问：孟老师，您好，一直关注江北隧道口的地铁盘东方万汇城商铺投资问题。现在已经交了诚意金并选好的商铺的位置，选择的位置在公寓楼下与商场的步行街临街商铺，但是二楼，面积每间在40多平，公摊面积较多占40%，价格在15000多每平，还没有开始付款，一直比较纠结，一方面对这个地域的规划不确定性比较担忧，一方面对这个开发商不了解，想咨询一下孟老师，希望给一些建议，感谢！

答:十月的南京楼市可谓是节节走高，继国庆黄金周大量项目开盘及推出营销活动后，楼市出货量依旧未有收缩，而在政策及价格的刺激之下，购房者的出手速度也在加快。记得之前点评过江浦的酒店式公寓问题，也回答过一些个案，对这块的酒店式公寓市场还是持比较谨慎的态度。

就板块的酒店式公寓市场来说，存在几个问题：1、没有产业、就业和商业，先上酒店式公寓，有些本末倒置；2、酒店式公寓和可租可办的办公产品较多，存在过剩的风险，短期内租金也上不来；3、开发商品牌实力不足，未来经营管理水平堪忧。所以一般不建议购买。不过也有好处，就是靠近地铁10号线，交通比较便利，另外售价比较低，显得有些吸引力。万汇城酒店式公寓只有八九千，明发在南京软件园一个项目据说起步价甚至只有5字头（据说已打包卖给政府），确实也不算贵，但是升值潜力也一般。如果租金上不去，投资价值自然不高。问题是，租金能上去么？难。

酒店式公寓的租客不会考虑长远的发展前景之类，而是只看商业的繁华、距离上班的远近、交通的便利、物业的水准等方面。综合这几个来看，除了交通还行，其他我看不到这里酒店式公寓租金价格大幅抬升的可能。但对于商业投资来说，基本利率上浮10%的房贷成本，每年资金成本7%以上，低租金能不能HOLD住？我还是比较担忧的。当然，你所投资的商铺，也跟区域的成熟密切相关，但我对这里的商业也不太看好，理由如下：

1、板块缺乏产业支撑，没有大量的的就业人群，缺乏原生客群。江宁的商业能逐步起来，跟江宁的产业基础好有密切关系，人群非常多，当然目前江宁的商业竞争也是比较大的。真正做得好的，赚钱的商业体也是少数。 2、房地产推动型区域基础并不是很扎实，而且板块房价不低，吸引力有限，不会快速提升人气。我有个观点“一个板块房价过高，不利于板块的人气聚集和快速成熟”，同样适用于这里。你看看临近的某滨江国际，入住率一定是个大问题，润江城刚刚起步，暂没啥人气。 3、项目的商业布局难成气候，比较孤单，浦口大道那么快，两侧未来也难以打通。那么人气如何聚集？只能靠自身项目带来的人群来解决。那我觉得会比较有限。开发商自身的招商和运营能力也有待检验，团队的成熟性和稳定性了解过吗？ 4、这里短期内商业不会起来，而商业的投资成本比较高，你准备养多久？而且你买的是二楼，单价15000，看起来总价并不贵，但是买铺子不要买便宜的，而是买商业价值高的，这样才有稳定的收益。

最后，对于商铺投资总体上我还有些宏观上的担忧。现在淘宝等电商这么兴盛，背后是传统商业街和百货的衰落，因为购买力相对稳定，所以一般意义的商业街或铺面投资已没有“一铺养三代”的保障价值了。未来的商业属于大品牌，属于主力店，属于体验店，属于餐饮等难以替代的业态。

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