【每日一答】

问：孟教授，您好！想请教下孟教授，请说说保利梧桐语和保利中央公园这两个楼盘，分析下适合自住还是投资，怎么选？梧桐语这个项目升值潜力如何？也请孟老师评价下九龙湖和大学城，多谢先！

答：这两个板块都是江宁的热点区域，目前市场的关注度比较高，刚刚媒体朋友还打电话采访怎么看九龙湖和江宁大学城的房价。这里实际上有两个问题，一个板块的比较，第二个是项目的比较。http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/Wuerr0OnLdHMBK27vcFoFFUvH8H5aOMRwXU7lUeV4VdAWtcqpb4UnJ6OQvBPszeYCgxsQZuwJDTwibRcqr4w7kQ/640?tp=webp

这里就把我的观点分享一下：

首先是板块的比较，九龙湖和大学城虽然同属于江宁，但二者还是有明显差别：

1、区位不同，九龙湖通过将开通的3号线联系主城更方便，而大学城主要是早期开通的一号线，此外九龙湖通过双龙大道与主城联系更加便利；

2、定位不同，九龙湖板块定位略高，精装盘为主；

3、价格不同，九龙湖目前售价毛坯13000-14000，精装15000-18000，而大学城目前最高的是弘阳上院，大约15000，梧桐语12000；

4、客群不同，大学城主要来自江宁，少量主城刚需客；而九龙湖主要来自大城南片区，包括江宁；

5、资源不同，江宁大学城主要自然资源是方山与湿地，九龙湖的主要自然资源是湖区公园。人文资源方面，前者有多所大学，后者有东大九龙湖校区；http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/Wuerr0OnLdHMBK27vcFoFFUvH8H5aOMRULicy8e7reT0qI8Zsa78FbwvicQ2cgcfJL44kUzib6k588LkNrZP10SEQ/640?tp=webp

6、开发商不同。江宁大学城早期有保利、五矿、骋望等外来品牌房企进驻，包括本土的景枫、武夷等，以及最近加入的银城、招商、弘阳等，现在有很多新的品牌开发商加盟，值得期待。而九龙湖品牌房企主要是万科保利新城雅居乐朗诗等，最近缺乏大牌房企加盟。

7、板块的稀缺性。江宁大学城此前的供应量占到全江宁的20%以上，供应量比较大，供应量大了的问题是这个楼盘想做好价格走高一点比较难，因为会有很多项目在竞争，而且刚需板块对价格特别敏感。不过江宁大学城供应量在江宁的比重是在下降的，这个有利于板块价值提升。而目前九龙湖板块供应量依然较大，存在明显竞争；

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8、学区不同。此前学区一直是江宁的弱项，如今引进了四大名小。现在九龙湖北侧要引入北京东路小学，江宁大学城有了力小分校，紧挨着弘阳上院。学校的引进对板块的影响有多大？对南京这样的城市来讲应该是非常大的。就像之前才开盘的弘阳上院，虽然成交价高达15000元/平米，但销售依然非常火爆。固然有品牌和产品的优势，但力小就在家门口也加分不少。

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从当下的市场来看，江宁大学城似乎势头更猛。主要有几个因素助推：更多的品牌开发商加盟，原来只有保利天正称王，现在有弘阳、招商、银城等品牌房企，板块的关注度有所提升；上市的也是以新品为主，创新的户型也为价格加分；此外，这个板块的新地价比较高，比如弘阳的楼面地价达到8350，成本已经在14000-15000元/平米。品牌开发商、全新的产品、高企的地价，创新的户型，还有相对较低的密度，都会提升价格和板块竞争力，所以江宁大学城近期表现似乎更好一些。

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至于这两个项目，也各有优劣。目前保利梧桐语的价格还是在12000左右，央企品牌地铁盘，这个价格也比较适中。目前九龙湖板块主要依赖地铁三号线，板块内竞争比较大，大家都在跑量，所以价格比较稳定没有上涨。由于竞争较大，少数房企定价上也有些问题，所以目前该板块价格比较稳定。

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至于怎么选择？如果是自住，人在江宁的话，这两个哪个方便选哪个；如果人在市区的话，九龙湖这块比较好一些，大学城适合城区的地铁沿线客群。如果是投资，九龙湖区域的总价和门槛高一些。目前九龙湖的价格已经探底，最近一个月保利中央公园和新城玖珑湖都有2%-5%的价格上涨。年底前恐怕也不能涨太多，虽然项目基本完成任务，但板块竞争摆在那里。

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江宁大学城的话，还在往上走的过程当中。一些老盘收官，品牌新盘加盟，可能房价会有一个提升的过程，包括保利梧桐语都会有提升。梧桐语项目，本身的品牌不错，户型和景观也可圈可点，又是地铁盘，交付比较早，所以如果看短期收益的话，这个项目可能会有更好的表现。

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如果投资更着重长远的话，我看好九龙湖未来的表现。因为项目靠近地铁3号线和双龙大道，距离市区更方便，未来能导入更多客户；项目的全屋地暖、中央除尘等精装标准在江宁代表着很高的水准。伴随着地铁3号线的通车和殷巷的改造，明年地铁5号线的开建，以及九龙湖公园的全面建成，九龙湖长远价值更值得期待。

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