10月6号《疯狂烤楼》栏目第一篇“南京楼市，温度几何？”在本微信公共号发出，承蒙各位垂青，阅读量数据不错，看得出大家比较喜欢。差不多两周过去，市场又发生了哪些变化，南京楼市有哪些让我们觉得有点疯狂的事情呢？10月行情整体上还不错，这个周末两个纯新盘首开，据说业内不少小伙伴都惊呆了。那么问题来了，南京楼市有多红？来，咱们去烤一下！

首先，江南销冠哪个板块强？必须得看麒麟新城。这真是一个很有争议的板块。一方面，由于某市领导落马的原因，看空这个板块的人很是不少；另一方面，这个位于城东南的板块离新街口并不远，却让人觉得比较陌生，甚至还有不少人并不了解这个板块的边界。但本公共号@孟祥远 一直对这个板块比较有信心，毕竟距离新街口10公里级，价格也亲民。我10月6号在【疯狂烤楼】一文里还发现，7月、8月、9月南京江南楼市的销售套数冠军都出现在这个板块，所以一直预判10月份的销售套数冠军也会出现在这个板块。为何呢？因为中南！

国庆假期的10月6日，就是做《疯狂烤楼》第一篇那天的中午12点。我专门去了麒麟新城纯新盘中南世纪雅苑的销售现场，有点震惊。为什么呢？因为头天晚上12点开始，这个项目就开始预约登记，整整12小时，登记了450-500套房源，12点之后还有那么多人，当时我就坚定认为10月南京楼市的销冠会继续出现在麒麟新城了。10月17日，中南世纪雅苑新领520套房源销许。虽然楼面单价达到7103元/平米，但物价核准价格仅13898元/平米，低于启迪方洲和国际社区14000多的核准价。当时我认为，考虑到板块目前跑量的态势，定价应该会比较适中，相信也会是南京江南10月份的销售套数冠军。

然后，此后的开盘就得到了验证。昨天中南世纪雅苑正式公开选房（相当于开盘），开盘推出528套房源，凭借性价比优势去化超过500套，几乎日光，麒麟新城再把江南销冠妥妥地收入囊中。成交均价应该在11500-12000之间，对于栖霞区项目来说这个价格并不算高，强大的客户基础也保证了首开成绩单的靓丽。须知，栖霞尧化门另一个价格与世纪雅苑相当的楼盘紫金上品苑也在10月13号取得了日光的好成绩。不过推出房源不足百套，所以影响也小了点。

说到销冠，南京的套数销冠经常出现在江北。一是六合的荣盛，一是桥北的弘阳，他们对销冠出现在麒麟新城自然也是不服气的。尤其是弘阳，最近全面布局长三角，频繁发力。去年10月23日，弘阳集团更是以8326元/平米的楼面地价拿下江宁大学城地王，开发为弘阳上院。于是，在今天，弘阳上院也开盘了。现场布置显示，场面相当红红火火，大有赶超中南的势头。

讲起弘阳上院项目，当初拿地后的压力还是相当大的，毕竟板块售价也就11000，楼面地价这么高，怎么保本或者盈利？成本摆在那里，弘阳开盘价达到了15000-15100元/平米，不过确实赶上了天时地利人和的好时机。项目上市前恰逢限购限贷取消，市场触底，推出228套房源，收诚意金收了460组客户，2组客户选一套房，弘阳掌握了主动权；前些天，江宁迎来学区利好，就在弘阳上院的隔壁就是力小分校，地铁 名校，也为弘阳增值不少；还有个好时机，江宁大学城很具竞争力的品牌地铁楼盘保利梧桐语，所有房源已推出，价格在涨但也接近售罄，客户要在地铁1号线买品牌楼盘，也并不容易。回到产品上，这个项目赶在容积率新政前通过规划，户型的附赠面积比例达到了令人发指的地步，77平米做出90多平米三房的感觉。最后还有一点，地块容积率仅1.6，做了不少洋房产品，后面还可以实现一定的溢价。正是通过这些，地王解套有方了。

而今天的开盘成绩也相当给力，比板块均价贵出3000元/平米，弘阳上院取得了去化超8成的成绩。虽然没有日光，但是价格引领，依然如此热销，也是杠杠的。退一步讲，真要日光了，是否说明定价便宜了呢？开发商恐怕也未必乐见。不过，实现均价超过15000，去化超8成，这个成绩据说弘阳集团高层已相当满意了。

南京楼市有多红？想必各位已知晓；麒麟新城好不好，且看销冠有多少？板块投资怎么搞？下周六见面就知道。因为“买家讲坛”第四期来了，本期主题：市场筑底期的板块选择暨麒麟新城投资分析会。

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时间：10月25日下午2点

地点：城东麒麟新城

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