最近的市场有多火呢？绕不开的市场还是城东、河西与城中三大主流板块。比较典型的例子是城东豪宅复地御钟山10月销售4亿，仙林别墅销冠保利礼墅上周末开盘销售将近30套，揽金1.5亿，城东老白下改善盘世茂君望墅11月也销售2亿；河西是传统改善重地，业绩也比较惊人。

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江心洲的仁恒绿洲新岛开盘13亿，岛上其他盘销售毫不示弱，保利紫荆公馆几乎卖断货，升龙公园道销售也很火，据说业务员数钱到手软。河西华润悦府、五矿崇文金城、升龙天汇等项目最近业绩也可圈可点。两江板块，也有豪宅项目取得不错的业绩。http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/Wuerr0OnLdGCic50uyY87yh7YgnibFjB63ibvSicamsQKvANrxcbBy0uNiafSuBSkXKSGTuJVhIicUjFBDiajGpQGnrIw/640?tp=webp

当然，更值得关注的是，最近几年相对沉寂的城中豪宅也开始发力。鼓楼区的南京国际广场被方兴收购后，更名玄武湖金茂广场。最近也推出大手笔的清盘行动，豪宅电商50万抵200万，营销具有明显的方兴央企特色。此前一批两房的公寓产品已经全部售罄，目前仅剩5套549平米大平层，单套价格2500-3500万。

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而在新街口南太平南路的斯亚首府，最近重新重发，成功转型绅士盘，客户定位从原来的骑士精神转向寻找南京的太平绅士，销售大有起色。本周成交了8套，面积都是210平米的户型，套均价格都在500万。大部分客户看中项目的地段和稀缺性，出手的一般都是主城区的企业主。今天上午还出现了4组客户抢房的局面，最后各买一套，场面相当少见，说好的绅士盘呢？

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市场的问题还是要回归到客群上来。南京豪宅消费群比较务实，其自住属性比较强，这几年出现了回归的趋势：居住回归主城，产品回归大平层，所以限购解除是比较有利的。体现在三个方面：

一是提供了购房资格，豪宅客群一般是被限购的，很多又不愿意离婚；

二是南京豪宅最近几年没涨价，尤其是城中豪宅，近年涨幅有限，有一定的投资价值，会引起外来资本或投资客的垂青；

三是限购限贷放松，刺激买家信心，豪宅客户对信息会更敏感，而目前豪宅的成交反弹、来电来访增加、出手速度加快就是明显表现。事实上，南京主城豪宅不少已是现房，景观、人文、地段、配置、服务都清晰可见，当外部条件具备时，客户自然更愿意出手。

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豪宅的标准是什么？

不同于欧美，中国豪宅多位于城市中心，这是中国城市的中心性所决定的。如北京西三环内13万/平米的中央政务区的钓鱼台7号院、中南海西侧西单的上国阙售价也过10万元/平，北三环保利海德公园售价9、7万元/平米，东三环的融创农展馆地块楼面地价就达到7.3万元/平米,东三环外的广渠金茂府售价也要8-9万元/平米。

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再看上海，9年前就出现售价超过10万元/平米的汤臣一品。新鸿基滨江凯旋门、华润苏荷湾、中粮海景一号都是售价10-20万的项目，陆家嘴板块和淮海中路板块仍是上海天价豪宅成交的聚集区（国宾馆所在的佘山也是上海房价的高地）。

我们不难发现，决定豪宅第一位的还是稀缺的中心地段，集中的资源，非富即贵的客群，惊艳的产品以及绝佳的豪宅居住体验。http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/Wuerr0OnLdGCic50uyY87yh7YgnibFjB63U9ziaermpos4rJibBM7HZuBuRx24ZurlsL65zCXXIFHPFl8jwmhqaFqg/640?tp=webp

南京的豪宅如何界定？

首先要有资源的稀缺性。不论是自然资源还是社会资源，豪宅项目都应该有其独特性。而且这种资源应该是天赋异禀，不是人为构建。历史价值、人文价值更应该是不可复制的。对寸土寸金的南京城区来说，老城区的多重稀缺性毋庸置疑。

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其次是价格昂贵性。产品起步门槛应该是，单价2.5万/平以上，面积150平米以上，总价大约400万以上，从这个角度看很多所谓的豪宅都是不够格的。事实上，占据主城稀缺地段的豪宅产品，具有较强的抗跌性，价格也会比较坚挺，豪宅价格标准也会逐步往上走。

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再次是社区的纯粹性。产品的同质性应该比较强，高总价的房源不应该是其中的一个小部分，而是绝大多数。客群的纯粹性，相类似的阶层，即职业、地位、收入、学识等综合评价处于相似的水准上。所谓“百万买宅，千万买邻”，这也是豪宅客户比较看重的。

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再其次是产品的高端性。高标准配置，领先市场潮流；豪装交付，匹配豪门生活需要；个性定制的引入，实现功能需要。

最后是服务的尊贵性。周全的服务链条，同时又能润物细无声，注重每一个细节。

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可以说，刚需盘各有各的特点，但真正的豪宅却总是相似的：稀缺的地段、优越的自然与社会资源、纯粹的圈层、领先的产品、完美的服务。能够符合以上全部条件的，非豪宅莫属了。http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/Wuerr0OnLdGCic50uyY87yh7YgnibFjB63z01E22chRWx1v7CeomkeWKcHk5WNrdAiaPPtEOaibsI2iaABGuPt7HR0g/640?tp=webp

说了城东河西与城中的豪宅，城南、城北恐怕也不能错过。下周六（11月29日）“买家讲坛”第七期将走进城北的玄武地王恒大翡翠华庭，探讨“城北何时复兴与改善置业之道”，感兴趣的朋友现在就可以报名了。

事实上，从上周日发起的第七期讲坛选址投票结果来看，城北得票率也是最高，所以，城北，我们来了！