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南京楼市迎来新时代！这些变化你必须知道……
(2016-10-18 20:11:48)
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杂谈 |
升级版南京新政落地有一阵子了，楼市也出现了一些积极的变化。十余天的政策消化，让市场走势也愈加明朗化。买房卖房思路也要换换了。最近，似乎不少声音都认为：今年房价要下跌！那么，市场降温情况到底怎么样呢?又有什么新变化？
反观近日市场多种现象，发现了一些新的楼市信号，但对买房人来说有机会。所以，在此有必要拿出来和大家分享。简单归纳起来：
1、南京房子好买了，卖方市场转入买方市场，部分开发商压力山大；
2、新房二手房市场价格出现微妙变化，但今年房价大降不太可能；
3、市场分化日益加剧，楼市出现冰火两重天；
4、库存拐点已来，供应逐步回升。南京市场一直以来难以控制的疯狂，关键还是供应上不来，库存一跌再跌！
变化一：南京卖房量出现下滑
新政正式落地从10月6日至18日，在这十余天时间内南京新房认购出现大变化。
据统计，新政期间累计认购2614套，和去年10月日均437套的认购水平相比，大幅下滑一半以上。
国庆黄金周期间由于开盘少导致认购量创下近五年的新低；上周南京迎来一波推盘潮，认购量明显上来，10月13日——10月16日的日均认购量在300套以上。
新政后每天认购量变化：
10月6日认购37套
10月7日认购33套；
10月8日认购61套；
10月9日认购99套；
10月10日认购86套；
10月11日认购374套；
10月12日认购62套；
10月13日认购359套；
10月14日认购386套；
10月15日认购540套；
10月16日认购392套；
10月17日认购157套；
10月18日认购28套；
变化二：开发商日子不好过了！紧急加班撤广告、删软文
“新广告法”的出台，让开发商受到了一万点伤害。
传新广告法新规定：不许出现最、首、第一等广告词，否则最高罚款100万！
各地相关职能部门纷纷突击检查开发商违规销售，起到了杀鸡儆猴的作用，令不好开发商也开启自残式自查行为，例如摧毁广告大牌，撤掉售楼处沙盘等。
同时苦了房产小编们，南京不少楼盘在疯狂联系媒体删除软文、删除楼盘动态，并将楼盘销售情况的文字统统删掉。
点评：对于这场疯狂的楼市闹剧，政府这次是真的要出狠手整治，来的又急又猛！
变化三：房子好买了！市场的主导权重新回到了买方手中
调控之前的市场：
从去年9月到调控政策出台这段期间，这一波楼市的疯狂，使得原本作为“上帝”的买房人被动地处于畸形的卖方市场：50万一个房号、捆绑车位、不得使用公积金、甚至一次性全款付清，对于刚需客户打击尤为严重，加上开发商虚假宣传，这一年中维权事件也不少见。
新政之后的市场：
1、客户缩水一半：据权威调研，目前很多楼盘客户大幅度缩水，刚需楼盘大致减少了30-50%的客户，改善楼盘大概减少了40-70%的客户，更有甚者达到减少70%-80%的严重程度。
2、热点板块惊现开盘潮：与此同时，南京政府部门双管齐下，加强市场监管，严厉打击违法违规行为。在这种情况下，就连一贯捂盘惜售的河西南都迎来推盘潮！
3、库存拐点出现：随着楼市成交量的萎缩，南京库存也迎来拐点，目前库存回升到2.2万套。
点评：开发商积极推盘增大供应，投资需求大量缩水，加上政府部门的严厉监管，卖方市场开始稳步转入理性的买方市场。这一次对于刚需和改善客群来说，可以有尊严地好好选房了！
变化四：新房上市量加大，南京开发商忙开盘
新房上市量加大可以说是市场最明显的一个变化：
本轮调控中要严厉打击房地产市场违法违规行为，尤其对于之前一直很难改变的捂盘惜售的行为，给市场造成长期的房荒现象。而目前相关监管部门已布局集中对全市楼盘展开了突击检查，增加商品住房上市供应。
10月各大板块推新动态：
房荒已久的河西，有多个楼盘定在10月开盘：
上周河西南纯新盘金地中心风华、佳兆业城市广场相继抢开；朗诗熙华府、河西中部海玥名都、仁恒江湾城、华新城、正荣润峯等楼盘都已明确要推房上市，最迟是本月底或11月初。
推盘量从之前摸底的3家430套到眼下多达9家1600多套。
江北：预计20家楼盘约4358套房源入市，纬七路隧道口的正荣润江城、雅居乐滨江国际将有481套房源推出；
江宁：预计15家约3000套房源；
城北：预计7家新增1600多套房源；
近期新领销许的楼盘：
江北雨山路板块的融创臻园新领1、2、4、8、12、14、15号楼销许，共364套住宅房源，销许均价23700元/平米。目前正在紧张的认筹中。。。
城北融创玉兰公馆领取了1#、2#楼销许，销许均价在29435-30401元/㎡，共计340套房源
罗托鲁拉小镇新领2栋楼销许，预计近期将推出面积为90-121㎡中小户型房源，共184套，小户型22000元/平米，大户型24000元/平米。
变化五：
日光盘减少，市场渐渐恢复理性！
由于国庆长假，南京10月初推盘量明显锐减。随着市场逐渐进入“银十”状态，近期出现了一波推盘小高潮。
10月15日：
佳兆业城市广场加推352套房源，全部卖完；
东城金茂悦135套精装修房源，均价24000元/㎡，170多组客户，业绩8成左右。
与此同时，融侨悦城首开推出的120套房源，均价24277元/㎡，80多组客户，仅售2成；
10月14日：
金地中心风华当天认筹直接开盘，240套房源全部卖光；
9月25日限购后的开盘：
限购第二天，雅居乐滨江国际加推190套精装房，销售179套，
国庆期间开盘的恒大翡翠华庭当天推出154套房源最终成交145套，实际去化9.4成；
还有弘阳燕江府推出258套房源，认购196套，实际去化7.5成。
点评：从加推的楼盘来看，不少都是此前的热点楼盘，但也没有全部出现火爆的现象，甚至有的项目惨淡开局，与之前一开盘必卖光的“南京式开盘”现象相比，说明市场在回归理性。买房人可以认真去挑选适合自己的房源。
变化六：公寓市场受到更多关注
新政让大批买房人失去购房资格，然而就在新政抑制了住宅投资需求的政策背景之下，“不限购、不限贷”的公寓类产品受到越来越多的市场关注。
据悉，近期，不少公寓盘要趁着这波利好行情加紧入市节奏：
万达茂预计10月份加推的30-50㎡全能小户型，13980元/㎡起。
复地宴南都在10月12日推出200多套精装soho公寓，面积39—69㎡。
南京在售公寓产品的进入门槛，关注的朋友收好：
进入门槛较低的有：城北的翠屏水晶广场和江北的招商兰溪谷。
价格较高的有：河西板块的涵碧楼，均价40000-45000元/㎡；城南中南锦苑总价137万起；
处于中间价：城南的复地宴南都、城东的苏宁紫金嘉悦、河西的首创立方、仙林的九霄梦天地、江北的明发悦庭、河西的升龙河西公馆；
变化七：一二手房价格出现回调!
随着新政这一盆冷水泼下来，近期不少楼盘价格出现松动，预计开盘价格明显要比之前放风价低，开发商是想用下调放风价来吸引更多买房人吗？
据悉，九龙湖的万科翡翠公园，前期放风3.2万/平左右，但此次加推整体均价可能会在3万/平以内。而百家湖某盘前期放风3.2-3.3万/平，但此次首开价可能会在2.9万/平左右。
二手房对于南京本地家庭是不限购的。不过，据了解，二手房市场成交量大幅下滑，不少业主仍在观望，价格也出现小变化。
麒麟桥北江宁都有不少急售的单子在网上挂出，还有房主议价空间出现松动。这主要是前期预期过高，泡沫大，如旭日爱上城有房源8、9月份价格居然飙到了2万9，如今的大幅下降只是回到了正常的轨道而已。回调大概会在5%-10%左右。
河西的二手房不像麒麟六合等区域立马降价抛售。根据河西9月和10月二手房的挂牌价格，发现河西约有9个楼盘价格价出现微降，其余微涨。
综合各方面反应看，调控加码尤其是限贷，给二手房带来的打击比较大。不过相比新房，由于二手房房源分散，房主更倾向于观望，普遍降价的可能性要更小一些，但是前期过高的报价预期肯定会逐渐降温。
变化八：地王项目相关负责人爆料压力山大
当初开发商拼尽财力与全部运气高价拿地，不到半年时间，就有房企自爆日子“难过”了！
上次土拍所有住宅地块进入现房销售，开发商面临的资金成本压力不小。所以，不少拿地的开发商正在积极寻找合作伙伴共同开发，以减轻自身压力与风险。据群友爆料，城东某项目相关负责人表示，公司现在压力很大，项目入市
价格预期将进一步收缩。
此前南京楼市也有过“地王盘”遭遇滑铁卢的先例，南京2007年、2010年、2013年，都出现过地王被套情况，2016年、2017年呢？！开发商，你怕了吗？
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