而河西第一现在都不开盘，明年开肯定就不是这个价格了，除非你有很好的标的可以去换，否则这个产品在鼓楼很稀缺，我觉得可以先拿着，有问题再具体咨询。

追问：不考虑自住的情况下（投资或者保值），继续持有？现在就算出售，资金也还没有去向，有可投资方向推荐吗

答：你这个情况比较好，如果是纯自住这个房源可以留在手上，因为你在鼓楼很难找到这么好的产品了，投资的话涨一倍是可以出了，问题是出了之后没有更好的选择，而且现在首付比例高，投资门槛越来越高，这个产品是个比较保值的产品，可以先放着看。

因为河西的话年前没有项目开，同时也不一定又比这个更好，或者你去海外，或资本市场，这个又和楼市不是一个逻辑了。

https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz_jpg/Wuerr0OnLdEwZpGqvGqmcgpePWAfkr8R1Jz2SARVhcNUEiboIViaehn7hxpmxjp2d6Tor42uoaHibxrmMLyPvVRzA/0?wx_fmt=jpeg