南京买房进入赚慢钱时代！哪里的房产更值得投资？_孟祥远

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南京买房进入赚慢钱时代！哪里的房产更值得投资？

(2016-08-23 21:03:00)

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杂谈

楼市经过这一轮房价的暴涨，又开始进入下一阶段，楼市正面临风向转变：

1、最明显的信号无疑就是热点二线城市（以四小龙为代表的城市）房产调控政策的逐步收紧，且从近来政府的态度可以看出，政策面收紧成定局，后期可能进一步从紧。

2、南京的房价17连涨，投资房产的最低门槛和高位投资的风险一再增高，也意味着“赚快钱”时代已经过去，买房人也不能预期过高；

一、政策层面收紧成定局，买房人如何布局？

看南京当下的市场基本面：日光盘频现，房荒现象多发，库存处于历史低位，南京房价似乎仍有不小的上涨空间。但大家不要忘记，楼市一直是政策市，政策变动对楼市会有比较大的影响。即便短期看不出来，但终究会显现。昨天本公众号的头条《8月底南京限购，可能吗？》，文章给出的结论是“近期不可能”。南京房产局也正式辟谣，没讨论限购问题，那是有些媒体过度解读，也引起了不小的关注。

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再看华东其他城市：今年年初深圳上海等一线城市收紧限贷，市场就迎来了一定的调整（当然调整幅度不深，毕竟一线城市抗跌打能力不是盖的，其他城市未必就这么坚挺了）；领跑的几个二线城市厦门合肥南京苏州涨幅在下降，跟杭州、无锡、郑州、武汉等相关城市的拉升形成鲜明对比。

几乎可以肯定的是，包括南京在内的热点二线城市房价和地价大涨的局面将会得到一定控制。

二、楼市赚快钱时代已经过去！

房价达到高位、调控不断加码（虽然限购暂时未出，但南京政策面再宽松是不可能了，会继续高压），投资房产获利的空间在压缩，想在南京靠楼市投资赚大钱已经越来越难！在严厉的土拍新政下，南京苏州近期推出的20多幅地块都将在很大程度上控制，至少，想靠地王就可以躺着赚钱的时代已经过去了。南京等地的市场将会逐渐走入一个偏理性的状态，买房人也要适应赚慢钱的时代。及时兑现一些价值兑现产品，购买一些抗周期的优质盘，或配置一些持有型的投资就成了热点二线城市客户可以考虑的选择！

如果南京都没有合适房源，长三角其他城市就值得多关注了。毕竟外地投资门槛更低，价格更有吸引力，风险也相对低些。杭州正在追赶南京、合肥，无锡正在承接苏州购买力，连镇江、常州也在快速去库存，垂青南京本身没有问题，但眼光已不能止于南京，现在长三角其它城市的投资机会来了！

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三、成功案例分享：

长三角作为全球第六大城市群，是中国经济社会发展的重要引擎，也是中国城镇化基础最好的地区之一，在全国去库存的大方针下，房产回报也相对好看一些。（今年2月，买家讲坛品鉴团首次走出南京，选择了并不被多数人看好的杭州钱江新城，当时团购价不到2万8，如今已经涨到3万6，远远高于板块平均涨值，6个月下来，单套房产升值收益近百万，还是不错的。）

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（绿线代表杭州中海御道路一号）

四、下一个投资价值地在哪？

以南京为坐标点，买家讲坛之长三角品鉴团将于近段时间陆续去苏浙看看南京周边热门城市，寻找合适的买房投资机会。本周买家品鉴团的第一场，定于本周三晚上七点走进楼市均价在6500元/㎡左右的镇江市，选定的项目为镇江主城旭辉东壹区，为何此次的长三角团购首站选在了镇江的旭辉东壹区？原因有三：

20套小户型特价房，总价50万内，9月即交付；

首付8万，每月还款1600，租金超过月供；

镇江市区房价相当于句容宝华镇的一半，安全边际较高；

旭辉品质不错，品牌保有障！

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低门槛，45万不是首付是总价！总价！

当下，在南京、苏州房产高热，无论是买房人还是开发商，买房、拿地都不容易，随着南京限贷、苏州限购政策的相继出炉，不少资金开始流入无锡楼市，昨天上午，两幅位于锡山的地块均以10548元/㎡的楼面价成交，溢价率201.36%，成为无锡全市的新晋地王，但问题在于承接了苏州购买力且已经涨过一波的无锡房子比较难买，昨日地王一出，开发商捂盘涨价现象愈加严重，持续了一段时间的房荒仍会是未来一段时间内的常态。而离南京最近的两个地级市：镇江、常州最近正去库存，尤其是镇江，是资金最丰富的苏南之价格洼地，此时抄底投资是个好时机。

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（无锡近6周供需数据）

昨日，我们公众账号推了一篇来自“我爱大南京”的文章叫《南京1套房=镇江4套房》，统计结果是由两个城市的平均价格决定的，当然，这样的结论不够严谨，毕竟各个板块之间的房价差异大，虽然南京均价在2万5左右，但在均价之下可供选择的板块着实不多，而全市的最洼地：六合、仙东板块也在全市轮动效应下逐渐补涨，上周六合冠城开盘1万2日光，4个月涨幅70%，这里也恭喜3月底跟买家品鉴团一起买房的微友啦！不过，六合房价涨到现在，再投资就需要格外

慎重了。（看下面两条微博，就知道这4个月涨幅70%的奇迹是如何发生的了）

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除却六合，另一个洼地板块句容也曾是刚需投资者的心头肉，但目前均价有9000元/㎡，甚至有不少项目突破了1万大关，一套房子折算下来也近百万，甲之“洼地”乙之“高谷”，如果让眼光一路向东，进了镇江主城，房价省一半还有余！45万，可能还不够多数房子首付的价格，在镇江城区能全款买到82㎡住宅性质的房子。

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（图片来源见水印）

镇江旭辉东壹区位于镇江丁卯核心区板块，随着镇江，老工业区“退二进三”工作的强势推进，整个核心区将被打造成居住品质最高，宜居宜业宜商的镇江城市副中心。主要以居住、商业、商务、金融、教育，科研，休闲等为主。在7月的镇江销售榜单上，旭辉东壹区排名全市第七，成绩不错，目前一期还剩最后20套小户型特价房，单价5572元/㎡，总价45万左右，按照镇江买房两成首付的标准，首付9万入手！

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（图片来源于腾讯房产镇江站）

高回报，租金超过月供！超过月供！

以1套100㎡的房子为例，按照南京首付25%以及30年贷款年限、等额本息还款方式来算，河西城中的首付都要上百万，每个月的月供都在万元以上。桥北浦口的首付也得五十万以上，月供至少五六千元。但是按照镇江首付2成以及30年贷款年限、等额本息来算，月供在1600元左右，相比南京动辄大几千的月供来说，这样的还款压力是普通人也能够接受的。

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总价给力，会是因为旭辉东壹区地段不给力吗？并不是，旭辉东壹区位于镇江城东丁卯核心区板块，是镇江城东规划最好，居住品质最高的核心区域之一，距离镇江市中心大市口（相当于南京新街口）的之间距离在7公里左右，车行也仅需10分钟，离项目不远的地方还有一个大的公交总站，出行方便。周围配套方面，优盛生活广场已经开门营业，新城吾悦广场也即将交付运营，未来，政府有意向把这里打造成集生活居住、商务办公和人文休闲于一体的城东生态新城。

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当然，买房子如果不自住，那投资回报率一定要漂亮。旭辉东壹区总价虽低，但收益却比较可观，根据当地市场价，这样一套82㎡的房子月租金在1800元左右，用租金来还贷款毫无压力，甚至还有盈余，折算下来，82㎡的房子年回报率能在15%左右，超过南京宝华住宅和不少商铺。

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（旭辉东壹区回报率估算↑）

此外，项目周边有不少中小型公司，据美女置业顾问朱乐潭以及长三角群内的微友透露，镇江租售比相对较高，如果不自住（旭辉东壹区买房自住者居多），很容易就租出去。

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我们的买家讲坛长三角3群，马上也快满员了

实探：镇江的旭辉项目美得让人吃醋，吃醋！

不实地过探访项目不足以谈团购，周一下午，实探小组驱车从新庄出发，沿沪蓉高速开往镇江旭辉东壹区项目（高速收费25元，与二桥相差无几），用时约1小时20分钟。

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旭辉在南京目前有四个项目，基本都是很难买到的神盘：

竹山路上的旭辉九著（过年前后去抄底是20000元/㎡，如今周边都在冲3万）；