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猛料！2017年南京楼市走向敲定，8大终极问题答案出炉！
(2016-11-10 20:20:22)
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杂谈 |
今天上午，由孟祥远工作室主办，南京房地产学会、中国金茂、中南置地协办的“谁是下一个紫金山？发现更好的江宁——青龙山国际生态新城板块价值论坛”在紫金山三余书社召开。主页君@孟祥远 与南京大学和南京工业大学众多行业专家学者、江苏楼市主要自媒体大号负责人和房企营销负责人齐聚一堂，深解楼市！
将近3个小时的面对面交流，深度解读新政时代的南京楼市及其走向，探讨优质板块支撑要素及发展建议，展望大城东南时代的青龙山国际生态新城未来前景。现场干货十足，猛料很多，观点激烈碰撞并达成共识，把脉南京楼市走势，这里先与大家分享！
一、新鲜！今天高峰论坛的精彩瞬间
我们今天的论坛选在了紫金山的三余书社。上午8:30工作室小伙伴来到现场，为将于10:00正式开始的论坛做好最后的准备。
今天南京最低温度6度，紫金山经过一夜冬雨的冲洗，变得格外静美
下面跟大家分享两张会场的美丽照片。
接下来，我要重点介绍参与我们此次高峰论坛的8位重量级嘉宾。他们是：
1、业内专家：南京工业大学不动产研究所执行所长、南京房地产学会会长 吴翔华教授、南京大学城市科学研究院副院长 胡小武教授；
2、媒体代表：现代快报、南京日报、金陵晚报、南京晨报等主流媒体记者，南京楼市主编 李子墨、河西楼市主编 文涛、南京楼市观察主编 桑志慧等江苏楼市自媒体代表
3、开发商代表：中国金茂南京区域营销总监 徐小成，中南置地项目营销总监 彭利、副总助理 柏琳
4、主持人为主页君孟祥远
二、干货！买房人最关心的南京楼市八大问题今天都有了终极答案！
01.后新政时代，南京楼市发生了怎样的变化？
吴翔华：受到政策的影响，购房者出现了观望情绪。与此同时，市场分化加剧，热点板块的热点项目同样会遭遇买房人争抢。然而，之前投资客比重过高且没有实际利好支撑的板块，销售量已出现下滑。但要注意的是，行政干预到只的下跌可持续性不强。
李子墨：现在的买房人是老司机，开发商也是老司机。他们在面对当前的调控，有很多人还是很乐观，也有人悲观。但实际上对买房人来说是好时机，能买到房了，也能买到好房了。开发商和媒体的专业价值开始显现了，是挑战也是机遇！
02.南京楼市调控周期会持续多久？
胡小武：个人判断会延续到十九大，周期在18个月左右。十九大之前需要平稳的政策环境，调控保持的楼市平稳也在为经济转型创造时间窗口，一年半左右是需要的。这里面有很多综合因素的考量，具体不好多说！
03.南京房价什么时候会出现下降？
李子墨：未来1-2年南京楼市会处于政策的打压期，市场表现会比狂热期有明显降温，不论是销量还是价格。会不会降价不好说，但涨价是很难的了。杭州昨天也跟随南京出台调控政策，政府决心可见一斑！
桑志慧：明年一季度末房价可能会有松动，下半年楼盘促销的现象会更加明显。但是需求仍然很旺盛，要更关注买房人的真实需要。
04.一个优质板块应该具备怎样的条件？
胡小武：
首先一个板块的形成需要有三个基础条件：
1、区域当中有成熟的规划；
2、要有比较明确的产城融合；
3、要有比较好的区位条件。
优质板块应该具备的优质资源和要素：
第一要有优质品牌企业，像金茂算比较优质的企业；
第二要有优质市政配套；
第三要高端产业与人口的导入。
桑志慧：
对普通购房人来说，南京哪个板块更有潜力？哪个板块有比较大的支撑？有几个基本标准：
第一个就是交通便捷度，这是大家买房居住的第一需求。如果是同样的价位我会选择江宁，江宁交通便捷度要好很多。
第二个就是配套要成熟，目前有很多新城概念炒作很好，但是很多东西都是预期，究竟能不能落地是一个未知数。到底哪些片区房子好卖或卖不动，最明显的就是缺乏配套支撑的区域，购买者转为观望情绪。
第三个是产品要好，我是在2004年左右买的河西房子，当时万科、中海，万达一批一线品牌房企全部聚集在那个地方，彼此有竞争，产业也会做得更好一点。所以高水平的开发商集聚于同一个板块，大家高度竞争可以提升整个板块的居住水平。
最后教育、医疗配套要好。南京人买房对学区是很看重的。对于开发企业来讲，把板块配套的工作做在前面，会对整个板块的发展速度，发展层级都会有帮助。像这次青龙山国际生态新城引进了琅琊路小学，买房人就非常感兴趣。
05.青龙山会成为下一个紫金山吗？
徐小成 ：
从空间距离来看：青龙山国际生态新城直线距离到新街口是12.5公里，到南京南站直线距离8公里，禄口机场24公里，交通通达度高。
从区域规模上来看：青龙山国际生态新城整体规划可用地范围3.92平方公里，规划建筑面积是380万方，包括之前周边有相对成熟的入住区。
从商业规划来看：我们有一个70万方的商业，且国内一些优质的商业地产运营商们对我们70万方的商业有非常浓厚的兴趣，所以我们还要打造一个全新的一站式商业综合体。
从新城规划来看：新城规划非常超前，关注健康和生态。现在大家关注空气质量如何，我们有高植被覆盖，现在去看没有什么雾霾，周边没有重工业。很多客户看了还是相对满意。我们也将围绕绿色主题，做海绵城市开发，扎扎实实做基建。李宁、耐克等知名的体育集团也在跟我们积极洽谈，对我们的体育公园项目表现出很大的兴趣，未来非常值得期待。整个新城打造的周期大约是8年，成熟并不会等很长时间。
江宁金茂小学（琅小江宁分校），由江宁区教育局与鼓楼区教育局联合引进、合作办学，规划规模为36班制，预计于2018年9月开学。
江宁金茂小学由中国金茂全程规划建设，将打造成为江苏首个绿色建筑三星级（绿色建筑最高等级）小学。江宁金茂小学将填补区域高品质教育的空白，有效增强片区师资力量，实现江宁区域教育能级的提升，进一步深化区域人文底蕴。
当然整个青龙山国际生态新城未来优质教育规划方面也将打造一站式优质教育，幼儿园5所，小学3所，中学1所。
文涛：
从目前来看，青龙山国际生态新城的开发步骤跟河西确实有点类似。
第一，河西是名校先行，学区是南京新城发展的一个重要点。目前青龙山国际生态新城引入名校资源作为依托，对这个板块的发展是很有帮助的。
第二，现在南京整个城市发展往东南西北全面铺开，中心已经没有了。新城能不能发展起来的一个重要因素，就是它的投入、它的操盘方有没有这个实力。
第三，要用发展的眼光来看，不管是河西、江北，一个新城的打造比旧城改造或者不成规模的板块更有发展前景。
第四，新城的发展要有土地，没有土地就是局限，拆很多地方不太现实。
从青龙山国际生态新城规划来看，更像现在的河西南和江心洲，包括住宅地块很小，规划理念相对领先，包括地下管道、海绵城市、绿色能源等，所以青龙山能够做好。
第五，旁边有江宁区现有的配套，基础还是非常好的，但是现在最大问题是板块发展的认知度低。
06.青龙山国际生态新城几家开发商在规划、定位、设计如何做出差异化？
彭利：
放眼全市，青龙山国际生态新城也许是南京城东最后可供大规模开发的城市用地。在南京人眼中一向以东为贵，从最早月牙湖富人区到紫金山环陵路别墅群，再到麒麟科技新城和仙林地区，追求环境及生活品质城市富人沿着钟山连绵的山脉一路向东迁徙，如今的青龙山国际生态新城依托青龙山绝佳地势，有机会成为新一代城市富人追逐的生态城区。
而且，我打开南京地图还发现一个有趣的现象，如果以新街口为圆心，12公里比例尺为距离画一个圈，你会发现“江北新区——核心区域”、“河西新城——奥体板块”、“南部新城——南站板块” 和我们所处的“青龙山国际生态新城”几乎都在这圆圈里，而且河西、南站、青龙山几乎在同一纬度上，前两者也是从荒芜到如今的飞速发展，这给了青龙山未来发展带来更多的想象空间。
中南置地和金茂一样，作为这个新城的拓荒者或者领路人，深耕于此的信念从未动摇，目前中南置地于青龙山国际生态新城有缇香漫和海棠集两大项目开发，中南一直坚持两个原点，一是产品，二是服务。所以在产品研究上，我们基于业主使用者的视野，打造符合新富裕阶层全龄需求的5维社区。比如我们针对0-3岁，3-6岁和6-9岁儿童有不同功能的智力、情商、体质及娱乐培养功能分区，针对都市里成年人亚健康的状态，我们特别设置魅力马拉松和健身器材，针对老年人我们配建了棋牌及健身设施，养宠物的业主，我们还特意设置了宠物乐园，方便他们使用。
中南的态度决不是仅仅盖几栋楼，我们是在营造一个健康的大社群，以宜居为核心，以业主居住为核心，以邻里关系打造，社区氛围营造为核心，打造一个个标杆之作！
徐小成 ：
金茂作为责任央企，我们更注重做高质量的精装科技宅。同时，作为板块一级开发商，有义务与其他兄弟房企一起发展好这个板块。在之前东城金茂悦热销的基础上，我们将在12月底或1月初推精装新品，面积大约135平米，偏改善需求。既顺应客户升级需求，也与兄弟项目有所错位。
大家也很关心我们最高端的河西金茂府项目的情况，那个项目预计明年中期上市。新盘价格可能会达到7万元/平米，产品自然充满想象空间。
07.当前的调控对购房者和开发商是有利的吗？
吴翔华：对于购房者而言，不能浪费这个仅有的窗口期，可以自由选择好的产品、好的品牌
李子墨：当前的调控政策，在一定程度上对买房人和开发商都是有好处的。
首先，买房人的选择机会多了，原本很多买不到房的朋友，现在都买到了房子。
其次，在市场转冷期，开发商需要拿出自己的实力，体现专业能力。对有品牌、有品质、有好的产品、好的物业服务、有好的配套的项目，肯定是好事。
08.2017年南京楼市走势如何？
胡小武：现在是政策调控的窗口期，中央到省里对南京都有要求，这个周期是有把握的！分化肯定会持续，冷热不均的情况也会更加明显，但楼市不会崩盘。
吴翔华：省里在考虑楼市调控的长效机制，南京一定会见效，而且效果还很明显，否则你懂的。
李子墨：未来1-2年市场处于政策打压期，市场会相对低迷很多，不论是销量还是价格。
彭利：开发商拼实力、拼产品颜值的时代来了，中南有信心呈现更好的产品。
柏琳：开发商的机遇和挑战并存，开发商做好内功是首要的。中南不怕挑战，我们中南世纪雅苑项目提前2个月交付，而且客户满意度很高。
桑志慧：明年市场整体上会比今年四季度要更悲观一点，形势会更严峻，明年一季度末房价可能会有松动，下半年会更加明显。
文涛：南京市场进入分化期，有些板块会很好，有的会很惨，就看板块和楼盘功力了。
徐小成：短期内房价会被按住，是刚需客买房和开发商拿地的好时候。明年上半年仍会保持平稳，明年下半年会有量的下降，做出好项目不容易了。
主页君孟祥远 作为主持人，首先是组织者、记录者和见证人，这里第一时间把各家观点整理出来与各位分享。现场有更多精彩观点与猛料爆出，但有些包括接下来土拍在内的诸多内幕并不适合公开阐述。有关部门新出规定，能说的先这么多吧，谢谢大家阅读，喜欢可分享给更多朋友。为表诚意，先爆照一张，嘿嘿！
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