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  今天早上打开微博，收到一位年轻人发来的私信，表达对高房价现象的控诉。问题主要有几个：

1、二手房价过高难以承受；

2、如何指导学生买房子，是不是要把上学的花费拿去买房子？

3、刚需买不起房，被房子绑架，社会还有什么希望？

4、政府为什么不好好管管？

    我就把这个问题发到了微博和朋友圈，先问问大家怎么看？没想到关注度超乎我想象。有人认为，读书不如买房，有人认为读好书再买房，还有人认为错别字有点多，不要回应。点击“阅读原文”，可以看到大家在微博和微信上对此的评论。

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     看到这个提问，我又想到前段时间北京清华水木社区一篇比较火的帖子。中科院有位高材生写下“我恨我老板，他买房，却叫我搞科研”，他2007年读硕士博士，2012年留科学院继续科研，买房有点难，责怪导师没有教他有用的东西，也是引起了轩然大波。

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看到这类消息，不论对错与否，我的内心首先是觉得很悲哀。高房价扭曲了不少人的价值观，让年轻人变得愤怒，让中产十分焦虑，让企业家热衷炒房。当年轻人没有希望，中产不再坚定，企业家精神衰退，这个社会无疑是非常危险的。当然，这个锅不能都是房地产来背，房子本身只是个客观存在，是社会现象的折射而已。

我一直说，房地产不是一个纯粹的经济现象，而是有着非常强的社会属性，房屋的价值也体现在其所附着的社会资源的多寡。作为商品属性、投资属性和民生属性兼具的事物，房地产市场发展的好坏既体现居住水平的高下，投资活跃的高低，更体现社会公平的尺度。

关于房地产业如何定位？高房价现象如何认识？年轻人该怎么办？我想说说自己的看法。

一、新加坡模式还是香港模式？房地产业的今天是中国选择的结果！

曾经很长的时间内，中国年轻人的就业是包分配的，住房也是单位分的，倒也相安无事，但是消费水平不足是个问题。上个世纪90年代中期，中国启动了大规模的房改。房地产业该如何定位就成了一个不小的问题，当时有两条路可以选择：走住房高福利的新加坡模式，或者高度市场化的香港模式。

    适逢97年金融危机，经济发展乏力，亟需增长点，住房、教育、医疗等行业快速启动市场化步伐。我们学习了香港，政府垄断土地资源，控制供地节奏，逐步拉升地价，相对的供应不足加上蓬勃的需求，房地产业快速发展起来，房价也节节攀升。我们一开始的“高收入人群买商品房，中等收入人群租商品房，低收入人群住保障房”住房制度设计也变了样，大部分人都被驱赶进买房的道路。这对于中低收入人群来说，构成了巨大的负担。

     选择香港模式，住房市场化的优势对中高收入人群和顺势而为的人们是有利的，但是弊端也很明显，无需赘言。不妨看看新加坡的样子！

    前些天我去新加坡，交流起来觉得当地的民众幸福感比较强，很大程度上要归功于新加坡的组屋制度。新加坡的商品房价格跟南京差不多，最贵的房屋大概也就1万元/平米，相当于人民币4-5万元/平米，南京房价追赶全球最发达的城市之一也让人愕然。但更惊人的是，80%的新加坡人住在新加坡建屋发展局承担建筑的公共房屋内（组屋）。组屋的价格只有商品房市场价的1/3-1/5左右，一般人工作几年都买得起。因为发达的捷运系统交通非常方便，因为社区中心齐全生活配套完备，居住满意度很高。新加坡公民结婚后可以购买新组屋，一生可以购买二次，而永久居民则只可以在二手转卖市场上购入组屋。在组屋购入后，一般上必须在屋主住满五年后才可转卖。

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新加坡的组屋制度，始于1960年。当时，新加坡刚刚从英殖民统治下脱离，成立自治机构，整个社会发展比较落后，政府财力有限，民众住房条件比较差。李光耀当时提出的口号是，要实现新加坡人“居者有其屋”。20世纪70年代，新加坡政府规定只有月收入在1500新元以下者才可申请；80年代，提高到2500新元，随后又放宽到3500新元。这基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。

    这一政策实施以来，新加坡政策在境内各地纷纷兴建组屋，民众居住条件不断改善，本国人口组屋入住率，到90年代达到顶峰。超过80%的新加坡公民住进了政府建造的“政府组屋”，绝大部分是99年产权的房屋。而且，政府不断进行修缮，使居民住宅不断适应社会进步和人们生活水平提高带来的变化。新加坡组屋制度的成功，我想是毋庸置疑的，或许在中国的二次房改中可以提供一些借鉴。

二、高房价不是今天才有的局面，只是形式变了

   回首过去房地产发展的20年，房价总体上是向上的态势。1996年至今，货币大概增加了20倍。1996年，广义货币量（M2）约为7万亿，今年6月底已经达到149万多亿。而且今年半年就增长了近10万亿，这么多钱投入市场，房价焉能不涨？但是钱并不是发给每个人，具体不好细说。

    但有一点，房地产已经成为中国货币的蓄水池，大城市更是大型蓄水池。如果不买房，恐怕中国所有的商品都能买光好几遍。比如南京，现在一年的房地产销售额已经快要赶上居民储蓄余额了，就能理解蓄水池的意义了。（还有，股市是屠宰场，不多说）

               中国历年M2余额            

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在大城市，居住从来不是容易的事情。记得《人民日报》在1989就抨击高房价，一个大学毕业生工作50年都买不起房。但北京、上海这样的城市房子还是严重的供不应求。究其原因，此前说过，房地产的价值在于资源，而在中国，最好的教育医疗文化政治经济资源在哪里？你懂的，那里也是房价最贵的地方。既因为精英容易触碰，也因为资源比较集中。

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        以前城乡分化十分明显，如今城市分化越来越突出。尤其是房价的分化越来越大，大城市与中小城市拉开差距，在去库存的背景下，中心城市无情碾压工业城市。恰恰体现了房地产的社会折射，未来这个分化还将继续下去。大城市还会通过不断的加码调控，限贷或限购，提升进入城市的门槛，普通年轻人想留在大城市自然是越来越难。当然也有例外，东北等库存压力大的地方陆续出台购房刺激措施。沈阳规定买商业公寓和办公房都可以落户，但对于人才和资金外流的地方来说，你敢去吗？

三、年轻人该怎么办？

    回到最开始这个年轻人问的几个问题上，首先我觉得二手房价跟新房比已经不算贵了。看看南京遍地地王，就知道未来新房高档化无可避免。当然，我也不觉得开发商拿再贵的地现在都可以实现预期的天价。毕竟土地市场是纯粹资本现象，加上卖家垄断，拍再贵都可以理解，但是水分最大；新房市场几个卖家，很多买家，有一定的泡沫；

    而二手房市场完全是买家和买家一对一的关系，几乎没有水分，也是最真实的市场。所以，对于年轻来说，如果第一次置业，要是买不起新房就先买二手房过渡也可以，生活方便，比较实用。当年，我第一次买房就买的二手房，后来一步步换房的。当然，旧的二手房升值一般，但不是所有人买房都是投资行为，尤其是对首次置业的刚需来说。

对于我的学生，我一般都会建议他们在条件允许的情况下尽早去看房、买房。这些年我指导了不少学生和家长买房，去过两年大概有建议2000人买房吧，收益应该都还不错（更多交流可以加我私人微信mjjt2017）。比如去年10月，我就让一个刚读研究生的学生买了麒麟科创园，找人打个折也就1万出头的单价，小三房，现在价格已经翻番了。她也觉得比较幸运，如果毕业再买房就买不起了。今年我也指导两个学生买了房，单价的升值幅度已经达到了30-50%，若考虑到房贷杠杆，收益其实也已经翻倍了。当然，自己第一套房子，不买亏就可以了。

   我从来不觉得读书没用，或者建议拿读书的钱来买房。“读书无用论”一般都是书没念好的人传播的错误概念，当下的时代已经进入知识经济社会，如果没用大学文凭，发展路径会受到很大的制约。读书，是让人受益一生的事情，学历也会跟你一辈子。一个家庭，要想有好的传承，除了财富继承，就是通过教育来实现了。所以年轻人，一定要读书。

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 至于买房，家里有条件，能买则买。条件不具备，就创造条件，想想办法，实在不行等几年也没关系。多关注一下楼市，不走极端，会发现合适的机会总会有的。即便不买房，女孩可以嫁出去，男孩人不错，也不用担心的。

    最后说一句，如果可以尽量留在大城市，为自己，也为下一代。别让这座城市，留下你的青春，却留不下你。