【每日一答】

问：孟教授你好，我目前是苏州大学大三的学生，年底或明年上半年前考虑买房，希望教授能给点建议。考虑的楼盘有世茂外滩新城、升龙天汇，还有桥北、江浦、麒麟的项目或者莲花新城的房子。如果买前2个楼盘的话就考虑以后自住当婚房，预算是总价200W左右，首付60W。如果买后面几个区域的话是打算投资，预算总价是100W左右，首付30W。

世茂外滩新城考虑的原因是离市区近，鼓楼滨江开发 ，承诺的学区是南师学区，缺点就是楼层过高，楼间距小，得房率低，舒适度低，鼓楼滨江没有具体规划。升龙天汇预计学期也不错，奥南CBD建设，已经有规划出台。缺点是区域死角，考虑南京经济情 况CBD建设存在疑惑。

如果是投资的话，桥北和麒麟地块起点低，江浦起点高点。桥北考虑旭日上城和爱上城的二手房，原因是学区房，以后好转手，但桥北起点低，担心上涨空间不是很大。麒麟方面考 虑中南和中海，离市区近，等机场拆迁高速建好，交通更方便，但周边也有不少保障房。江浦的话，起点高，但是对规划的最终实施存在疑问，价格也将利好用尽。莲花新城的话就是考虑在奥南，但属于低价，缺点就是属于保障房，预期涨幅不会很大。

另外，个人预期毕业后再南京或者上海工作，金融方面的工作。因为不确定是否在南京工作，所以都具有一定投资考虑。但是买前2个项目，在南京工作的话就会自住。但是买前2个项目，在南京工作的话就会自住。最后再问一下，仙林大学城怎么样？这块的项目还没怎么看过。

答：你的问题问的很详细，看得出来做了很多功课，对南京楼市也有一定的了解和研究。作为一个外地大三的同学有这么认真而深入的思考，很不容易，这也让我对你未来的发展有信心，不论你选择在哪个城市工作。

你问的问题比较多，我从几个方面来回答：

1、首先是要明确置业目的与预算。作为外地的在校大学生，目前限购已取消，所以在南京有购房的资格。你买刚需的产品是投资，买改善产品的话其实也有很大的投资成分。如果家里条件允许，我建议置业偏改善一些。因为虽然刚需盘也有升值空间，但是不如改善盘来的收益大，毕竟你又不能买两套刚需房。所以优先建议你选择200万的产品去投资，这些产品的稀缺性和成长性也不错。

2、其次，你提到七八个项目，怎么比较？建议你不要考虑莲花新城，保障房没有什么升值潜力，未来社区氛围也上不去，这个是致命的问题。桥北你选择弘阳的两个盘是对的，品质不错，学区也好，配套相对也不错。

麒麟选择中南或中海都可以，中南上次开盘500多套一次就卖光了，可见市场接受度；中海一直是板块销冠，大品牌 理性定价的大盘，自然认可度高。值得一提的是中南是栖霞主城区，门槛也不高，麒麟新城核心区还有个项目叫启迪方洲，新推朗园，户型很给力，来看也很方便。江浦，我基本同意你的意见，对于高价项目不建议追涨，但是价格不高的地铁沿线可以关注。

3、再次，优选的方案是改善，即在世茂外滩新城和升龙天汇如何选择？这两个产品各有优势，外滩新城属于老城，相对成熟，价格也不高，学区还行，又是鼓楼区未来重点建设的滨江板块，这个价格买肯定也不会亏；而升龙天汇属于河西南部，青奥板块，这是南京举全省之力打造的新城区，目前已经基本成型，CBD和板块前景是毋庸置疑的。最近板块又出现了地王，学区等配套也会逐步落实，相信价格还有提升空间。外滩新城毛坯18000，天汇带装修22000-23000，若是毛坯的话还是外滩新城便宜些，但是楼层高，得房率也低些，所以如果产品类似的话，外滩新城售价或许还要高过天汇。至于怎么选？看你喜欢老城还是新城区了，不过从你的就业选择和产业布局角度来说，可能已有答案了吧。

4、最后，仙林大学城是南京质量最高的大学城，目前正在转型科学城与生活城。这个版块最大的优势是人文和自然环境好，学区质量也高。从市场的角度来说，这个板块的四大片区中的仙鹤片区（仙林中心板块）和白象片区（仙林湖板块）目前分别只剩一块土地待上市，稀缺性不言而喻。就住宅来说，目前仙林中心也只剩下纯新盘中天铭廷和尾盘高科荣域，仙林湖有保利罗兰春天的尾盘、高科荣境、星叶枫情水岸和金地湖城艺境，马上纯新盘新城香悦澜山也要上市。有时间可以去走走看看。

“买家讲坛”第六期来咯！

根据上次投票结果以及大家的热烈要求，买家讲坛第六期本周日将在仙林举办，现在就正式开始招募啦！

讲坛主题：仙林板块价值研判与置业之道

活动时间：本周日（11月16日）下午2点

活动地点：中天铭廷售楼处（仙林大学城学海路和文成路交汇处）

报名方式：

第一种：发送“姓名 手机号码 QQ邮箱”至微信公共账号@孟祥远

第二种：发送“姓名 手机号码”至“买家讲坛”QQ群（248508678）群管理员@第六期报名 处。

以上两种方式，得到回复确认后，即为报名成功。

已经报名成功的朋友，请加主页君@孟祥远 私人微信号“njuphd”，获邀进入第六期讲坛定制微信交流群。