今天与评地团去探地，看仙鹤门地铁站北侧的NO.2014G30地块，也即仙鹤门4号地块。地块出让面积7.8万多平米，出让起始价15.22亿元，容积率1.75，起拍楼面地价11022元/平米。

     地块素质很不错，也存在一定瑕疵，综合来看，溢价在20%以内较为合理，不排除赶超灵山下麓院旁的昆仑沃华地王的可能：

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       1、地块优势：自然环境优美，项目西侧临近土城头百里风光带，整治以后风景秀丽，项目地势较高，视野开阔，具备明显的景观优势；地段优越，地块隶属玄武区，属于仙林中心板块西边缘，临近地铁2号线仙鹤门站，出行十分便利；稀缺性强，项目是仙鹤片区最后一块住宅用地（大浦塘水库昨日修改规划，新增一块类别墅用地），待项目上市时，朗诗保利麓院、中天铭廷、骋望云邸等项目应该都已收官，缺乏竞争对手，而且产品上也会有不同，竞争性小；

         2、地块劣势：项目处于玄武区和栖霞区交界处，路网建设可能会有一定麻烦，学区能否共享也存在不确定性；项目临近仙林大道，但目前暂未有出口，如不能增加干道出入口也会制约出行便利性；地块不甚方正与平整，存在一定的开发难度；地块限高35米，容积率1.75，总面积不太大，决定了未来产品和价格操作空间并不是很大。

     最后来点干货，考虑周边二手房价格，亚东城大约在2万一二，东方天郡大约在2万二三，项目毛坯售价可以高看23000元/平米。会有一些房企参与竞拍，预计地块合理溢价在20%以内，成交楼面地价控制在13000元/平米比较合理。国土局如此定价已经决定了该地块不会超过拍卖上限（上浮49%），这既控制了开发商的利润，也有利于控制土地市场的整体热度。但最终拍卖会上，不排除开发速度快，成本控制能力强的房企可以将拍卖价向昆仑沃华楼面价14000多的地王看齐。

       这块地到底能拍到什么价格呢？大家不妨一起猜猜看。