今天再好好梳理一下，我正式提出2015年南京楼市十大预判：

1、供应：供应前低后高，总量与2014年基本持平。

解读：受制于当下投资放缓，开工缩水，2015上半年南京楼市供应量明显小于2014年下半年，但2015年下半年供应较多，全年供应量与2014年基本持平。2014年南京商品住宅上市量9.4万套，再加上溧水、高淳，上市量接近11万套，与明年预计上市量相当。

2、需求：市场回暖，需求增加，此消彼长下，明年上半年库存回落明显；

解读：去库存是2015年国内主要城市房地产市场主要课题。随着南京市场回暖，2015年需求出现明显恢复，上半年商品住宅成交量仍会维持高位。但2015年上半年供应不大，故上半年库存回落会非常明显。5.8万套的库存历史记录难以打破。

3、节点：供需关系动态上趋于平衡，金三银四会迎来第一波明显行情；

解读：2014年全年，南京商品住宅供应量9.4万套，成交预计在7.1万套，故库存有了2.3万套的增长，而明年的供需关系相对平衡，不会出现明显供过于求的情况，下半年巨大的预计上市量也存在不小的不确定性。具体节点上看，明年春节后即3月份将迎来第一波明确的行情，金三银四可期。

4、房价：房价重新进入上升通道，全年温和上升10%以内；

解读：2014年房价走势前高后低，上半年存在明显涨幅，各家涨幅口径不一；2014年下半年，房价出现下跌，但符合“探底待升”的判断。11月南京新建商品住宅价格止跌，领跑全国。预计明年房价重新进入上升通道，实际涨幅应该在10%以内。

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5、土地：宅地出让500万平米，地价仍会维持高位，面粉昂贵，开发商利润进一步收窄，行业优胜劣汰；

解读：2014年南京宅地出让估计有550万平米，较去年有明显增长。预计2015年南京宅地供应指标仍为500万平米，连续较大的供应量有利于房价稳定。但地价涨势难逆，预计仍会维持在高位。房价涨幅不及地价，土地市场竞争激烈，即便土地储备丰富的开发商利润也会进一步收窄。

未来若干年，开发商的利润率都会回归正常行业水平，房地产暴富神话不再。南京市场外来品牌的市场占有率进一步提升，本土中小房企生存空间减少，不少面临转行或被淘汰的命运，而少数优秀的本土房企凭借业主口碑或产品特色依然很有竞争力。

6、政策：限购有望全面放开，营业税5年改2年很可能实现。

央行会有持续降息降准动作，释放流动性，加上股市的财富效应等，楼市资金面明显比2014年充裕；资金价格走低，9折甚至85折利率可期，有利于需求释放。

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7、板块：江北新区领衔新区发展，但由于土地和房源上市量大，价格会相对稳定，也有利于人口导入。主城区稀缺性凸显，房价则会缓慢提升；

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8、结构：改善需求持续释放，市场表现优于刚需产品；次新二手房优于老旧二手房，自住与改善成为市场主流；

9、地王：地王项目陆续入市，开出高价，也逐步拉升相关板块房价预期，但去化率未必理想；

10、商办：南京商办市场存结构性过剩，市场竞争较大，品牌企业以价换量继续，赢得生存空间，同时开发商实质性调价也迎来价值投资机会。

考虑到篇幅，后5点暂不做深入解读。以上，是我对2015年南京楼市的10大判断，欢迎批评指正！

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