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​今天是小雪节气，果然大范围降温降雪来临，年内最猛寒潮也正突袭江淮大地：最强冷空气一路南下，徐州、连云港、阜阳、淮安等地区，今天上午到下午都很配合地飘起了雪花！而郑州以南，大雪纷飞，合肥的初雪也下了。今年第一场雪，来得比往年更早一些，11月的天气也更冷一些！

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郑州今天下起大雪，图片来自微友

而据气象台发布的寒潮预警，南京48小时内将骤降10℃以上，南京妥妥地进入寒冬，初雪很有可能就在今晚！至此，整个江淮大地都将迎来2016年第一场雪！这场大降温降雪来临之迅速，影响之广泛，不可忽视。结合近日合肥、南京、杭州、苏州、无锡等江淮大地主要城市的楼市调控及其急速变化，这突来袭来的寒流天气与目前楼市局面又是何其相似？！

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合肥今天迎初雪，图片来自微博网友

寒潮降温和初雪都来得这么早这么急，合肥也比南京先飘起了雪花，南京的降雪正在路上。在这次即将到来的楼市寒冬里，我不禁担忧起近一年频频出现的高溢价地王。它们面对的将会是一个怎样的市场？它们会再一次高位站岗么？对于有些开发商来说，答案几乎是肯定的。之前孟祥远教授  反复强调，2007、2010、2013年都有地王被套，今年可能也不会例外。现在下的雪，像极了一些开发商飚的泪！

就在昨日合肥紧急出台月底土拍补充新规定，这也是苏州、无锡、杭州、南京等热点城市进一步收紧政策后，又一个城市祭出大招！该政策要求11月30号拿地的开发商未来上市价不得高于今年10月房价，地价必然要大降，多少开发商欲哭无泪！

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正所谓“出来混总是要还的”，此前楼市一房难求，有些开发商何其疯狂？！如今一些开发商正在被风险无奈地套住，该是还账的时候了！

总之，一言以蔽之：高溢价地王要麻烦了！江淮大地那些主要城市，不少拿高价地的房企最近都要飙泪了！

这麻烦有多大？可以从近期江淮地区热点城市不断加码的政策看得非常清楚，孟祥远教授 进行系统整理、点评，与大家分享！

1

抛弃幻想，第三波调控新政正在来袭！

毋庸置疑，当下楼市调控依然很严厉，控制房价已经成了各地的政治任务！

在第三波调控潮的推动下，各大热点城市陆续出台进一步管制的政策，江淮主要城市都非常典型：苏州很多楼盘直接都不发销许了，传言无锡价格超过1.25万的楼盘不给备案，杭州楼市现在能开的项目也不多，据悉能领到预售证的楼盘都是政府认定价格已经“合理”的，可见各地政府已经在要求开发商调整备案价格。而南京作为四小龙之一，也有一些收紧的措施，君不见，今天又注销了41份购房证明吗？对于开发商或明或暗的调控，也很是不少了！

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图 杭州领销许必须过价格关，政府会指导调整价格！

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图 网友爆料，合肥市要求某楼盘降价17%销售，逼开发商想法应对！

对于市场发生的这些的变化，很想问候那些激进的开发商一声：这个冬天，你还能好吗？

2

北京土地出让惊现自持模式，“合肥模式”直接宣判地王开发商死刑！

11月16日的北京土地市场，规定中对两宗超过最高“限价”的住宅用地进行企业竞投自持商品住房面积比例程序，其中设置条件包括限销售价格、限户型面积、限二手房销售时间、限持有面积等苛刻条件。竞拍结果让人惊诧不已，万科、金地、龙湖等房企竞得地块全部100%自持，不得上市销售。随后，成都、广州、合肥等城市纷纷仿效，进一步收紧土拍政策！

就在昨天，合肥发布的土地政策更是有过之而不及，直接封杀前期地王，开发商欲哭无泪！

合肥出台11月30日土地拍卖的补充公告，首次明确合肥土地正式限价！合肥这个新规究竟有多厉害呢？可以说基本判定了之前各区域地王的死刑。具体规定如下：

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地块入市售价直接被封死！要求此次拿地开发商办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内今年10月份的同品质、同类型项目最高价。

土拍现场不允许跳价增叫！要求开发商一次性举牌应价，按拍卖主持人宣布的竞价阶梯举牌应价，不允许跳价增叫。

合肥土拍也要摇号了！如果最高有效报价者有相同的，拍卖主持人当场宣布进入“摇号”阶段。

11月17日，成都市要求建立购地资金来源审查机制，严格落实房地产开发企业只能用自有资金购买土地的要求，房地产企业发债募集资金不得用于购置土地。

11月18日，广州市发布《关于对竞买商品住宅用地资金来源核查的通知》，要求开发商申请人不得使用银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金，否则将导致竞买失败及竞买保证金损失。

11月15日，南京市国土局也发布公告对参与土地拍卖的开发商，要求必须用其自有资金拿地，不准借款、发债融资等手段募集资金拍地！

孟祥远教授 认为：

前有“北京模式”，后有“合肥模式”，进一步推助房地产市场新一轮的洗牌。北京的控地价、限房价乃至全部自持不准销售的政策直接影响未来市场，没有足够实力的房企直接被淘汰；而以合肥等江淮城市为典型代表的热点城市要求开发商新地王房源上市价不得高于前期房价，就是直接封杀了前期地王；而买地必须使用自有资金，这都等于直接宣布中小企业淘汰出局。现在的市场，如果开发商没有足够的自有资金根本是玩不转的，即便有资金，前期太激进也必然站岗，未来一两年楼市必将迎来剧烈的分化与洗牌。

土地市场降温在所难免，合肥等地也直接封死了未来几年房价空间。无疑，这意味着前期那些地价赶超房价的开发商必然要站岗，更关键的是，对买房人的预期形成巨大影响，地价支撑房价的逻辑大厦将倾。。。

3

楼市开启寒冬，还能投资吗？

无疑，随着天气大降温，楼市也不例外，投资客风险更大了，不是任何人都能玩的起了！

今天上午，南京不动产登记中心第三次发布注销虚假购房证明的告示，再次引发业内高度关注。

自9月26日发布《关于开具购房证明的告示》以来，经购房证明核查小组认真审查，并经市社保中心认定，已经有177人在开具购房证明时所提交的补缴社保证明无效或提交了虚假的社保材料，其行为违反了开具购房证明的有关政策规定。不仅撤销备案，其不良行将记入个人征信系统。

孟祥远教授 认为，这也再次表明南京市要下大决心整肃造假行为，政府对楼市违规行为的查处不会是终点，此次事件也再次证明了。对于没有购房资格的人来说，违规购房不但造成现在买房不成，最后留有失信记录的档案，所以大家不要铤而走险，尤其这个紧要关卡更不要去顶风作案！短期内，政府不会放任房价上涨，所以买房人要理性对待，不要恐慌！

4

楼市冬天会持续多久？还有机会吗？

确实，今年的冬天比往年更冷一些，不论是对于开发商还是买房人。市场再差，但机会从来不缺，未来一年中依然存在着一些好的投资时机。但你必须能熬过当下这个冬天！

对于开发商来说：

1、能笑到最后的才是真正的大赢家！虽然政府在收紧土地政策与严控楼盘预售证，但对于那些有雄厚资金与实力的大牌开发商来说，冬天再冷依然还能过得不错。房子不给预售证也可以作为企业自持资产，这本身也是一个很有意义的。但中小企业不盈利，企业就很难活下去了。而政府要求拿地必须全部使用自有资金，对于央企、国企来说也许是好消息，你懂的。

2、前期过于激进的房企日子要遭殃了！市场好的时候，无论什么样的房企都前仆后继涌入房地产市场，不少中小企业甚至与那些大牌开发商抢地，以致高溢价拿地。现在市场风向转冷，这些中小企业之前开足马力加的杠杆能不能降下来就很成问题！一旦承受不起，那就等着站岗吧！

3、解救出路何在？对于那些经不起市场考验的企业，后期为了还历史的账，很可能为了生存，不惜转让公司股权、积极寻求合作、甚至会“打折”卖给实力雄厚的国企央企。到这里，手握重金的大企业（很多是国企央企）会是大赢家！

总之，市场将迎来新一轮的大洗牌，企业之间的竞争将日剧残酷！

对于买房人来说，要把握当下出现的机会与最后的底线：

1、买房人出现了一定的买入机会。如，之前炒房号、托关系都不一定买到的热盘终于可以买到了。这种机会大家可以多关注！当然，还有不少人要问，是不是可以再等等？等到房价出现下降的时候再入手更划算？等当然是可以等，毕竟南京房价已经出现0涨幅的趋势。不过，要提醒的是，也许错过了这次上车的机会，等到你想买的时候也许就买不到了！市场虽冷，但等着上车的人却不少啊！

2、南京库存依然处于低位，供不应求状态！从目前库存来看，虽然供应量相较而言有所上升，但依然是一个供不应求的状态，毕竟4万套是市场供需平衡线，3万套就供不应求，5万套才是供过于求！现在2.6万套还属于低位，可见南京的购房需求与购买力依然很大，不容忽视！你说，指望南京房价会大跌，就说明你对南京房地产市场了解还不够。且从过去20多年的经验来看，没有一个人看空大城市房地产而获得买房收益。你懂的！

3、守住最后的底线，首付一定要来自自有资金，留足弹药，才能安全度过这个寒冬。目前中国大城市的楼市已进入去泡沫化进程，楼市要去杠杆。对于投资客以及已经拥有几套房产的朋友，此时要做的是去杠杆，分散风险，手上要留足够的资金等待下一个投资风口的到来。毕竟房地产作为周期性行业，无论市场如何波动，在未来2-3年还是有不少机会的，如果还能等到春天，就在这个冬天倒下就很让人难过了。

最后，温馨提示下：无论是开发商还是买房人，冬天真的来了，多穿条秋裤，多加件衣服，总归不是一件坏事。大家各自保重，安全度过这个特别的冬天！

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