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虽然已是立秋的节气，但每天的气温高过酷暑，就如同这当下的房地产市场，

地价和房价让人躁动不安

！

    昨天（8月17日），上海诞生了新中国史上最贵地王，闽系房企融信集团以总价110.1亿元拍下了上海静安区的一宗宅地，楼面地价100218元/平米，溢价率139%。如考虑除去不可售部分，楼面地价已经高达14.3万元/平米，这只是房价里的土地成本，这只是在新静安区，去年这里还叫闸北区，显然并不是上海最好的地段。

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上海新地王区位图

  地王之王一出世，全国楼市为之疯狂。成本价15万元/平米是要的，20万元/平米并不复杂，北京上海的房价上不封顶，多贵都没有问题！这也对热点城市的土地市场产生了更大的冲击！无独有偶，今天上午（8月18日）郑东新区龙湖副CBD区有两宗（13号地、14号地）进行拍卖，短短不到1个小时的时间，这两宗地纷纷打破郑纺机的单价地王纪录，楼面地价竟然高达3.6万元/平米。二线城市土地市场热度可见一斑。

      那么问题来了，南京未来房价能到多少？

     正常情况下，南京的房价大概是上海的1/2或1/3。上海新地王诞生，意味着未来南京的地价还有上升空间，房价亦有空间。

再来看一眼南京那些“地王们”

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再看房价，并不能让人轻松。今天上午，国家统计局公布了70个大中城市房价数据，热点二线城市厦门、合肥、南京依然霸占全国前三的位置。尤其是南京，已经实现了17连涨，环比涨幅和同比涨幅都位居全国第三。看看今年以来的南京房价，不仅价格位居省会城市第一，全国所有城市第五，而涨幅也确实惊人：

7月南京房价继续上涨，环比上涨3.6%，全国第三

6月南京房价继续上涨，环比上涨4.0%，全国第三

5月南京住宅均价20956元/㎡，环比上涨4.1%，全国第三

4月南京住宅均价19991元/㎡，环比上涨4.4%，全国第三

3月南京住宅均价15807元/㎡，环比上涨3.16%

2月南京住宅均价15323元/㎡，环比上涨1.9%

1月南京住宅均价15036元/㎡，环比上涨1.88，仅次于深圳居第二位。

附70城房价涨幅中原地产首席分析师张大伟解读：

1、从数据特点看，一线降温逐渐退出房价上涨前十，二线新十小龙疯狂持续。

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2、值得关注的是：一线城市价格放缓后，二线城市出现十小龙全面爆发！

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3、从领先城市看，房价指数明显依然维持了二线城市涨幅领先的现象：7月涨幅最高的分别是厦门、合肥、南京。

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“

在高地价和高房价扑面而来的背景下，我们是不是还要继续毫无疑问地“买买买”？我觉得置业策略真的该改变了！去年在南京，最好的操作就是“买买买”，不要犹豫，买到就是赚。但也有亏的，就是卖房或者买不到房；现在我建议“卖买买”，要逐步卖掉价值兑现产品，利用赚的钱再买新的，房子越买越多，也越买越好！总之，钱不要存银行。今年上半年6个月的时间，广义货币量（M2）增加了10万亿以上，存在银行或者买低息理财不是等着被挥发吗？

”

首先，是时候开始卖房了！

    楼市热度已有所下降，4月是南京房价涨幅的最高点，此后涨幅开始逐步回落，当然还是在涨。南京出台了一系列的调控政策，昨天市长也有三点表态，力求控制地价和房价。如果政策达不到预期，南京也会出台更严厉的政策去干预市场，从而促成市场的理性回归。这时，不论开发商还是买房人，都不宜对投资有过高的预期。土地拍卖的严厉新政，相当于已经对开发商限贷限购，对买房人限贷也会逐渐发挥一定的作用，这个时候一味加杠杆自然是不明智的。

此外，房价虽然还在涨，但是分化已经越来越明显。

   好房子跟差房子在分化，新房子跟旧房子也在分化。苏州的二手房已经开始降价，南京二手房涨势也大不如前。但新房市场受益于地王支撑，应该还会比较有想象空间。所以已经价值兑现的产品，要尽快卖掉。何为价值兑现？就是已经涨了不少，涨势不再给力，而且也看不到太多增量资源的投入，这样的房子该抛掉了。一线学区房或优质次新房，因为稀缺或品质，往往还有上升潜力，倒不急出手。事实上，卖房是件不太容易的事情，不动产的成交周期比较长，要卖的话需要拿出诚意来。

 其次，卖了还得买，怎么买？

   其实南京这样的城市，有钱人并不缺房子，手里多套房子的大有人在。但人们为何不卖房子，一方面是因为房价还在猛涨，二是房子卖了之后不知道钱可以干吗？那就不动吧！现在新房二手房的涨幅都出现一定的回落，而且分化特征越来越明显，那当然是可以卖了。至于没有其他的出路，那就继续房子吧！

卖了买什么样的房子呢？

   如果是投资，新房比二手房更有价值。品质好、税费低、接盘多、增值大，都是选择新房的理由，二手房适合刚需或首次置业者多考虑。现在新房被限价，所以一些二手房价格比较高，甚至出现倒挂。但并不代表二手房的真正价值就比新房高，地王的红利也是首先反映在新房上，所以和二手房价格差距大才是正常的。

   买什么样的新房？主页君@孟祥远 （可加私人微信mjjt2017）给出8大建议：

1、买福利房：把握政府限价的福利

    政府限价严厉的板块和楼盘对于买房人来说，一方面房荒蔓延，不易买到，但另一方面也是给买到的客户发福利；

    如果限价严厉的话，甚至一套房低于市场价百万以上，这个福利大了去了，如果能买到，为何不把握呢？

2、找关系，尤其是政府关系：

    如果认定了要买某个盘，而这个房子又不好买到的话就要找人了。一般找开发商的营销负责人或者高层，如果是特别抢手的项目，找开发商也没有什么用，恐怕要找能够对开发商发挥影响力的人。比如一些能管到开发商的政府关系，具体就不好多说了。

    至于炒房号，我个人不参与，但是否要买，自己把握得失利弊吧！

3、买不到就放弃，不要在一棵树上吊死

    过去一年中，在买房上因为只盯着某个板块某个盘而吃亏的人太多了。在最近的买家讲坛讲座答疑环节，不少人跟我说很后悔没听我的，一直等某个楼盘开盘，结果等到开盘早已内定，根本买不到；

    有不少楼盘已经推迟了开盘计划，甚至今年不再开盘，等的人就亏大了。

4、积极参与，多方出击：

    机会是寻找或创造出来的，单等某个项目并不现实。常常楼盘开盘，因为关系户太多，而不再通知客户前来选房，由此也制造了不少冲突；

    作为买房人来说，要积极看盘，寻找适合自己的房源；

    回首过去一年，南京升值最快的板块可能是麒麟科创园、雨山路等板块，而这些板块在一年内可能并不为众人所看好。

5、寻找成长性强的潜力板块：

    最好的房产投资还是寻找潜力板块，这些板块可能目前价格还不是很高，也不一定非常抢手，还容易买到，自然值得买。

    但过去的成功经验不足为提，过去两年不到，我至少直接建议2000人在南京买房，财富增值20亿可能是有的，但这并没有什么，关键是要看哪里还能涨价？

    南京房价已经不低，但考虑到承受力，2万-3万的价格区间应该说还是机会不少，可以多看看选择。

6、关注面包和面粉倒挂的机会：

    这个简单，开发商花几十亿买地，你花百把万首付买房，而且房价比开发商的地价还低，你的风险几乎是可以忽略不计的。这就是安全边际比较高的产品，可以多关注。

    当然，买房还是要考虑自身的承受力，不是有钱都去买房，至少留2年的还贷资金还是必要的。

7、走出去，外面有广阔天地：

    如果南京都没有合适房源，长三角其他城市也可以多关注。最近苏州限购，我觉得无锡的机会还不错，就提了一下，结果非常多的朋友关注。

    买家讲坛苏州无锡微信群就已经满员了，杭州、合肥、镇江常州都可以关注，最近安排好的团购机会一起去。比如今年2月20日我们组织了几十位买房人去杭州抄底，时机选的非常好。

    我们去后一周，杭州中高端市场就突然启动了，而当初下手的朋友现在每平米升值万元了。大家感兴趣的话，我们还可以再去看看，可以加我私人微信mjjt2017.

8、心态放松，不买房或许可以买点别的：

    一句话，生活中不只是房子车子，还有诗和远方。但没有房子没有家，没有车子也去不了远方。

    最近股市也有些异动，可以适当关注下。不一定非要买房子，资产配置，是个大学问。

    实在不行，把钱花掉，提高生活质量也很好，总之不要存太多钱在银行里等蒸发了！