这是最好的时代，也是最坏的时代；

人们正在直登天堂，也正在直下地狱！

用这话来形容现在的南京楼市再合适不过：

1、一边是热点区域再现千人抢房依然还是拖关系都买不到，如河西中部的金隅紫京府近期开盘均价43142元/㎡，华润悦府新领四期15号楼销许，销许均价34401元/㎡；

2、一边是被业界视为能够窥探楼市“真相”的二手房市场，已经连续四个月下降，并首次出现卖不过新房了！

这些都在意味着什么？

上半年南京房价涨疯了，但下半年楼市不会像上半年那么火，这是肯定的。

南京调控政策密集出台，南京市场这一次真的要降温了吗？买房人下半年该如何买房？是新房还是二手房？这些都是摆在面前的问题。

具体来看，可以从成交量、房价涨幅、供应量、政策层面来解读下半年走势：

1成交量再次下滑，仍居高位

南京新房成交量连续两个月下滑，却是史上最火7月，南京前7个月成交量达去年8成：

1、7月新房市场成史上最火：5月份南京新房成交量15427套，6月份成交环比直接下跌3成，7月成交锁定在1.2万套，成交量连续两个月下滑；但另一方面，7月环比增加1成，环比去年7月10586套成交量也上升了12%，成为史上最火的7月。至此，今年前7个月的住宅成交也由此达到8.6万套，占到去年一年卖房量的8成。

2、二手房成交量首次低于新房：南京二手房成交量连续4个月下滑，6月份成交1.3万套，7月份再度下滑至1.16万套，关键一点是成交量首次低于新房，可见二手房行情回调已经确立，热度已经明显落在了新房后面。

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点评：7月新房成交量创新高，物极必反，且买且珍惜！

2房价走势：涨幅收窄

7月份南京房价涨幅明显放缓，是不是房价拐点要来了？

南京7月份房价又涨了，但涨幅却在明显放缓，从6月份的全国房价涨幅居首，到7月份跌倒全国第18位。南京房价指数虽已连涨17个月，不过涨幅有所收窄。

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那么，南京所面临的调控收紧压力也随之减少。南京楼市的压力好转，之前箭在弦上的限贷政策出台压力也得到缓解。

1st

各板块分化明显，被压制厉害的、价格便宜的热点板块买房人买不到；非热点板块涨幅反而更大，区域天花板一再刷新，主城之内全面奔3！

一些热点板块的楼盘房价明显被摁住，依然一房难求：

限价令在7月份持续发力，河西、江北、城北、江宁等多个热门区域的房价正受到严格的钳制，房价因此在表面上的涨幅放缓了。

以河西南板块为例，7月份3家楼盘开盘，销许均价最低32200元/㎡，最高35259元/㎡，基本“封顶”在3.5万元/㎡水平线。河西中部金隅加推价格也被限在4.3万，继续限制在4.5万元/㎡以内；江北中建国熙台首批房源精装修销许均价29965元/㎡，也未超过前期江北3万元的“红线”水平，不过对于3万 的投资价值，个人持怀疑态度。此外还有城北、仙林新上市的几家楼盘，均价也都限定在3万元/㎡以内，热点区域几乎已全部浮现“动态封顶”。

这些区域房价，7月再刷新意味着什么？

麒麟板块2.4万：麒麟启迪方洲新领销许均价站上2万4，最高价的25835元/平米，刷新区域天花板；

江宁方山2.4万：中粮祥云19日开盘，折后均价在2.4万/平米，当天现场有1000多名购房者现场参与抢房，当晚全部售罄；

新玄武3.5万：新玄武中海玄武公馆已放风下次加推要3.5万了；

青龙地铁小镇2.8万：新兴板块青龙地铁小镇的两大纯新盘中南山锦花城、恒大龙珺放风价都高达2.8万，且信心十足，市场关注度不小。

2nd

开盘优惠明显增多：7月份开盘的20多家项目中，开盘推出优惠的达到半数以上，并且不乏多重优惠，包含开盘当天认购、按时签约、商贷和一次性付款等各种优惠名义，各项优惠也可以累加。

38月供求关系能否实现逆转？

成交量的连续下滑，实质还是供应不足导致。“没房子卖”也是当前南京楼市不少板块的共同特征。据悉，7月上市量有7千多套，而南京平均一个月要卖房1万多套，可以看出供应量还是不足；与此同时，南京库存量也随即跌入2.3万套的历史最低，按照目前的销售速度将撑不过两个月。

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值得一提的是，南京下半年将有500多万方，平均每个月超过100万平米1万多套房源上市，超上半年7个月680万平米，而其中，8月份就有106万方超1万套的上市量。

点评：这次8月份，可能在很大程度上要缓解南京楼市供应不足的问题。从供应量来看，热点区域浦口、城北（包括鼓楼滨江、新玄武、燕子矶新城等）等热点板块供应量明显加大。而从成交量来看，7月1.2万套的成交量来看，按成交量下滑趋势看，可以预计南京供应不均衡局面将会得到逐步缓解。

4开发商买地“限贷”了！

从政策面来看，7月调控风声频吹，事实上南京政府正在打组合拳来稳定市场，国土部门、房管部门、物价部门、银行都在联合起来出台政策干预和稳定市场。要知道南京的主管部门操盘水平很高的：

1、国土局：

终止8月5号土拍，推广土地出让网上交易，土地首付款比例不得低于60%。

2、人行：限贷箭在弦上

限贷风雨欲来，传闻“周一见”，不过现在看来，限贷推出的时间节点可能在8月中下旬。个中缘由还是在于调控力度问题，需要找到一个平衡点。

3、物价：五大举措，限价升级

针对调控新政下楼市出现的五大问题，南京市物价局积极提出应对的五大举措：

1、热点地区设置“动态封顶价”

2、高价盘分时分流防止集中上市

3、严控“毛改精”等变相涨价行为

4、推动房源紧缺区域新盘尽快上市

5、下半年再降一批涉房收费

4、房产：加大供应 3大举措

早在；6月份，有消息称，为有效缓解局部区域供应偏紧状况，我市将在今年下半年进一步加大商品住宅上市供应。

1、限涨令出台

2、严格执行一次性3万平方米上市申报政策规定，保证上市规模。

3、督促开发企业加快在建项目尤其是在建住宅项目的开发建设进度，尽快形成上市量投放市场。

4、查处捂盘惜售、人为制造市场紧张等行为，促进房地产市场供应、销售规范有序。

点评：调控政策方面，很多人不理解政府限价目的和逻辑到底在哪里。众所周知，房地产对南京的经济贡献是非常高的，积极的房地产市场是保经济和税收的重要手段，因此不可能出台过于严厉的措施，政府最希望的是软着陆。政府限房价控制的是房价涨幅，并不是涨房价，甚至更多是为了房价的理性发展缓慢上行，防止大起大落，尤其是预防降价，降价利于新买房人，但各方很难承受。

5下半年买房人怎么买房？

无疑，现在摆在买房人面前的问题：南京房价何时降？买新房还是二手房？

1、南京房价还会涨？

个人认为，下半年房价仍会惯性走高，但涨幅不及上半年，楼市环境将进一步回归理性、宽松，所以今年以内房价是不会降的。主要表现在以下几方面：

1、房价具有趋势性，不同于过山车般的股市，说跌就能跌，所以下半年南京房价的会继续上涨。

2、上涨的过程中，风险性在累积，与此同时房价涨幅分化明显，一方面体现在板块上的涨幅分化，另一方面就是产品的分化。值得一提的是，随着一线以及重点二线城市地王频现，北京、上海、深圳市场出现豪宅化，而南京市场则会呈现”高端化“。

3、“双控”政策在下半年会继续发挥作用控制房价涨幅，尤其在三季度会明显出成效。很多热门板块几乎没有涨价，部分楼盘因为限价，甚至价格比之前还低了一点。给买房人提供一定的套利空间。

2、是新房还是二手房？

从长远的投资角度来看，建议选择新房：

房价方面：新房价格还会涨；二手房呈现有价无市现象，价格出现“阴跌”。按照成交量继续下滑的趋势，新房二手房价格倒挂现象会随着二手房交易行情的降温，逐渐回归理性。

购房成本：与新房相比，购买二手房要另外承担增值税、个人所得税以及中介费；支撑二手房火热的一大因素是学区房，家长为了孩子，以学区为主要导向购入二手房；

产品力：主要表现在户型升级，品牌物业。在高房价高地价的背景下，南京新房产品出现高端化，各大房企纷纷引入旗下高端产品线如院子系、桃花源系、铂悦系、金茂悦等，户型升级做到大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅等更为符合现代人的居住理念；物业方面，新房大都主打服务牌，物业配套设施相对较成熟，如绿化、保安、车位、电梯等物管较为完善，如北江锦城别墅路易庄园已正式引入银城物业，都是为了更好的服务。

3、下半年投资空间如何？

1、房价还在涨，但想要获利，越来越难。房子的收益率越来越低，获利空间在压缩。如果是资产保值增值需要的话，一定要挑地段，保证资产安全性，需求也有保证。比如河西可能是南京最有价值的板块，你要是资产保值它不会有问题。就像资金疯狂涌入京沪，那是中国最安全的城市。

2、对于投资客来说，不用太悲观但也不能太激进，要控制风险，不能加过重的杠杆。如果资金比较充裕或者资产量比较大的话，一方面鸡蛋不要放在一个篮子里，另一方面要关注如何兑现获利，毕竟房子流动性并不是非常强。比如也可以考虑配置一些持有性资产，收租带来稳定的收益，对抗后期可能的波动风险。

（文章结论及部分预测判断，根据孟教授多年跟踪南京楼市分析所得。仅代表孟教授观点！）