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无房可售！！！

钱都准备好了，想买房还是很难！

楼市中最缺是房子，最不缺的是捧着上百万却买不到房的人。

对于诸如此类的字眼，相信南京的朋友已经屡见不鲜了。南京楼市真的有这么火？南京的房子真的这么难买？楼盘日光、千人抢房、市场疯狂已让不少买房人陷入恐慌与焦虑中。

现在南京买房有4个新的信号：

1、造就“一房难求”的市场供求关系发生变化，上市量大于销量；

2、南京楼市真这么火？8月27个楼盘开盘真有16个日光？

3、近期，各家楼盘优惠力度有了放松迹象，下半年优惠或越来越多！

4、9月8000套房源上市，买房人还能买到房？

一、房子真的那么难买吗？

从供应量看：

8月，全市共有41家楼盘推出11189套新房源，与月初摸底的10520套相比增加669套房源。

从成交量看：

8月南京11区共成交新房9975套，成交量连续3个月出现下滑，更是今年以来除春节月外唯一一个成交不过万套的月份，同比去年8月也出现下滑。

8月每周成交数据说明：

8.1—8.7:1986套

8.8—8.14:1952套

8.15—8.21:1752套

8.22—8.28:3107套

8.29—8.31:1352套

共计：9975套

库存量回升：8月1日，2.35万套；现在，2.41万套

点评：从看数据来看，8月份11189套上市量已经高于9975套的成交量。可见，8月南京商品住宅市场已出现供大于求的势头，销量不及上市量，而库存数据也出现了回升，在2.4万上下波动。

那么，房子还会那么难买？！

（注：数据来源网上房地产）

二、南京楼市真的这么火吗？ 

供求市场发生转变，为何大家都还在说，房子买不到？

1、据说：8月，南京27个楼盘开盘，16个日光，日光盘约占6成。你信吗？

证据一、据网上房地产显示，发现很多并非真实的“日光”。

一些楼盘或并没有推出全部领销许的房源，或成交比例并没有达到100%，个别“日光盘”的可售房源仍达到百余套。如桥北朗诗金象红树林，接近2万8依然日光，对市场影响大，但开盘十几天了，成交率也就60%多，大户型销售更差一点。

证据二、分批推房，也称“日光”。

据悉，一些楼盘只公开推出了已领销售许可证房源中的一部分，对外宣称全部“日光”，营造火爆热销的话题。

如城南楼盘禹洲吉庆里，拿到256套房源销许，却只拿出一半房源来卖。最终虽然也号称卖光。

证据三：参照指标，库存！库存！库存！

点评：

1、楼市的走势背后都是有其理论逻辑支撑，而“日光”的说法我一直不太相信。市场化下，讲究策略与营销，这么多楼盘都称日光肯定是有虚假宣传的成分。

2、大家一定要擦亮眼睛，兼听则明，偏听则暗。在楼市已进入赚慢钱时代，学习系统的房地产理论知识就很有必要，或者多听听看看一些业内权威人士的观点。买家讲坛自2014年9月开办以来，已有近百场，为一万多南京买房人带来十几亿的财富增长。

2、为何就说无房可卖呢？

不否认，由于限价限得厉害，以河西为典型代表的热点板块确实存在无房可卖的尴尬局面。

一方面，河西房价被限制住，开发商郁闷，干脆不卖房，因此鲜少见河西有新房出没；

另一方面，政府态度坚决，限价令还将持续一段时间：面对开发商的不配合，集中不推新房现象，如河西南、河西中的楼盘，政府冷处理，态度坚决。现在各板块房价都涨上来了，二手房价格也出现回涨。

若限价一旦放开，恐怕南京房价就要上天了，尤其河西作为南京房价的风向标，这影响实在太大，影响的将是全市的价格。所以还是要压制住房价！

3、史上最严厉的土地新政要实施了，地王还会来吗？

目前南京各区最高地价与未来的房价：

江北2万多的楼面地价，金隅G07地块计划卖4.5万；

河西南3.6-3.7万楼面地价，金茂G12和G13地块均价目标是74302元/㎡；

河西南4.5万楼面地价，葛洲坝G14地块均价目标是7.8万元/㎡；

鼓楼滨江2.9万楼面地价，招商G01地块未来卖5万还是6万？

麒麟2万多楼面地价，北京嘉城G09地块放风说要卖4万……

9月19日至22日，连续4天的27幅地块网上竞拍。本次推出的27幅地块，包含江北6幅，江宁13幅，麒麟板块1幅、青龙地铁小镇1幅，秦淮区1幅，建邺区1幅，鼓楼区1幅，栖霞区2幅，雨花台区1幅：

从地块特点来看，以郊区偏远地块为主，对于河西热门区域并没有土地出让。国土局这个用意很明显，这次就是要控制住地价，打压开发商非理性拿地。

如果河西卖地，必然会引起风潮，刺激市场的敏感度。南京市场现在已趋理性，在逐渐回温，再加上政府的政策调控，最好的结果是南京市场这一次能够软着陆，维持市场稳步发展。

作用：27幅地块一并推出，将为南京楼市带来200多万方的商品住宅开发量，这对稳定楼市预期，会起到一定的作用。

点评：所以，我们现在能买得到房、买得起房，还是要应该感谢南京物价局、国土局等相关部门！

4、政策层面的收紧已是大势而趋！

以四小龙为代表的热点城市政策面悉数收紧：如今，热点二线城市政策层面后期不再宽松这是大势所趋，楼市风向已经在转变，进一步的收紧可期。包括南京在内的这些城市，赚快钱时代已经过去，投资预期也不能再激进了。

市场出现降温迹象：目前来看，9月份近8000多套的上市量虽说略紧，但总体上还好，加上市场已经在回归理性，出现降温迹象，是个好兆头，但这不是大家理想中一蹴而就。市场问题还是存在不少，如目前南京房价比较高，未来谁来接盘问题依然存疑。

四季度走势：个人判断，9月份市场仍会平稳过渡，四季度10—12月上市量会有不少，买房人机会还是有的，不必惶恐有钱都买不到的情形，但要注意不能只盯着某个板块或者某个楼盘。河西不加推房源，也不能死守苦等，抱怨买不到房。

买房人怎么应对：按照目前南京房价趋势这样往下走，自住的客户还是应该早买，宜早不宜迟；投资的话，显然目前市场风险性在增加，南京可能已经不再是最好的投资场所了，好的投资标地也越来越少了，投资需谨慎。如果说在南京没有合适的房源，这种时候不妨走出去看看，对长三角我们最近还是很关注的，如镇江、杭州、苏南等城市都值得关注。

四、下半年购房优惠或越来越多

1、受“限价令”压制，多数热门楼盘的最新销许价要远低于放风价。鼓楼滨江的纯新盘恒大滨江一直以高姿态高标准放风区域高价40000/平米。后在物价局领到的均价只有34900/平米。

2、从近期楼市来看，南京各家楼盘的优惠力度都有了放松的迹象。不久前首开破4万的城东银城东岳府，首开3种优惠。而8月加推的中海玄武公馆更是打出9折卖房优惠。

3、第四季度，开发商跑量冲指标，买房人有机会。从上述供求关系转变、限价、优惠重回楼市等种种迹象来看，对买房人来说，都是好事一件，值得把握！

五、9月，如何买到房？

8月年近市场为我们传递出一个重大的信号：实现了动态的供需关系逆转，上市量大于成交量。可见，南京市政府各部门对市场的管控起到一定的成效。

那么，接下来的9月又会怎样呢？

1、进一步加大住宅供应：据统计，9月全市预计新增供应商品住宅近100万平方米，42家楼盘、近8000套房源将集中入市。其中江宁约3411套，撑起9月半边天。

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/IQaLLDzPtdFMkicibaIvuKoIdYqLkB7ibXDXDLtCgJMlQicNeTrzuQszpKAKg3FLqiadawk0IgAn4O9rnkGvsRibibHCA/640?wx_fmt=png&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1

数据来自网尚研究机构，感谢支持！

江北947套

河西555套

城北1179套

城中323套

城南590套

江宁3411套

溧水895套

共7900套

2、特点：

A、上市量来看，两江板块成为供应主力：江宁预计供货量近40万平方米，约3411套，占比超40%；江北预计有800多套房源，荣里、弘阳时光里、亚泰山语湖等老盘都有加推。

B、无房可售的河西，预计北辰旭辉铂悦金陵、金地中心风华等纯新盘将首次上市；

（文章结论及部分预测判断，根据孟教授多年跟踪南京楼市分析所得。仅代表孟教授观点！）​