开发商说，我们无房可售，这批卖完下批何时上市我们不确定啊。

买房人说，钱都准备好了，不找关系买好房源还是很难！

媒体说，楼市中最缺是房子，最不缺的是捧着百万却买不到房的人。

 以上，大家说的确实都是实话，上周，金九银十的第一周，据报道，南京9盘推新7盘售罄，剩下两盘一个8成，一个9成，2200余套房源刚上新，就被抢光，堪称“光盘行动”。

 这样动辄千人抢房的场景我们已经开始习以为常，放在过去，我们也觉得似曾相识：

10年4月南京市场火热，江宁某大牌房企项目开盘，国展中心数千人抢房，然后被套了；

13年底南京市场火热，城东某大牌开盘，几千人抢房，然后站岗了；

16年南京市场火热，项目只要没硬伤买房基本都靠抢，千人抢房的现象层出不穷，从历史规律看，一些项目也让人担心。

楼市最火的时候就是所有人都觉得市场疯狂，大家提着钱袋子卯足了劲往里冲，却忘记了楼市同样有风险，我们应当对市场保持一定的敬畏，尤其是市场高位的时候，一着不慎可能被后市拍死在沙滩上。那么，南京人还可以怎样谋划自己的资产？

1.二线政策收紧，南京如何突围？

楼市一直是政策市，政策变动对楼市会有比较大影响。眼下苏州限购、厦门限购、合肥限贷升级，加上一口气推出6000多亩，堪称史上最大规模的土地推货，足够一年多的销量，直指投资需求，楼市四小龙中的三小龙在这一波的政策变动之下将逐渐丧失投资价值，当然南京目前还可以。虽然房价在高位，但政策面上只是较为宽松的限贷，政府也表态目前还没有研究限购，只是有一点毋庸置疑，未来政策收紧的可能性越来越大，限购的预期在增加。如果未来南京的政策不收紧，这也不是好事，因为南京之所以不收紧，只有三个原因：

1.楼市趋冷，房价不涨了；

2.土地趋冷，地价不疯狂了；

3.合肥被打趴下了，不敢限购了。

        这样的一个背景下，即便不出限购，南京的楼市投资市场也不会像现在这样有趣有益有机会了。所以限购不好，不限购也未必佳，对于楼市来说，市场健康才是最重要的，涨了这么多，还健康吗？

2.下一个投资价值地在哪儿？

       南京投资高风险，那么走出南京去长三角看看也是不错的选择，毕竟现在资金过剩明显，聪明的资金自然会自寻出路。

        首先，相对来说，投资楼市对多数投资者来说算是一个比较好的选择，比股市、存款、理财等其他标的都强很多。从8月份的数据中，我们能够看到在去库存的大背景之下，全国楼市都在回温，恰逢金九银十，全国楼市是向好的。

        其次，在社会资金过剩情况下，楼市洼地会被填平。以南京为例，在这一波上升行情中，原本2万以下的板块正在迅速被蚕食，如今南京1万多的板块一只手已经就能数的过来，其中不少地方还在暗流涌动，个别项目已经突破2万。而全市的最洼地：六合、仙东板块也在全市轮动效应下逐渐补涨，前者已经破万，后者正在接近破万，折算下来，南京稍好一点的刚需都是百万以上，改善门槛也已提高到250万之上。

        再者，板块轮动，城市也是轮动的，一线限购收紧临近城市热，二线城市也在带动周边热。年初，北京限购催热了廊坊楼市；上海限购助推了苏州；深圳限购升级，也直接导致东莞涨幅一跃成为全国第一。年中，苏州的限购和调整成就了昆山、无锡楼市的波动上涨；合肥调控升级，合肥人民去了趟长沙，挥一挥衣袖，最多的看房团带走了200套房子。我们买家讲坛群友最近也有很多人在考虑入手长沙。

        基于以上三大理由，我们认为投资南京以外城市的机会来了，那去哪里呢？

3.长三角机会多，投资自住看哪里？

       长三角是全球第六大城市群，也是中国经济社会发展的重要引擎，中国城镇化基础最好的地区之一。眼下随着G20的召开，杭州成为长三角中最热门城市，昨天我也说了，G20峰会所带来的联动效应，必将对杭州的房地产市场造成不小的影响（昨天头条引起很大的反响）。对区域价值潜力的增长预期，很好的体现在了钱江南岸的土地市场上。10月最后一周，滨江区域宅地价格两创新高，最高达21512元/平方米，房价预期也已经看到4万元/平米。增幅惊人，预计在接下来的比较中杭州房价增幅可能要赶超南京，杭州也将成为长三角乃至中国的楼市明星城市。

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（绿线为年初投资楼盘的涨幅↑）

        无锡楼市也比较活跃，也有不少微友在问无锡楼市现在能否入手？从数据上看，8月，无锡新晋地王楼面价10548元/㎡，溢价率201.36%，而市区平均房价为9743元/㎡，环比涨幅6.76%。无锡在宜居、教育、医疗等方面有相当优势，而房价还没有过万，投资价值还是不错的，但目前问题在于承接了苏州、南京购买力且已经涨过一波的无锡房子比较难买，加上地王一出，开发商捂盘涨价现象愈加严重，持续了一段时间的房荒仍会是未来一段时间内的常态。无锡涨得这么多，8月涨幅更是全国第一，介入时机如何？我们有点犹豫。

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        而在苏南江浙这一大片房价高地中，离南京最近的镇江房价却不过南京均价的1/4，6000-7000元/㎡可以买到不错的房子，比周边常州扬州泰州相比也要便宜一截，是资金最丰富的苏南之价格洼地，是不是也有机会呢？

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当然，镇江房产投资同样有风险，毕竟目前镇江库存较高，现在正在去库存的通道内，短期内能否实现价格的翻转我们不敢保证，但是相对来说，入手镇江优质地段的房子，资产保值是有保障的。尤其是占有稀缺资源或靠近市中心的品牌房子，资产增值是有保证。

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        镇江旭辉东壹区，刚刚涨了500元/平米，可别小看这500元，可是10%的涨幅呢，仅仅10天的时间。虽然只是个案，但这在南京难以想象！镇江有些优质楼盘已启动，当时买入的朋友受益可期，我们也持续关注。

附旭辉集团南京区域事业部文件

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        这里尤其要说的是，镇江房子虽然不贵， 房子的总价可能也不及南京首付价格，但也不是所有人都适合去镇江投资，比如在南京尚无房产的刚需一族，镇江房子买起来压力确实要小很多，但是你若没有去镇江发展的打算，一心想快速赚一笔钱再回南京，镇江买房则要谨慎，努力工作赶紧在南京买房子是正经。综合来看，适合现在去镇江投资的人群有两类：

1.在南京有固定资产，准备花少量资金再投资一套房产的人群；

2.准备寻一处适合养老或收藏的高品质改善居所的人群。

 对于投资者来说，持币观望是一种资源浪费，垂青南京本身没有问题，但眼光已不能止于南京，智慧的财富应该在长三角乃至全球自由流淌。本周三，买家品鉴团走进镇江市区的焦山风景区，一起去看看这个国家AAAAA级旅游景区旁的改善叠墅和精装小高层。

        在实探小组的先行踩盘中，对风景资源这一块的优势真心震感，尤其是望江叠墅，即可远眺政府重金打造的滨江风光带江景，也可享受5A级景区焦山公园的清新空气，类似的项目放在南京，只有山没有水的金地浅山艺境8月最后一次加推均价2万7；南京滨江风光带上的项目除了幕燕板块，其余主城滨江板块都已突破3万5，而得房率在90—95%的镇江中南世纪城，离镇江市中心大市口不过3.5公里的距离，价格也就7000左右，而风景资源绝佳的望江叠墅价格只在万元左右。

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​（文章结论及部分预测判断，根据孟教授多年跟踪南京楼市分析所得。仅代表孟教授观点！）