南京限购限贷升级之后，向我咨询买房问题的朋友有增无减。这一年中我接触过上万个买房人，各种复杂、奇怪的买房问题我都碰到过，所以对于买房人真实需求我十分清楚。但如今市场风向的转变，一些买房人的处境却让我很是担忧。在上一波行情没来得及上车的朋友确实认识到了这次机会的难得，想趁着市场调控搭上这趟顺风车，这确实是值得肯定的。

此前的恐慌式抢房虽得到遏制，但新问题却来了：这两天有些买房人问我手里只有三五十万，能不能加杠杆买总价250-300万左右的房子？今天早上微博还收到微友留言，在江浦花330万买江佑铂庭二手房，房款全是借的，行不行？

​上述有些看似不可思议的想法，却常出现在买房人当中，有些人依然满杠杆勇敢买入。而这种买房方式在目前的市场环境下，显然是有问题的。如今买房，思路应该如何转向？该守住的底线和原则又是什么？下面，让我们冷静下来，看看几个真实的案例，到底是怎么回事？

一、分享2则真实的买房故事

是故事，更是事实！也许就发生在你身边，也许你也正在经历。分享出来，与买房路上的朋友共勉：

1、刘先生是某广告公司的文案，月薪5000左右，近期为结婚想要购置一套婚房。与女朋友都是外地人，大学毕业后就留在南京工作。手上可支配现金只有10万，看中江宁禄口的一套房子，首付要50万左右。现在很焦虑，所有能借到钱的渠道都用了，甚至最后说要借高利贷买房，就怕错过这一波上车的机会。

2、某一朋友，5年前，为了小孩出国留学，把名下唯一一套房子卖了。几年下来，小孩在国外花了近200万，而原来卖掉的那个房子升值大约500万。现在小孩到了买房结婚的年龄，手里却没足够钱买房。

二、那么当下的南京楼市，房子还能买吗？

10月5日，新政落地半个月以来，市场确实发生了很大的转向：

新房市场供应加大：上周南京楼市有8盘开盘推房2000多套，预计10月还将有1.2万套新房上市；

认购量走低：南京楼市的认购、成交量在10月6号、7号暴跌，多人抢一房的现象逐步减少，日光盘萎缩；

库存拐点：南京严重供不应求的库存终于呈现回升趋势，目前回升到2.2万套库存；

调控政策之后，政府再出大招，开发商都怕了：

住建部召开会议，要求各地整顿房地产市场秩序，对于有违规违法行为的房企和中介严厉打击。此次整顿之风，深圳首当其冲，来得又快又猛，被戏称“堪比当年扫黄”。

随后上海、广州、合肥、成都等城市相继对房企、中介及经纪机构进行突击检查，并对违规违法行为依法做出严惩。而这一回开发商是真怕了，加班撤广告、刷软文、撕楼书不一而足.........

日光盘减少，市场渐渐恢复理性：

核心区的房子都可以买到了：河西南金地中心风华与佳兆业城市广场相继开盘，都已卖完，而接下来海玥名都、仁恒江湾城、海峡城、朗诗熙华府、正荣润峯、升龙天汇预计都有加推，总计银十河西将有8盘推房1800多套。

新政之后，很多楼盘都开始Ｃａｌｌ客了，一些原本被称为买不到的“神盘”，也开始放低姿态询问客户购房意向；为了吸引买房人，不少楼盘主动“下降”开盘价，实际开盘价明显低于之前的“放风价”。

从目前已加推的楼盘来看，不少都是此前的热点楼盘，但也没有全部出现火爆的现象，说明市场在回归理性。买房人可以认真去挑选适合自己的房源。

买房人这一年为买房遭受的罪终于要还到开发商身上嘛？正所谓：出来混，总要还的！

三、新形势下，买房人要把握几个原则

1、从之前的“买买买”转变为当下的“卖买买”：

调控政策未出之前，我就提醒买房人要及时转变思路了。政策面全面收紧的苗头也早已显现，我也一直强调政策收紧大势所趋。南京从4月份开始实行商品房限价，5月份开始限地价，限贷政策、土拍新政相继而来，都是要力求控制地价和房价。这个时候就要敏锐察觉到市场的变化，一味加杠杆自然是不明智的。

如果当初有关注我的朋友及时调整了自己的资产配置情况，相信现在市场遇冷期依然可以过得很好，手上留有足够的子弹扛过这一两年的调控市场，迎来下一轮的投资风口。

2、现在投资买房关键是先确保安全，保证不亏钱

楼市风向已转向，现在我们的买房观念也要跟着政策走，如果还在期待房子能涨多少再买，显然是要吃亏的。调控之下，买房核心安全第一！现在房价达到高位、调控不断加码，投资房产获利的空间在压缩，想在南京靠楼市投资赚大钱已经越来越难！你只要保证买到的房子不降价或少降价就可以了。

就拿南京近期推出的9幅地块来说，都将在很大程度上被控制，至少，想靠地王就可以躺着赚钱的时代已经过去了。

南京等城市的市场逐渐走入一个偏理性的状态，买房人也要适应赚慢钱的时代。及时兑现一些价值兑现产品，购买一些抗周期的优质盘，或配置一些持有型的投资就成了热点二线城市客户可以考虑的选择！南京对住宅新房限购，对二手房限贷，但对一些商办产品不限购不限贷，值得去挑选。一些不限购的城市、板块与产品有一定机会，但陷阱也多，需要防范。

3、最靠谱的投资是自己，培养房商尤为重要！

这一波调控，恐慌的人很多，我觉得大可不必。“智者不惑，勇者无畏”， 做一个成熟的投资者，就会淡然很多。真正的投资者，把握住市场，是从容的人，主动介入楼市。过去20多年，房地产市场的投资价值已经被反复证实。在大城市好好买房的大妈，这些年的收益一般都会高于巴菲特。如果早期能相对充分的介入，其实所持有资产的房价成本是比较低的，甚至比地价还要低不少，这样的人抗跌性很强，投资也非常安全。

现在我发现，那些投资能持续取得成功的人，脚踏实地，知行合一，在长期的楼市实践中也变得足够聪明，也是我常说的要：在大城市奋斗，要提高个人“房商”，捕捉机会，回避陷阱！对于现在楼市投资者来说，学习系统的房产知识很有必要。市场繁荣时，买买买容易发财；市场平淡点，适当抽抽身，走进课堂系统学习，提升自己。

​四、买房人应该恪守怎样的底线？

1、首付一定要来自自有资金；

上海调控的措施中就提出加强对首付贷、P2P等的资金杠杆监管。虽然首付贷可以将购房者的杠杆放大，也在一定程度上助推了上一轮房价的上涨。显然调控风口，此时如果再使用这种潜在风险大的买房方式，无疑自我加大风险性。首付贷周期短、利息高的特点让借款人的还款压力非常大，再加上房产短期内转手变现很难。所以，大家一定要小心得不偿失啊！

2、留足弹药，保证2-3年不断供很关键；

目前中国大城市的楼市已进入去泡沫化进程，楼市要去杠杆。对于投资客以及已经拥有几套房产的朋友，此时要做的是去杠杆，分散风险，手上要留足够的资金等待下一个投资风口的到来。毕竟房地产作为周期性行业，无论市场如何波动，在未来2-3年还是有不少机会的，如果倒在黎明前就很难过了。