问：孟教授，我是您的忠实粉丝，您的微博和微信我天天看。我想咨询个问题，希望您能在百忙之中帮我解答一下。我目前的情况：玄武小营村附近有套经济适用房，无贷款。这个房子满5年才能卖，明年年底才能卖。2013年的时候在经五路买了个通宇林景御园（今年年底交付，贷款130W,20年）。我在新模范马路上班，老公在六合化工园上班。目前孩子上幼儿园大班。我们和老人一起住。

当时买通宇这个房子是因为感觉他对我们上班都方便，当时没考虑学区，想着上目前的月苑第一小学就行了。而且他离小营村这个房子只有2站路距离，他不是最好的，但是当时是最合适的。现在听说月苑第一小学是玄武区倒数第一，然后我就不淡定了，而且小营村这个房子确实环境，物业都差。我现在想换房，最好是稍新点的二手房，三房。初中学区好点的。感觉期房不靠谱，怕交付后会有落差。我也不喜欢80,90年代的老房子.然后我考虑了2种方案：

1.等明年把这2套都卖掉。换到鼓楼滨江板块。

优点：环境配套还行，初中十二中，虽然不是太好，但感觉也可以。

缺点（对我而言）：现在新房只有世茂，但它是大户型，250万左右我只能买个二室，不能满足我要求。龙湖去看过了，65年产权，而且商业和住宅在一起，不知道怎么样？

2.只卖通宇，到仙林湖去买个，听说那儿有金陵小学和金陵初中，但这些学校好像是新建的，也不知道好不好？其次是觉得仙林离尧化门太近，空气污染严重。仙林是新开发的，看着环境不错，绿化多，路也宽，但实际有化工厂味道。还有一点，小营村这个房子如果卖的话，差价一半归政府。

此外，我也在纠结，我是今年年底拿到房后就立即卖还是过2年再卖？我到底应该怎么办？求赐教。

答：谢谢你的信任，一直关注我的微博与微信，不知道有没有加我们买家讲坛的QQ群？你的问题非常详细，这样的问题我是一定要回复的。你的情况如果在群里讨论一下的话，也会有不少专业人士帮你解答的。下面我谈谈自己的看法：

你关心两个问题：一个是既有房产何时卖？第二是卖了旧房之后怎么买？

1、旧房子怎么卖？

很遗憾，我觉得这两处房子都没有太高的持有价值，但还是建议你早点处理掉。

城北一些早期的经济适用房小区，居住品质较差，社区环境和物业管理都存在较大问题，增值空间很小。拿到手就卖掉吧，至于和政府分成，那也是要的。毕竟政府在经济适用房上面是有投入的，索取相应回报很正常。你的买入价应该不高，至于卖出价正常销售就是，可以通过中介企业早些挂出来，毕竟成交还有个周期。

通宇的房子你是2013年买的，估计也要16000吧？现在销售净得价也就17000-18000的样子，持有这套房产获利空间很是有限。如果你现在都不满意的话，那就早点换掉。小区比较小，成不了大气候，学区确实也不给力。

2、新房子怎么买？

坦白的说，如果你2013年买房不买通宇，就买了下关滨江，现在也不至于有这个困惑了。2013年鼓楼下关合并时，世茂外滩新城也就15000，现在精装修都要靠近24000元/平米了，升值幅度还是可以的。当然，现在再说这个意义也不大。基于你的情况，该怎么买呢？

如果手头资金有限，建议选择仙林湖。仙林湖的学区、地铁、环境都是比较好的，品牌开发商也多，就像才开盘的万达茂，均价也是14000左右，150万的预算就可以买到不错的房子了。考虑到2017年万达茂投入运营，升值空间应该还是可以的。

如果你想一步到位，预算250万的话，我建议你选择鼓楼滨江。250万可以买世茂外滩新城的两房，不够你们改善使用。140的其实倒还不错，但是预算要达到300多万，恐怕一时还接受不了？从预算来说，只有龙湖春江紫宸较为合适。

项目所在鼓楼滨江板块，距离城区较近，距离您和您的爱人上班地点也是相对中间的位置，去新模范马路或者六合都挺方便。随着鼓楼与下关合并，利好逐渐增多，板块价格走势也逐步坚挺。今年多家品牌发力，市场热度应该会比较高，我认为今年是南京外滩元年，鼓楼滨江前景也非常可以预期。恰巧，本周六下午2点，我在鼓楼滨江的龙湖春江紫宸售楼处召开大型讲座“南京外滩元年，发现鼓楼滨江”，欢迎来信报名参加。

至于具体的产品上，龙湖首次开盘价格应该可以接受，总价也在可控的范围内。这样的大品牌也相对可靠，物业服务之类应该在城北是很高的了。

至于你提到项目存在的问题，65年公寓是住宅性质，可以正常落户，享受新鼓楼日益改善的学区，鼓楼房价坚挺跟学区资源丰富有关。空间布局上也是普通住宅形式，两梯四户，只是立面上看跟常规住宅略有区别，但我想这个项目居住体验应该是不差的。

周六，约吗？

活动主题： 南京外滩元年，发现鼓楼滨江

活动时间：5月30日（周六）14:00-16：00

活动地点：龙湖春江紫宸售楼处（鼓楼江边路以西1号<建宁路与江边路交汇处>）

报名方式（参与即有惊喜）：

1、在"评论"里发送“姓名 手机号码“即可报名

2、发送“姓名 手机号码 QQ邮箱”至微信公共账号@孟祥远

3、发送“姓名 手机号码”至“买家讲坛”QQ群（248508678）群管理员 @鼓楼滨江报名