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南京史上最松限贷政策出台，苏州限购限贷，四大二线楼市要变天！
(2016-08-11 17:29:07)
标签：
杂谈 |
热点二线城市房产调控收紧的风声越来越紧，
前两天合肥限贷升级，力图降温狂飙的合肥楼市
还没等到周五，
今天南京、苏州就出台了重磅楼市新政，
南京提高二套房比例，苏州开始限购，
至此，四大热点二线城市悉数升级调控，
力度和影响如何？快来看↓↓
二、苏州明日起限购限贷！
具体分成四种情形：
（一）居民家庭首次购买普通住房（从未购置过住房），申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例保持20%不变。
（二）有下列情形之一的，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例保持30%不变：
1.有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；
2.已有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭；
3.仅有1套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的居民家庭。
（三）居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例，苏州市区（不含吴江区）由40%调整为50%。
（四）居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。
还没看懂？那就来看图：
（五）非苏州户籍居民购房有哪些限制？
这么一看就清楚了吧
针对南京和苏州楼市新政，主页君@孟祥远
第一，南京出台史上最松房贷新政。对于限贷，首先要明确一点，限贷和限购不一样。限购是在很短时间内冷冻市场，更加立竿见影；限贷是一种心理作用，短期之内对市场影响大，并且它更多是调节资金价格来干预房价。限购是控制购房资格来干预房价，限贷让你卖得贵，限购是不让你买，有本质区别，限贷影响更加深远，因为房地产更多是资金现象；但是南京此次只上浮5%的首付比例，对于刚需和改善客户的保护心态可见一斑，也体现出管理层对市场的呵护，防止楼市由于过于严厉的干预而大起大落。
第二，限贷干预最大的是投资客，但这次更多是符号意义。通过提高投资客贷款成本来抑制投资需求，对市场影响，一定程度上有利于市场降温，使南京房子更好买。但是短期内南京一房难求的局面还是难以得到根本性改观，因库存较少，消化周期两个月不到，一房难求局面还会持续一段时间。再看其他城市，上海深圳限贷升级后的表现，有利于市场适度降温，但是也需要一定的时间才能冷却。合肥也执行了限贷政策，但是合肥供需关系过于紧张，效果还不是非常明显。限贷出台快两个月，但是目前合肥市场依然火热，房子依旧不好买，所以被迫限贷升级。所以南京融合其他城市经验，可以做出一个判断：这次对市场的影响并不会非常大。但政府的态度也很明确，如果楼市高温降不下来，南京可能还会出台更严厉的干预措施。
第三，调控政策只是对市场的调节，短期不能预期过高，土拍新政对开发商影响较大。市场需要很多政策共同作用涨起来，同时也需要很多政策才能降下去，可能真正让房地产市场回归理性，实现软着陆，可能需要各个部门，包括物价、宣传、房管等，除银行体系外共同作用，才能达到预期目标。
但南京出台的土拍新政对开发商的影响比较大，提高开发商首付比例相当于限贷；为了控制地价，维持最高限价，只能进一步提高开发商拿地的门槛。这对于中小企业是个灾难，将会提高品牌房企在南京市场的集中度。对于买房人来说，喜忧参半。因为大牌开发商越来越多，好的产品也会增加，但是一年之内，楼市供应量还是很难上来的。
第四，南京楼市本身基础比较好，局面本身没有根本改变，苏州市场很危险了。对于买房人来说，短期对于南京市场也不要过度悲观。对于自住客户，合理的改善需求还是支持的，对有贷款的投资客有一定的影响，对首次置业或一次性付全款的投资客没影响。毕竟没有实现限购，也不大可能实现限购。
但苏州出台系统而全面的干预措施，而且还执行了新的落户政策，提高落户门槛（大城市落户越来越难，要买房落户的抓紧了），对市场打击应该比较大。因为当下苏州二手房市场已经开始降价，新房市场萎缩也比较明显，新政雪上加霜。这对苏州的刚需客户是个福音，但建议投资客户选择回避苏州，关注无锡、昆山、南京等关联市场。
部分参考南京发布、南京日报，特此致谢！
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