问题1：孟老师，在天汇和润江城中纠结，自住，您点拨一下哈。目前貌似河西南升龙天汇性价比更高，增值空间更大。但浦口润江城似乎也不错，从升值角度考虑，哪种置业选择更优？谢谢。

问题2：孟老师，据说浦口润江城1.7万，麒麟中海1.2万，仙林金地1.4万 ，中天铭廷1万6 ，升龙天汇2.2万，投资选哪个啊？

问题3：教授推荐过江浦板块，润江城怎么样？什么买入价合适？另外您觉得升龙天汇投资价值如何？

问题4：请教孟教授，升龙天汇和正荣润江城，哪个性价比高，是否值得投资？

问题5：据传本周六开盘的正荣润江城毛坯要1W6，价格是否过高？相比之下，同样即将开盘的升龙天汇2W1--2W2的价格似乎不算贵。

答：由于临近开盘，最近关注正荣润江城和升龙天汇的朋友非常多。我的微博、微信和微信公共账号就收到了不少相关的问题，今天就集中答复一下。

首先分享一下我掌握的最新价格数据，升龙天汇小户型最高价22000，最低价大约是20000，均价应该是21000左右；正荣润江城根据售楼处的说法和那边交了诚意金的朋友反馈，大约均价是16000（官方未大范围宣传）；麒麟新城中海国际社区此次开盘11000元/起售，目前在售均价应该在12000-13000；仙林湖金地湖城艺境起售价可能14000左右（或许还不到一点），均价14500，周边的保利罗兰春天14900-15100，栖霞枫情水岸大约是15300的均价；仙林中心板块的中天铭廷推出破冰行动，起售价16000多一点，均价17000出头，首次开盘很多房源都在17000以下。综合大家提出的问题，看得出来如今买房自住也有投资的需要，对保值增值有较高要求，具体主要集中在升龙天汇和正荣润江城这两个楼盘如何选择？综合这些价格信息，我的建议是选择升龙天汇，理由如下：

升龙天汇

1、区位差距比较明显。虽然正荣润江城与河西一江之隔，也是南京市委市政府重点打造浦口新城所在，但浦口区和市区还是有明显差距，也有很多南京市民对此心存芥蒂。当然，我个人确实也一直比较看好江浦的发展前景，但板块发展需要循序渐进，不宜过度超前，包括房价。目前定价过高的楼盘也在一定程度上透支未来的潜力，人气聚集难度较大，所以一般推荐地铁10号线沿线单价不高的楼盘。天汇隶属建邺区，也是城市格局“一城三区”中的一城所在。河西新城本身就是城区，对于南京的意义也毋庸赘言。

2、规划和建设的差距。如果说此前河西南部和浦口新城对于南京市民来说，都还比较陌生，但此次青奥会应该是一个很好的展现窗口。今天还谈到青奥的意义（此前一直主张河西南板块改名青奥板块），青奥会作为南京史上也是少有的国际盛事，对于南京来说意义重大，影响也很深远。通过举办青奥会，河西南部板块的关注度将有极大的提升，对其价值认知也有很大的提高，河西南部确实是青奥会最大的受益板块。当然江浦也有比赛场馆，还有青奥体育公园，滨江风光带建设的也很漂亮，也改变了部分人的印象，但比起河西南有差距。此次青奥会，河西南是世界聚焦南京的窗口，也是南京重点建设的河西CBD三期所在，建设标准自然是最高的。诸如青奥村、儿童医院、南外、国际足球学校、哈隆工院、保利大剧院等众多高大上的科教文卫设施陆续建成使用，看得出来整个河西南部的建设是举全市之力，甚至于举全省之力进行打造的。巨大的投入会带来区域城市价值的攀升，这就会表现在房价和地价上，河西南部楼面地价已达13000-15000元/平米，是江浦的将近两倍（河西南再拍地，估计政府预期也会在12000之上）。而目前浦口新城在青奥会后才着手大建设，目前配套方面还相对空白。

3、交通便利性存在差距。随着有轨电车的开通，尤其是一些交通干道的打通，包括扬子江和江东南路等南北轴线、江山大街东西轴线（西接江心洲，东连到绕城）。河西南的交通体系尤其是道路交通干道体系非常完备，出行十分便捷，对于中高端家庭来说十分必要。此外，在建的宁和城际（原地铁12号线）明年开通，地铁7号线、9号线都路过河西南，政府也有计划将地铁2号线做优化调整，便于通达和西南部，未来轨道交通方面，河西南部将是一有轨电车四地铁的格局。而润江城所在区域主要依赖地铁10号线和浦口大道，相对单一。而且长江隧道凌晨2点钟封闭，对于时间边疆较大的中高端客群来说也不太便利。

升龙天汇

正荣润江城

4、价格含金量不同。升龙天汇21000的均价，开发商称装修标准3500元/平米，润江城称16000以上。如果都是毛坯房的话，天汇也要18000，润江城16000，二者的价差只有2000元/平米。通过以上分析，个人认为价差应该不止于此。而且，政府原则上不允许河西南部楼盘售价低于20000元/平米，而江浦还有不少楼盘售价仅10000-11000元，距离润江城也不过地铁几站路的距离。该如何选择？风险何在？

综合来讲，个人比较看好河西南部。如果要在二者之间，做一选择，可能首选升龙天汇。顺带说一句，升龙天汇的进入门槛大约是170多万，润江城是120多万。如果对总价接受度的上限是150-160万的话，可能还是选择江浦比较好。（更多原创价值阅读请关注我的微信公共号“孟祥远”，可搜索城市房地产研究首字母“CSFDCYJ”。）