我记得大概10年前，曾经在东南大学出版的《中国房地产评论》上发表过一篇文章《世界八大富人区》。谈及豪宅，每一个成功人士都会梦想在世界的某个环境优美的地方拥有一套为自己量身定做的豪宅，要求设计独到、配套齐全、交通便利而又私密性强，这样的豪宅聚集的地方也就成了富人区。早期开发的豪宅项目群强调城堡的概念，要有有大片原始森林，庄园中有各种野生动物，不过现在的富人区则要有大规模的园林，和优美的自然风光融合为一体，充分体现人与自然的和谐。世界上最知名的富人区有这么几个：位于好莱坞的比弗利山庄，位于纽约的长岛，其他富人区如香港的浅水湾、日本的东京湾都在海边。当然，这些豪宅一般都是别墅，强调园林与风光。

跟以景观见长的山水别墅相对立，那些价格最贵的公寓则都是城市豪宅。海德公园1号公寓位于伦敦著名的海德公园旁边，以每平方米66万平米的天价被评为世界最昂贵的公寓。“海德公园一号”共有86套公寓、顶层的复式“楼王”面积近2000平方米、单套价格1.4亿英镑，售价超过12亿元。买家来自俄罗斯、中东、英国乃至欧美、中国的富豪。

不过最贵豪宅随后被中国香港项目打破，因为这里的资源最为稀缺。2009年10月，恒基地产名下的豪宅“天汇”，其中68层一个单位以超过68万元/平米的成交价创下了全球分层豪宅单价的最高纪录。然而去年11月下旬，该记录被李嘉诚的和记黄埔开发的太平山顶白加道刷新，三套房子成交总价为20亿港币，折合人民币92万元/平米，为世界近年成交价最贵的豪宅。该房产俯瞰香港最珍贵的维多利亚港，邻近政务司长官邸和解放军驻港总司令官邸。除此之外，白加道是“富豪之路”，李兆基家族、田北俊、刘銮雄、袁天凡、李文俊等皆在此居住。如此稀缺地段，可谓一房难求。所以，真正的核心地段豪宅总是非常有市场的，正如李嘉诚所言，决定房产价值的三要素：地段、地段还是地段。

进入2014年，恒基地产在香港西半山6月再推大型豪宅楼盘“天汇”，顶层一套特色单位实用面积为5732平方呎（约548平方米），共有5房。根据价单，这套房源的定价超过6.46亿元，单价超过94万港币（74万元），成为世界楼王。不过8月，香港山顶豪宅再创天价。新鸿基在山顶加列山道开发的超级豪宅盘TWELVE PEAKS，其中景观最佳的一栋豪宅，实用面积433平方米，售价8.191亿港元，每平方米售价达188万元（150万元/平米）。

不同于欧美，中国豪宅多位于城市中心，这是中国城市的中心性所决定的。如北京西三环内13万/平米的中央政务区的钓鱼台7号院、中南海西侧西单的上国阙售价也过10万元/平，北三环保利海德公园售价9、7万元/平米，东三环的融创农展馆地块楼面地价就达到7.3万元/平米,东三环外的广渠金茂府售价也要8-9万元/平米。再看上海，9年前就出现售价超过10万元/平米的汤臣一品。新鸿基滨江凯旋门、华润苏荷湾、中粮海景一号都是售价10-20万的项目，陆家嘴板块和淮海中路板块仍是上海天价豪宅成交的聚集区（国宾馆所在的佘山也是上海房价的高地）。我们不难发现，决定豪宅第一位的还是稀缺的中心地段，集中的资源，非富即贵的客群，惊艳的产品以及绝佳的豪宅居住体验。

南京豪宅的标准是什么？首先资源的稀缺性。不论是自然资源还是社会资源，豪宅项目都应该有其独特性。而且这种资源应该是天赋异禀，不是人为构建。历史价值、人文价值更应该是不可复制的。

其次是价格昂贵性。价格单价3万以上，面积200平米以上，总价600万以上，从这个角度看很多所谓的豪宅都是不够格的。

再次是社区的纯粹性。产品的同质性应该比较强，高总价的房源不应该是其中的一个小部分。客群的纯粹性，相类似的阶层，即职业、地位、收入、学识等综合评价处于相似的水准上。

再其次是产品的高端性。高标准配置，领先市场潮流；豪装交付，匹配豪门生活需要；个性定制的引入，实现功能需要。

最后是服务的尊贵性。周全的服务链条，同时又能润物细无声，注重每一个细节。

随着限购令的解除，很多人关心下半年南京楼市的豪宅市场走势。南京豪宅消费群比较务实，其自住属性比较强，这几年出现了回归的趋势：居住回归主城，产品回归大平层，所以限购解除是比较有利的。体现在两个方面：一是提供了购房资格，豪宅客群一般是被限购的，很多又不愿意离婚；二是南京豪宅最近几年没涨价，尤其是城中豪宅，近年涨幅有限，有一定的投资价值，可能会引起外来资本或投资客的垂青；三是政府放松，刺激买家信心，豪宅客户对信息会更敏感。最近走访限购后的效果证实了以上判断，成交反弹、来电来访增加，还有客户缴纳了全款，就等限购取消来签约。

可以说，刚需盘各有各的特点，但真正的豪宅却总是相似的：稀缺的地段、优越的自然与社会资源、纯粹的圈层、领先的产品、完美的服务。能够符合以上全部条件的，非豪宅莫属了。（更多新锐原创观点请订阅微信公共账号@孟祥远，也可搜索城市房地产研究首字母“CSFDCYJ”，感谢关注与分享，愿与大家共成长。）

【买家讲坛第二期：限购取消之后的置业之道】

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